地产视角：小产权房到底“小”在哪里？--小产权房相关法律问题探析

自2003年以来，“小产权房”这一概念开始进入人们的生活之中。从理论上讲，这并不是一个专业性法律概念，而更像是一个人们日常习惯中的特殊称谓。对于“小产权房”的定义，学术界说法颇多，可谓见仁见智，笔者结合相关法律法规和自身工作经验，对“小产权房”做了如下定义：“指的是在农村集体土地上建造的、没有缴纳土地出让金、没有取得由国家房管部门颁发的房屋权属证书且用于销售的住房”。顾名思义，与其相对概念即是“大产权房”，而大产权房则指的是拥有由国家房地产行政管理部门颁发的房屋权属证书，即有房产证的房屋。

一般来讲，法律中的“违章建筑”，是指未取得建工程规划许可证，在规划区以外建设，违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规而动工建造的房屋及设施。因此，从房屋建造行为合法性的角度来看，小产权房可以分为建房手续不合法的小产权房和建房手续合法的小产权房两类。为方便区分，前者笔者称其为“违建小产权房”，而后者称其为“合法建造的小产权房”。

1、此类房屋没有取得建房用地和建设规划的审批手续，房屋本身系违法建设；

2、此类房屋不能进行合法登记原始取得房屋所有权；

3、此类房屋不能办理房屋所有权转移登记，取得房屋所有权证书；（实践中，通常由乡镇或村委会颁发“产权证明”，以证明购房者所谓的房屋所有权）；

4、绝大部分是村集体联合开发商为对外销售而建造。

1、此类房屋本身是合法建设，但因建设在集体土地之上未办理土地征收和出让手续，房屋不能进行合法登记；

2、此类房屋拥有事实所有权，房屋的原始取得者受到限制，仅限于本集体经济组织成员；

3、该类房屋通常有乡镇或村委会颁发的“产权证明”，以此证明物权归属；

4、此类房屋一部分是为对外销售而建造，一部分为村民自用而建造，而后村民对外销售。

（注：村民在自己的宅基地上合法建造的房屋并不属于本文所指的小产权房范畴，但如若村民或村集体将个人的合法建造宅基地房对外销售，则属于本文所指的合法的小产权房）。

综上所述，就小产权房而言，违建小产权房在土地使用、房屋建造、买卖交易等环节均存在不合法状态；而合法建造的小产权房是已经通过了乡村建设规划许可及建筑工程施工许可等审批手续，建造行为合法。因此，我们不能笼统地认为小产权房本身都是违章建筑，都应当被拆除，而违建小产权房，则存在较大被强制拆除的风险。

1、相对方--城镇居民：

我国《宪法》第10条明确规定:城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第二条规定:加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。还有根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

由此可看出，我国法律明文规定农村住宅能分配给本村村民，禁止向城市居民出售。因此，城镇居民购买小产权房的买卖合同一般认定为无效合同。

相关案例：

案例一：（2015）洪民三终字第91号江西省南昌市中级人民法院民事判决书中法官观点：“农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。（二审法院）汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。”

案例二：（2021）豫0329民初3446号河南省伊川县人民法院民事判决书中法官观点：“本案中，位于伊川县所使用的土地系中溪村委会村民集体所有的土地,……该项目也通过了伊川县乡村建设规划许可及建筑工程施工许可，涉案房屋为合法建造的小产权房。但因涉案房屋是小产权房而非真正意义上的商品房，即大产权房，未获得预售许可，原告丁艳莉作为作为城镇居民,非中溪村集体经济组织成员,没有购买农村村集体所有的土地上所建造的房屋的资格，故丁艳莉与恒田公司签订的《伊川中溪社区安置房屋合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。”

当然依据实际情况，司法实践中也有例外情况，若城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。

2、相对方--其他集体组织成员：对于与外村村民签订的房屋买卖合同，从目前司法实践来看，倾向于认定无效，目前依然存在司法争议。

相关案例：

案例一：（2013）赣中民一终字第264号江西省赣州市中级人民法院民事判决书中法官观点：“农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效协议。宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某的户籍虽属农村户口，但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民，并非崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员，其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖，该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村的同意，故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。”

案例二：（2018）苏03民初233号江苏省徐州市中级人民法院民事判决书中法官观点：“该房屋项下的土地为睢宁县庆安镇三闸村彭二组的集体土地，韩修风提交的居民身份证载明其住址为江苏省睢宁县睢城镇新周巷102号，现为江苏省睢宁县庆安镇孙赵村孙赵组160号。并非该集体组织成员，不能受让涉案房屋，亦不能办理涉案房屋的不动产登记手续。”

从目前司法实践来看，对于与外村村民签订的房屋买卖合同，更倾向于认定合同无效。但民法典合同篇的基本精神是意思自治、诚实信用。如确认此类合同无效，出卖方很可能在违规出卖房屋获得利益后，再基于土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失，从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。因此，笔者认为应尊重当事人意思自治的原则，视具体案情认定合同是否有效。

注：我国法律法规没有明文禁止与本集体经济组织内部成员签订房屋买卖合同，且因具备合法的产权证明，此类房屋可以在本集体经济组织成员之间转让，同时通过在集体经济组织内部流转也可以使闲置宅基地得以充分使用。因此，本集体经济组织成员之间的小产权房买卖合同一般认定是合法有效的。

针对违建的小产权房一般直接认定合同无效，作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转，作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力。而且，这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的，如认定合同有效相当于变相鼓励违法建设，因此以认定合同无效为基本原则。

目前我国很多地方，特别是乡镇区域都存在小产权房且数量众多, 高额的拆除成本和巨大的资源浪费，使得国家在短期内无法对小产权房市场进行彻底有效地解决。

虽说小产权房价格相对便宜、不用缴纳交易流程的税费、不限购而且不用担心产权到期问题，但从购房者和投资者角度来说，特别是针对城镇居民，如果没有了解具体的房屋情况信息，仅贪图一时便宜就买了小产权房，是有血本无归的风险的，所以购房前一定要擦亮眼睛，慎之又慎。