地役权合同有哪些（地役权合同条款）

第三百七十三条 设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所

（二）供役地和需役地的位置

(三)利用目的和方法

(四)地役权期限

(五)费用及其支付方式 

(六)解决争议的方法

【条文主旨】

本条是关于地役权设立合同的规定。

【条文理解】

本条沿用《物权法》第 157条的规定，除将“采取”修改为“采用”，将第4项“利用期限”修改为“地役权期限”外，其余内容未作变动。

一、地役权的设立与地役权合同

地役权作为当事人约定设立的一种用益物权，其设立需要当事人签订相应的地役权合同。地役权合同，是指地役权人与供役地人达成的以设立地役权为目的的协议。合同的内容系地役权人与供役地权利人就双方权利义务进行平等协商的结果。地役权人基于合同约定，取得利用供役地获得便利自己不动产利用的利益，该利益不限于经济上或有财产价值方面的利益，也包括具有精神上或感情上的利益，但所得利益必须合法，不得违反有关法律、行政法规的强制性规定，不得违反公序良俗。

根据合同法一般原理，合同的订立既可以采用书面形式，也可以采用口头形式以及其他方式。但根据《民法典》本条的规定，设立地役权合同应当采用书面形式。之所以作此规定是地役权合同的性质和功能所决定的，地役权不同于建设用地使用权，《民法典》明确规定建设用地使用权自不动产登记机构登记时设立，而地役权的设立系基于地役权合同生效时设立，地役权合同是地役权设立的基础和依据;目《民法典》等法律法规对地役权的内容并没有具体规定，而是授权当事人按照自己的需求自行协商确定，合同的签订与否以及合同约定的内容直接决定了地役权的设立及内容;一旦发生纠纷，合同的有无签订以及内容约定就成为法院裁判的基本依据。相比较而言，以口头形式等非书面形式签订的合同，更容易产生纠纷，纠纷产生后亦难以查清事实、分清是非。由此，《物权法》和《民法典》要求地役权合同应当采用书面形式订立。当然，书面形式并非只能是纸质文本，凡是指以文字或者数据电文等表现当事人所订合同的形式均可视为书面形式;以书面形式订立的合同，需要双方当事人在合同文本上签名盖章，以表明是当事人的真实意思表示。

二、地役权合同的具体内容

根据本条第2款的规定，地役权合同一般包括以下主要条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所地役权合同应当明确写明当事人的姓名或者名称，并且当事人、代表人或者代理人要签名、盖章;当事人的住所是表明当事人主体身份的重要标志，住所的意义在于通过确定住所，以决定债务履行地、诉讼管辖、涉外法律适用的准据法、法律文书送达的地点等事宜。当然，如果合同中没有规定住所，只要当事人是确定的，也不应当影响合同的成立。

(二)供役地和需役地的位置

地役权的设立与供役地和需役地的位置关系密切。一般情况下只有相邻的地块才能设立地役权，明确供役地和需役地的位置，是为了使供役地和需役地特定化，以确定地役权的内容以及权利行使范围;供役地和需役地作为双方当事人确定权利义务的物质载体，明确其所在方位、四至以及面积，尤其要清晰载明供役地的位置，必要时甚至可以绘图表示，有利于将地役权人的权利事前固定化，避免履行过程中的相互扯皮，有利于防止矛盾纠纷的发生，即使矛盾纠纷发生了也有利于尽快解决。

