商品房精装修纠纷 | 从一件退还装修差价再...

作者：魏志强 杨玉霞 周心瑜

根据我们理解，原告诉讼请求所对应的法律依据为《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”之规定。

根据以上分析，房产公司承担违约责任的前提是涉案房屋实际装修不符合合同约定的质量标准。因此，本案争议看似是实际装修价格不符合涉案房屋约定的价格（备案装修价格）的争议，但本质上是实际装修质量标准与合同约定的质量标准是否符合的争议。

本案中，根据双方《商品房买卖合同》的补充协议第十三条第1项之约定：“…其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准”，可见，双方实际上通过补充协议的形式将《商品房销售方案》中所列的装修单价纳入了“约定”范畴；并且，本案开发商在《商品房买卖合同》中对装修标准的约定显得较为笼统，仅约定了装修内容，对裝修材料、设备品牌、规格、型号等未做详细约定；并且，在诉讼发生时，开发商已经拆除样板房，也没有做样板房公证，且在本案中，开发商对于样板房的装修合同、施工图等材料也并未作出有效的举证，导致法院难以判断案涉商品房的装修标准。商品房精装修质量标准主要依照以下几点：

1. 法律法规、国家强制性标准与合同约定；

2. 售楼广告及宣传资料：

   根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房地产售楼广告或宣传资料同时满足下列三个条件就构成合同的义务：一是广告或宣传内容是针对开发规划范围内的房屋及相关设施，二是该内容具体确定，三是该内容对合同的订立及房屋价格确定有重大影响。具象到售楼广告中关于精装修房的宣传，包括价格标准、配置标准、部品品牌、功能等，只要是“具体确定”的，就构成开发商的合同义务。

3. 样板房

   开发商在住宅用房的实际开发过程中，会设置样板房，亦叫“交楼标准间”或“示范单位”，以供购房者参考。依据《商品房销售管理办法》第31条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”江苏省的《成品住房装修技术标准》规定成品住房验收时，装修质量不应低于样板套的质量标准。因此，样板房也是精装修房质量问题的重要评判标准。

因此，在本案中，由于原被告双方在补充合同中约定“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，且被告亦无法提供与案涉房屋相对应的样板房装修标准和装修预算书，法院就此认定开发商在政府主管部门申报的装修价格作为双方约定的“装修质量标准”。

之所以提出这一问题，原因在于，即便通过造价鉴定程序得出了房屋装修的实际成本价格低于约定价格（《商品房预售方案》的装修单价），我们认为很难凭借这一价格比较得出开发商违反双方关于房屋装修质量标准的约定。理由如下：

我国《价格法》将价格分为政府定价、政府指导价和市场调节价三种类型。商品房价格并不被列在价格主管部门所发布的政府定价或政府指导价的目录之中，因此商品房价格应由市场自行调节，开发商自主定价。《价格法》第31条规定了一项对价格进行了临时干预措施“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。”实践中，该规定是商品房价格备案制度的上位法依据。

我们认为，商品房价格（包括装修价格）申报是依照物价局实施行政管控的相关要求所进行的销售价格的备案行为，其目的在于控制房屋销售价不超过申报备案价格，并不属于双方就房屋土建及装修成本标准的约定，更非作出装修成本标准意思表示。

因此，《商品房预售方案》的装修单价并非是双方约定的装修质量标准（成本标准）而只是装修市场价格，而非房屋的装修质量标准（成本标准），该销售价格包含了开发企业应纳的税金、开发企业自行采购并安装的设备与设施的价格、开发企业管理成本、资金成本、开发企业的利润、开发企业的商誉以及市场供求关系等多重内容，通过鉴定装修实际价格与销售价格的差额不仅在法理上毫无依据，更有违诚实信用原则，也不符合市场客观规律。

我们通过一个非常简单的例子就能理解上述鉴定思路是有悖于常识，也是缺乏逻辑的：A从某商家以30000元购买一名牌实木桌，其在收到货物后认为该货物质量标准（成本标准）远低于30000元的标准，便申请法院对该产品以实际成本价格与约定价格进行造价鉴定，要求以鉴定结果作为补偿差价的标准。这种做法显然是不合常理的，因为双方达成合意的价格显然不是桌子的成本价，而是桌子的销售价，该销售价的组成体现了桌子的材料成本、人工成本、企业管理成本和品牌溢价等多个方面的内容。

先不论前述实际成本的具体数额难以通过一套固定标准进行准确估算，这一思路从逻辑上就是错误的，因为我们可以从中得出它的前提，即如果鉴定的实际成本价低于销售价，那么商家就有可能违反了双方关于质量标准的约定（因为补偿差价是违约责任的法律后果），而通过前面的论证，我们知道，实际成本价低于销售价是一个非常正常的市场现象，以之作为质量是否符合约定的判断标准是很不可靠的，因为在销售价扣除造价之后，还需要考虑企业必要支出、利润等多个层面的问题，这种估算方式存在很大的不确定性，是有待商榷的。

我们认为，在业主提起这类诉讼时，虽然抑制开发企业违约失信的行为是很重要的价值取向，但也应本着法律的基本精神与具体规定，具体情况具体分析，针对不同案情，作不同处理。