70年的“大产权”交付时变“小产权”，买房人如何规避购房合同陷阱？

2021年，王先生受到某房产销售的邀请，到霸州去看房。来到现场后，王先生看到荷花塘、薰衣草、林荫大道很适合养老，再加上购房价格不高，又有入户温泉，王先生没做过多考虑，就与对方签订了房屋买卖合同，以总价22万元购买了一套新房，交房时间为2022年6月30日。

一年后，临近交房时，销售失联了。王先生打房地产预留电话也无人接听，心里很不踏实，就给当地住建委打电话，当地住建委说王先生买的是小产权房。王先生不解，当初自己明明买的是70年的大产权房，怎么变呢？他找到北京卫视《律师帮帮忙》栏目组，栏目组邀请北京京云律师事务所主任王兴华律师为王先生现场排忧解难。

王兴华律师通过与王先生沟通判断：这是一起房屋买卖合同纠纷案，尽管王先生购房时，销售人员称该房屋是70年大产权房，但是由于王先生签订的房屋买卖合同是固定文本，房屋性质定位养老小镇，实属小产权房。经过王兴华律师的一番分析后，王先生说他对房地产公司目前的经营状况根本不了解，如果他现在提出退房，也不知道对方是否有钱退还。如果不退房，也不知道开发商有没有能力继续建设。

 

王兴华律师表示：王先生可以通过天眼查，查询开发商现在有没有更多诉讼，确定之后，可以委托律师，找一个财务进行调查开发商目前的经济实力情况。对于开发商来说，他会把所有的资源，资金凝聚到建设出来的房屋上面，如果说钱都跑到其他地方了，就会存在一定的隐患。

首先，涉案房屋尚未建成，房屋产权不明确，不知道未来开发商以何种形式交付房屋；

其次，养老小镇和旅游小镇，不是国家住宅体系里面的合法大产权。它的法律关系尚不明确，目前国家没有一个特别明确的法律法规定性；

再者，养老房屋和旅游房屋，怎么去把产权细化到个人，怎么去出售都是模糊的，开发商一般销售的是概念。

 

王兴华律师表示，第一、如果没有正式的产权证，一旦涉案房屋所在的地区有新规划，就会牺牲上任养老项目，即使王先生拿到房屋，也会受政策变化、规划变化等因素的影响。毕竟房屋尚未建成，如果政策有变，建设房产又出现问题，引起一些复杂麻烦的事情，王先生可能根本就拿不到房子。

当然如果说王先生发现无法从开发商那里要回购房款，也可以考虑继续要房子。但是开发商所建的房子必须有一个养老或者旅游的概念，并得到历史的支持，最终能够顺利将房子建成，并完成交付。

第二，涉案房屋所在的项目得有人入住，如果说大部分人都不在这个地方实际入住，都去炒房、都去炒概念，这种房屋最危险，因为一旦政策、规划有变，这种房屋一旦出问题，最容易被拆掉。

房子的功能既有聚众功能，又有金融投资抵押各种功能，但是在这里面只有一种居住功能。假设一个小区未能建成，维护成本很高，比如说小区总共200户，如果大部分都住的话，每人出一部分钱，就能委托物业公司做基本的维护，如果说一个200户的小区，最终入住的只有30户，那么开发商维护这个小区正常运转的成本，就会非常高，这也是很多小区最后烂尾的原因。

王兴华律师表示：根据法律来说，王先生签订的购房合同，开发商是办不成大产权证，王先生可以以此为由，主动要求与开发商解除合同。

王兴华律师认为，当地住建委已经很负责任告诉王先生涉案房屋是小产权证，王先生要想维护利益最大化，可以对开发商的产权证，五证规划手续等进行调查，拿到涉案房屋有问题的证据后，王先生可以跟开发商进行谈判，发律师函，甚至可以起诉。

房地产不仅仅是一个消费品，更是一个综合功能的一个投资、一个产权、一份资产。所以房屋的资产，必须体现在产权证上面，没有产权证，房屋只是具备一定的使用功能，王兴华律师建议买房人购房时需要注意：

1、看五证是否齐全，最重要的是要看预售许可证。如果销售人员不主动展示商品房预售许可证，一般是有问题的。这时候，购房人要刨根问底去找销售人员核实。

2、买房要注意新概念，所有的旅游地产、养老地产或者一个其他的新概念，不是特别靠谱，因为没有明确的法律依据，都是一个前瞻性的法律说法。保障性会很小。