如何识别房屋买卖合同中的跳票行为

如何识别卖房跳单行为？

【案件简介】
原告是房地产经纪公司，本律师是原告的代理人，被告是需要购房的自然人。
2019年12月17日，被告在原告工作人员的陪同下检查了涉案房屋。
2019年12月25日，被告与原房东及第三方中介公司签订中介合同，购买涉案房屋并办理相关过户手续。
2020年10月10日，原告以被告拒绝支付中介费为由向法院提起诉讼，请求被告支付中介服务费。
2020年12月3日法院判决本案不构成“跳单”，但被告需向原告支付“从事中介活动的必要费用”。

【办案流程】
接手此案后，通过与原告的交谈了解到：原告根据被告的购房需求，筛选了合适的房源，确定了涉案房屋，双方签订了代理费等《陪看确认书》协议，但最终的结果却是被告绕开原告，私自与原房东完成了涉案房屋的交易。可见，本案被告有明显的跳单倾向，导致原告工作人员的工作白费。由于原告律师的积极努力，即使法院认为不构成“跳单”，但仍认可原告的实际劳动，并判令被告支付必要的费用。

【办案感想】
《合同法》第427条规定，中介机构未能促成合同成立的，可以不要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事中介所需的费用。活动。 （现行第964条规定，中介机构未能促成合同成立的，不得要求支付报酬；但是，可以要求委托人支付约定的从事中介活动所需的费用。 ）
这个案例反映了一个普遍问题：如何区分“跳单”行为与消费者的选择权？判断中介合同是否存在“跳单”的关键是购房者是否利用了中介公司独家提供的房源信息、机会等条件。如果购房者没有利用中介公司提供的房屋信息、机会等条件，而是通过其他公众可以接触到的合法渠道获得相同的房屋信息，购房者有权选择具有以下条件的中介公司：价格低，服务好，方便房子的销售。该合同成立，不构成“跳单”。当然，中介公司是否促成合同的成立也是一个非常重要的考虑因素。便利合同成立是“跳单”的前提。但如果合同不成立，委托人还需要向中介公司支付“从事中介活动的费用”。必要的费用”。

本案案号：（2020）浙0212民初13458号