非同村村民之间房屋买卖合同是否有效？

【律师通俗解读】 农村房屋买卖有三种情况，第一种对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应为有效合同；第二种对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应为无效合同；第三种对农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同应区别情况确定合同效力，一是未获有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋，合同应作无效处理。二是如果取得有关组织和部门批准的，应认定合同有效。上述两种情形又可分为以下几种途径：一是外集体经济组织的成员将其户口转入至购买房屋所在的集体经济组织中，并将相应的购房合同交至村民委员会备案或签订三方的补充协议；二是购房者在购买房屋后即实际入住使用居住该房屋或是对该房屋进行装修等。附相关案例（可跳读） 【案件基本信息】 1.裁判书字号 青海省海西州中级人民法院（2013)西民一终字第193号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷 【基本案情】 原告赵文忠诉称，2003年以来，原告妻子张桂英因患病致家中贫困，无钱医治，无奈原告在2008年7月21日经人介绍与被告签订了房屋买卖合同，合同中约定原告将房屋4间以36000元低价卖给被告，并提供土地6亩供被告无偿使用至国家收回。2011年11月7日原、被告因土地补偿款发生糾纷后，2012年7月24日原告赵文忠以显失公平和违反国家强制性规定为由，请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，被告返还房屋四间。本案诉讼费由被告承担。赵文忠当庭提交张桂英（系赵文忠之妻）病历、买卖协议合同书、房屋买卖合同、补充协议、户口本、证明材料等相关证据以证明其主张。 被告贺祎祥辩称，原、被告于2008年7月21日签订的房屋买卖合同是平等、公平、自愿原则订立的，完全符合《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，合法有效，不存在违反法律、法规的强制性规范，原告的诉求无凭无证，没有任何法律依据，应驳回原告的诉讼请求。 【案件焦点】 贺祎祥与赵文忠于2008年7月21日签订的房屋买卖合同是否有效？ 【法院裁判要旨】 青海省海西州德令哈市人民法院经审理认为，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。原、被告2008年7月21日签订的买房协议表面上看是房屋买卖协议，但涉及农村宅基地转让问题。我国对农村宅基地转让有明确的法律规定，《中华人民共和国土地管理法》第十条“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。”之规定，宅基地的转让应由有关部门批准审核，因此原、被告2008年7月21日签订的买房协议明显违背了上述我国法律规定，属无效协议。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，原告赵文忠请求判令原、被告于2008年7月21日签订的买房协议合同无效，被告返还原告房屋四间的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：被告贺祎祥返还原告赵文忠位于德令哈市尕海镇郭里木新村砖木结构房屋四间（40 X 15m2)(判决生效之日起三十日内）。本案诉讼费700元由被告贺祎祥承担。 贺祎祥持以下意见提起上诉。一、一审判决事实认定部分有如下重要内容遗漏。1.上诉人于2008年购得房屋后，对该房屋进行了改建、装修、扩建围墙等添附行为。2.上诉人于2011年4月14日已将农村户口迁人德令哈市尕海镇郭里木新村，即在该案庭审前已是尕海镇郭里木新村的集体经济组织成员。3. 2011年11月7日经过德令哈市尕海镇郭里木新村村民委员会的协调下，上诉人与被上诉人又重新签订了该房屋的买卖合同，即在郭里木新村村民委员会的同意下，本集体经济组织成员内部转让的行为。二、一审判决适用法律依据不当，导致错误。1.上诉人认为依据一审法院援引的法律条文根本就无法得出协议无效的结论；合同法规定只有违反法律、行政法规的强制性规定，才能导致合同无效。2.上诉人购买该房屋也没有违反现行有效的政策规定。 经审理查明，2008年7月21日经被上诉人赵文忠与上诉人贺祎祥协商，被上诉人赵文忠将其在德令哈市尕海镇郭里木新村拥有的砖木结构房屋四间（40 X15m2)以36000元的价格卖给上诉人贺祎祥，后上诉人贺祎祥分两次支付房款36000元。2011年11月7日上诉人贺祎祥（乙方）与被上诉人赵文忠（甲方）又签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：1.房屋概况及转让内容，被上诉人赵文忠自愿将坐落在德令哈市尕海镇郭里木新村X号、建筑面积120平方米（以甲方持有的房产证登记为准）的房屋出售给上诉人贺祎祥。2.合同价款、双方商定房地产成交价格为人民币36000元。3.合同价款的支付、合同签订当日一次性付清。同日双方又签订一份补充协议，约定上诉人贺祎祥必须为被上诉人赵文忠审批一副宅基地，审批费用由上诉人贺祎祥承担，该补充协议中有德令哈市尕海镇郭里木新村村民委员会盖章及李启帮签字。 另查明，上诉人贺祎祥于2011年4月14日将户口迁入德令哈市尕海镇郭里木新村X号。上诉人贺祎祥搬入该房屋居住后，对房屋进行了装修，新建围墙、水泥地坪、大门及水窖。 青海省海西州中级人民法院经审理认为，根据德令哈市公安局尕海派出所户籍登记证实，上诉人贺祎祥在尕海镇郭里木新村生活并依法登记该村所在地常住户口，成为该村集体经济组织成员，即上诉人贺祎祥与被上诉人赵文忠系同村村民。2008年7月21日、2011年11月7日，上诉人贺祎祥与被上诉人赵文忠签订《房屋买卖合同》二份，根据合同约定，被上诉人赵文忠将砖木结构房屋四间（40 X15m2)以36000元的价格卖给上诉人贺祎祥，该合同内容为双方真实意思表示，该房屋转让发生在本村村民之间且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。被上诉人赵文忠请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，上诉人贺祎祥返还房屋四间的诉讼请求，违反诚实信用原则，本院不予支持。 综上所述，上诉人贺祎祥的上诉理由成立，本院予以采纳。原判认定事实有误、适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并报本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销青海省德令哈市人民法院（2012)德民初字第300号民事判决； 二、驳回被上诉人赵文忠的诉讼请求。 一审案件受理费700元、二审案件受理费700元均由被上诉人赵文忠承担。 来源：房产律政

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