第十八期：因受疫情防控措施影响开发商延期交房是否应承担违约责任？购房者能否要求解除合同？

1、因受疫情防控措施影响，开发商延期交房是否应承担违约责任？

答：若因开发楼盘的工地人员出现新冠肺炎确诊病例或疑似病例，并导致工地现场封闭、工人隔离、停止施工的，应当认定发生不可抗力事件。开发商可在相应的延误期内免责，但开发商应依法履行告知义务，因其未及时通知购房者而导致损失扩大的部分不能免责。因本次疫情或政府管制措施的影响。如各地人员流动控制、企业复工申请没有通过、无法组织员工开展工作的，或者工程所需设备、材料由于交通管制、消毒措施限制等因素无法按时运输到施工现场的，均可能导致无法按约定期限交房。基于新冠肺炎疫情及防控措施发生的不可预见、不可避免、不可克服性，也应适用不可抗力免责的规定。

若导致开发商延期交房的原因既有新冠肺炎疫情防控措施的影响，又有开发商的过错，首先应查明具体防控措施要求及对施工的影响程度，然后确定开发商应否承担责任及承担责任的比例。若开发商已经履行应尽义务仍不能避免延误工期的，可以全部免除其责任；如果既有开发商管理不善等过错因素，也有疫情防控因素，则应根据原因力大小酌情免除开发商的责任。

【法律和政策依据】

《中华人民共和国民法总则》

第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《中华人民共和国合同法》

第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

2、开发商延期交房在疫情发前已经发生，本次疫情发生后违约行为仍然持续，开发商是否要承担违约责任？

答：若在疫情导致的不可抗力情形发生前开发商已迟延交付，则开发商不能主张免责或扣除不可抗力导致迟延的期限，应按照约定承担违约责任。‍‍‍‍

《中华人民共和国合同法》

第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

3、受疫情防控措施因素影响，开发商逾期交房，购房者能否要求解除合同？

答：如逾期交房确因受疫情防控措施影响，且疫情防控过后商品房继续开发建设不存在障碍，因疫情防控措施系属不可归责于开发商的原因，故购房者不能因此要求解除合同。如开发商逾期交房并非仅因疫情防控措施影响，则应排除疫情防控措施影响因素后，根据开发商的违约程度，结合合同对于违约责任的具体约定和相关法律规定予以处理。‍‍‍‍

内容来源：北京安博（成都）律师事务所

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