北京房屋律师——借名购买集资房屋单位并未出售房屋属于谁

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称原告赵某珍向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告之间关于北京市丰台区一号房屋存在有效的口头借名买房协议；2.诉讼费用由被告承担。

      事实和理由：被告系原告妹妹赵某霞的丈夫，即被告系原告的妹夫。

      1994年，原告从被告处得知北京市丰台区F公司集资建房，集资建房对象为具有北京户口的居民。

      被告知道此消息后，询问原告是否有意参与集资建房，因原告此时户口未迁回北京，故原告与被告达成了借名集资购房的口头协议，达成协议后，原告向被告夫妇支付了30000元，被告以自己名义签订了《个人自愿参加集资建住宅协议书》购买位于北京市丰台区一号房屋。

      上述文件签订后，被告将原始购房文件及购房凭证（包括《个人自愿参加集资建住宅协议书》、《集资建房款现金收据》、《准住证》及《公有住宅租赁合同》）交付给了原告，之后原告户口迁回北京，涉案房屋一直由原告实际控制和使用。

      2018年，涉案房屋被政府列为征收范围，2018年12月9日被告夫妇以代办房屋征收为由，要求原告将《公有住宅租赁合同》原件交其保管，原告将《公有住宅租赁合同》原件交给了被告。

      之后，被告持《公有住宅租赁合同》将原告诉至北京市丰台区人民法院，要求原告返还涉案房屋，后因起诉事实与客观事实不符被告撤回起诉。

      基于上述事实，原告认为原告与被告存在口头借名买房的合同关系，被告为了达到将涉案房屋据为己有侵占拆迁利益的目的，不顾亲情，歪曲事实真相，拒不承认双方存在借名买房的事实，已严重侵害了原告的合法权益，为了维护自身合法权益，迫于无奈向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。

      ?被告辩称被告张某鹏辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉求没有事实和法律依据。

      第一，原告没有支付房款，租赁房屋的费用是张某鹏、赵某霞支付的。

      第二，原告与被告之间没有借名买房的约定。

      第三，房屋租赁的原始凭证（房本）由张某鹏持有。

      第四，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》所称的房屋买卖是指城镇区域内国有土地上的二手房买卖，本案是集体土地上的房屋租赁，不能适用该规定，没有法律法规支持借名买房的认定。

      故本案涉及的法律关系不是买卖关系，原告与被告之间亦无借名的约定，恳请法院驳回原告的诉讼请求。

      ?法院查明赵某珍系张某鹏之妻赵某霞之姐。

      1994年左右，张某鹏（乙方）与北京市丰台区F公司（甲方，以下简称F公司）签订《个人自愿参加集资建住宅协议书》，……五、每套房屋包括各种摊杂费人民币叁万元整，后F公司（出租方、甲方）与张某鹏（承租方、乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定由张某鹏承租丰台区F公司一号房屋（以下简称一号房屋），总使用面积19平方米，其中居室一间面积15平方米，月租金10元。

      1994年7月1日，F公司向张某鹏出具《准住证》，其上载明起租日期为1994年8月1日。

      1994年8月1日，F公司向张某鹏出具现金收据，确认收到张某鹏交纳的建房款35000元。

      对于居住时间，赵某珍主张其于1994年8月即入住，张某鹏主张其于1995年将房屋借给赵某珍居住。

      现该房屋处于出租状态。

      赵某珍主张其通过张某鹏得知F公司要集资建房一事，因其当时户口未在北京，故与张某鹏达成了借用其名义购买一号房屋的口头协议，并向张某鹏支付了30000元建房款，后赵某珍的户口迁回北京，其多次向张某鹏要求办理租赁合同主体变更，均被张某鹏以各种理由拒绝。

      为证明其借用张某鹏名义与F公司签订《个人自愿参加集资建住宅协议书》、《公有住宅租赁合同》并向张某鹏支付购房款的事实，赵某珍申请其妹妹赵某丽、赵某英出庭作证；张某鹏不认可赵某丽、赵某英的证人证言的真实性，认为证人对于房屋登记在谁的名下、是否经过商量、交钱的时间、在场人等重要内容的陈述存在前后矛盾之处。

      赵某珍亦向本院提交其于2018年12月9日在张某鹏家里与张某鹏、赵某霞等人的录音材料，证明张某鹏承认一号房屋是为赵某珍购买，张某鹏以代办房屋征收为由向赵某珍索要《公有住宅租赁合同》原件，赵某珍将合同原件交给了张某鹏。

      张某鹏不认可上述录音材料，认为录音材料不完整，且其整理的文字文本与录音不符，录音中并无谁出钱、房款支付的内容，张某鹏并未认可房款是赵某珍交纳的，录音是赵某珍等人设计通谋的。

      《个人自愿参加集资建住宅协议书》、《准住证》、现金收据的原件在赵某珍处保管，对于保管原因，赵某珍主张一号房屋系其支付的购房款并由其实际居住使用，故房屋相关手续均在其处保管，《公有住宅租赁合同》的原件原本也在其处保管，但后张某鹏以代办房屋征收为由将《公有住宅租赁合同》拿走；张某鹏不认可赵某珍的陈述，认为房屋借用给赵某珍时，房屋的如上所有相关手续均留在房屋内。

      ?裁判结果驳回赵某珍的诉讼请求。

      ?房产律师郑贴侨点评当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

      本案中，赵某珍主张其与张某鹏之间存在口头借名买房协议，但从其提供的证据来看，张某鹏与F公司之间签订的是租赁合同，并无买卖房屋的合意与事实存在，故赵某珍要求确认其与张某鹏之间存在有效的口头借名买房协议的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。

      

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