“一房二卖”的房屋差价损失是否应当支持？

分享一个最高院的指导性案例，这个案件一审在省高院审理，二审在最高院审理，再审在最高院审理，历经最高检向最高法检查监督，后最高院再次再审。

大概的案情：

2004年3月， 郑某安按揭购买一商铺，单价为2万每平米， 总价503.54万元。一年后， 某物业发展公司交付给郑某， 郑某安将房屋出租，但是未办理过户手续。2012年， 某物业发展公司将包括郑某安已购商铺在内的一层商铺卖给了某百货公司，单价为0.9万每平米，并且办理了过户手续。

协商未果后，2013年郑某安诉至法院，要求某物业发展公司返还已付房款，赔偿一倍已付房款及房屋涨价损失。法院委托评估后，2012年商铺市场价格6万多每平米，房屋差价为1151.37万元。

高院法院认为， 某物业发展公司因违约给郑某安造成的损失，应以合同正常履行后可获得的利益为限，某物业发展公司应按此时的案涉商铺市场价与购买价之间的差价1151.37万元，向郑某安赔偿。郑某安主张的按揭贷款利息为合同正常履行后为获得利益所支出的必要成本，其应获得的利益在差价部分已得到补偿。某物业发展公司在向某百货公司交付商铺产权时，曾就案涉商铺问题与郑某安协商过，并且某物业公司以同样方式回购了其他商铺，因此某物业发展公司实施的行为有别于“一房二卖”中出卖人存在欺诈或恶意的情形，郑某安请求某物业发展公司承担已付购房款一倍503.54万元的赔偿责任，不予支持。据此，一审法院 判令：某物业发展公司向郑某安返还已付购房款503.54万元、赔偿商铺差价损失1151.37万元。

最高院一审认为，综合本案郑某安实际占有案涉商铺并出租获益6年多，以及某物业发展公司将案涉商铺转售他人的背景、原因、交易价格等因素，以合同无法继续履行时点的市场价与郑某安购买价之间的差额1151.37万元作为可得利益损失，将导致双方当事人之间利益失衡，超出当事人对违反合同可能造成损失的预期。为了更好平衡双方当事人利益，酌定某物业发展公司赔偿郑某安可得利益损失503.54万元。据此，二审判决判令：某物业发展公司向郑某安返还已付购房款503.54万元、赔偿商铺差价损失503.54万元。

郑某安不服二审判决，向最高人民法院申请再审，该院裁定驳回郑某安提出的再审申请。郑某安不服，向最高人民检察院申请监督。

最高人民检察院认为：

1、某物业发展公司作为从事房地产开发的专业企业，订立合同时应预见到，若违反合同约定，将承担包括差价损失赔偿在内的违约责任。某物业发展公司再次出售案涉商铺时，对案涉商铺市价应当知悉，对因此给郑某安造成的房屋差价损失也是明知的， 属于可得利益损失， 某物业发展公司应予赔偿。

2、某物业发展公司擅自再次出售案涉商铺，主观恶意明显，具有过错，应受到法律否定性评价。

3、郑某安出租商铺收取租金，是其作为房屋合法占有人所享有的权利，不应作为减轻某物业发展公司民事赔偿责任的事实依据。 

4、案涉商铺第二次出售价格虽仅为0.9万元/平方米，但郑某安所购商铺的评估价格为6.5731万元/平方米，某物业发展公司作为某百货公司发起人，将案涉商铺以较低价格出售给关联企业某百货公司，双方存在利害关系，故案涉商铺的第二次出售价格不应作为减轻某物业发展公司民事赔偿责任的事实依据。故，向最高人民法院发出再审检察建议。

最高人民法院再审本案。再审中，在法庭主持下，郑某安与某物业发展公司达成调解协议。主要内容为：（一）解除双方订立的《商品房买卖合同》；（二）某物业发展公司向郑某安返还已付购房款503.54万元，赔偿可得利益损失503.54万元；（三）某物业发展公司另行支付郑某安商铺差价损失450万元，于2020年12月31日支付200万元，于2021年5月31日前付清其余250万元；某物业发展公司如未能如期足额向郑某安付清上述款项，则再赔偿郑某安差价损失701.37万元。最高人民法院出具民事调解书对调解协议依法予以确认。

这个案件的指导意义为：

1、“一房二卖”纠纷中，出卖人先后与不同买受人订立房屋买卖合同，后买受人办理房屋产权过户登记手续的，前买受人基于房价上涨产生的房屋差价损失，房屋差价损失是当事人在订立合同时应当预见的内容，属于可得利益损失，可以依法主张赔偿。

2、 在计算和认定可得利益损失时，应当综合考虑可预见规则、减损规则、损益相抵规则等因素，合理确定可得利益损失数额。

3、“一房二卖”纠纷中，涉案房屋交付使用后，签约在先的买受人出租房屋所获取的租金收益，系其履行房屋买卖合同主要义务后，基于合法占有而享有的权益，而非买受人基于出卖人违约所获得的利益，不能作为法院酌减违约赔偿金的考量因素。