(三)利用目的和方法

利用目的是指当事人通过订立地役权合同所要达到的具体目的。当事人约定设定地役权，对需役地权利人而言，可使自己的土地得到充分利用或者增值;对于供役地权利人而言，也可以闲置的不动产通过供役获得一定补偿，实现土地的收益，这是地役权设立的根本目的。通过地役权合同的履行，需役地一方使自己的土地利用变得便宜、高效，供役地一方则取得一定的土地补偿收益，互利共赢。至于利用方法，则是指当事人以合同约定实际利用供役地的具体方式。如前文所举例子，需役地权利人拟利用相邻土地引水，尽管铺设地下管道或者露头开挖水渠都能实现引水的目的，但利用方法的不同将直接影响地役权的内容以及供役地权利人的负担大小;尽管利用方法没有事前约定一般不影响合同的成立及生效，但在履行过程中极易产生矛盾，引发纠纷。故利用目的和方法亦是建议事前约定的地役权合同内容。

(四)地役权期限

即当事人享有合同权利、履行合同义务的时间范围。当事人通过签订地役权合同，设立地役权，双方互负权利义务。这种权利和义务一般均有一定的期限限制，原因在于地役权设立的目的是让需役地权利人更加便利其土地的利用，而这种便利可以随着地役权人对土地利用目的、利用方法的变化而改变。例如，需役地上修建了水池，需要利用供役地引水，但后来废弃水池、修建假山，则利用供役地引水成为不必要，则地役权原设立的目的已不存在。同样，对于供役地权利人而言，也存在因土地利用方式的变化而需要收回自己让渡的土地使用权利的问题。故在地役权合同中约定一定的期限是必要的。利用期限作为地役权合同的履行期限，直接关系到合同义务完成的时间，涉及当事人的期限利益和相应的抗辩权，也是确定是否构成违约的重要因素。约定的期限一旦届满，地役权合同即终止履行，地役权亦自动消灭。

(五)费用及其支付方式

地役权合同既可以是有偿的，也可以是无偿的。在地役权合同为有偿情形下，即涉及费用的数额和支付方式的问题，该条款对双方当事人的权利和义务具有直接的利害关系;即便是无偿地役权合同，也应作出明确的约定，合同中没有约定费用与费用支付方式并不能当然视为无偿。费用是指需役地权利人支付给供役地权利人的补偿金。该费用系由当事人双方自愿协商约定的价款，不同类型的地役权、不同地块的地役权、不同当事人约定的地役权，费用均有可能是不同的。费用的支付方式也不存在整齐划一的问题，是分期支付，还是一次性付清均由当事人自行约定，尊重当事人的意思自治。

(六)解决争议的方法

所谓解决争议的方法，是指将来一旦发生合同纠纷，应当通过何种方式来解决纠纷。具体而言，当事人可以在合同中约定一旦发生争议，是通过行政途径解决，还是通过采取诉讼或者仲裁的方式解决。当然，解决争议的方法并不是合同的必备条款。如果当事人没有约定解决争议的方法，则在发生争议以后，当事人既可依法提起诉讼主张权利，也可以遵循法律规定的其他合法途径寻求救济。

除上述一般性条款外，当事人还可以就违约情形及责任承担进行约定，具体明确违约金的数额或者计算方法，也可以通过设定免责条款限制和免除当事人可能在未来发生的责任。违约责任作为民事责任的重要内容，事先的明确约定有利于督促当事人正确履行义务，确保合同的顺利圆满履行。若合同中没有约定违约条款，可依照法定的违约责任制度来确定违约方应负的责任。

【审判实践中应注意的问题】

审判实践中，当事人以合同设立地役权为要式行为，应当采用书面的形式，否则，可能会直接影响地役权设立的法律效力。在现实生活中，若当事人以口头形式设立的地役权合同纠纷为由，向人民法院起诉，请求主张相应权利的，人民法院原则上应驳回当事人的诉讼请求。但是否凡口头订立的地役权合同均不产生地役权设立的法律效果，尚需要进一步研究探讨，不能一概而论。《民法典》第 490 条第2款规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”据此，人民法院不应仅因地役权合同为口头形式即否定地役权设立的法律效力，而应进行相应的事实查明，若经审查，存在《民法典》第490条第2款规定的情形，则可依法确认地役权设立的法律效力，并基于个案情况依法作出相应的裁判。

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