最高法判例：加建部分长期未确权登记的房屋能否认定为合法房屋面积的考量

☑ 裁判要点

考虑到当地对自建房屋产权登记更新不够及时完善及对经批准后加建部分长期未确权登记的现状，如果单纯以房产证登记面积来认定房屋合法面积，必然造成当事人合法权益的损害。对此，人民法院可以参照有关规定，在当地登记工作不够规范及时的情况下，基于《房屋所有权证》《建筑许可证》的效力及当事人的信赖利益，将两证的证载面积认定为当事人的合法房屋面积。

☑ 裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行 政 赔 偿 裁 定 书

（2020）最高法行赔申1613号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑州市管城回族区人民政府

法定代表人：张艳敏，该区政府区长。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：常延召

再审申请人郑州市管城回族区人民政府（以下简称管城区政府）因与被申请人常延召行政赔偿一案，不服河南省高级人民法院（2019）豫行赔终713号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

管城区政府申请再审称，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第二项规定申请再审。事实与理由：二审法院将常延召的合法住宅面积认定为269.76平方米错误。首先，本案涉及的拆迁活动为城中村改造项目，应当以集体土地建设用地使用证的证载面积为准。本案涉及的整个拆迁活动为“中博集团（原杨庄村）城中村改造”，并且，原审法院适用的规范性文件为《郑州市城中村改造管理办法》，所以，本案城中村改造活动涉及土地性质应当认定为集体土地。那么，集体土地上拆迁活动应以《集体土地建设用地使用证》作为主要的参考依据。尽管本案中常延召提交了《房屋所有权证》《建筑许可证》，但是，《房屋所有权证》与《建筑许可证》房屋存在重合，且《建筑许可证》未最终验收，因此，不能确定常延召现有房屋面积为合法面积。

一审法院以《集体土地建设用地使用证》作为依据是正确的。其次，《房屋所有权证》与《建筑许可证》存在有重合的部分，简单相加属于计算错误。1990年的《房屋所有权证》的证载房屋已经被2000年的《建筑许可证》加盖房屋所替代，由于常延召在取得2000年《建筑许可证》后，并未通知相关部门对所建房屋进行实测，且在建设完成后未申请办理相关房屋产权手续，所以，不能确认常延召所盖房屋均在建筑许可证范围内施工，存在原有《房屋所有权证》证载房屋被《建筑许可证》所替代的情况。二审法院简单以《房屋所有权证》与《建筑许可证》的证载面积相加缺乏客观基础。

本院经审查认为，本案的争议焦点为二审法院认定的常延召合法房屋面积是否正确。管城区政府强拆常延召房屋的行为已被生效判决确认违法，其对常延召的合法房屋面积应予相应赔偿。从本案查明事实来看，常延召持有的郑州市人民政府1990年9月15日颁发的《房屋所有权证》显示，房屋为2层5间，建筑结构为砖混结构，建筑面积117.22㎡;常延召持有的郑州市管城回族区建设和环境保护局2000年5月16日颁发的（2000）建管（管）字第1300号《建筑许可证》载明，同意原房楼梯拆除，按图示位置补证，建筑结构为砖混结构，建筑面积152.54㎡（加建面积）。《郑州市城中村改造管理办法》第二十六条第二款规定，被拆迁人选择货币补偿的，补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定，原则上三层以下（含三层）的合法建筑按市场评估价给予补偿。

本案中，二审法院考虑到当地对自建房屋产权登记更新不够及时完善及对经批准后加建部分长期未确权登记的现状，如果单纯以房产证登记面积来认定房屋合法面积，必然造成常延召合法权益的损害。二审法院参照前述规定，在当地登记工作不够规范及时的情况下，基于《房屋所有权证》《建筑许可证》的效力及常延召的信赖利益，将两证的证载面积认定为常延召的合法房屋面积并无不当。

综上，管城区政府的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

驳回郑州市管城回族区人民政府的再审申请。

审判长　　包剑平

审判员　　袁晓磊

审判员　　杜　军

二〇二〇年十一月三十日

书记员　　杨　鹏