新《北京市物业管理条例》亮点——业主篇（下）

       本文业主篇（上）介绍了物业管理的基本问题规定，本篇将着重介绍《条例》对业主权利义务、权力责任方面的新规定、新亮点，这方面的规定才是业主以法律做武器，维护自身合法权益的利刃。

四、物业管理的权力机构

1、权力架构

《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）为物业管理的权力机构架设了两种类型，分别是业主组织和物业管理委员会。他们之间的关系是，通常情况下由业主组织（包括业主大会、业主委员会）享有物业管理的决定权和执行权；在不具备成立业主大会条件或具备成立业主大会条件但是确有困难未成立，又或业主大会成立后未能选举产生业主委员会的情况下，可以成立作为临时组织的物业管理委员会。

物业管理委员会负有推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会的责任。另外，成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会履行其职责，并组织执行业主大会的决定。而未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使业主大会和业主委员会的职责。

从以上规定来看，物业管理委员会其实是一个临时性的、过渡性的角色，它可以在没有业主组织或业主组织不健全的情形下代替行使部分或全部业主组织的权力。同时为了体现其临时性、过渡性，物业管理委员会的任期被规定为一般不超过三年。

2、具体机构构成

业主大会的构成规定在《条例》第二十九条，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理委员会的形成与构成规定在《条例》第五十二条、第五十四条，街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任，副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

五、业主与业主组织的权利（权力）与义务（职责）

我们将亮点以表格的形式概括如下：

这里还需注意，《条例》第三十九条对业主委员会委员的任职资格做出了几项特别规定，一是允许业主大会对业主委员会委员提出居住期限的要求，二是要求任职委员必须按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况，三是本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系，四是未被列为失信被执行人。因此，业主们想要做业委会委员首先要自身条件够硬，首先要做一个诚实守信的好市民。

六、其他争议的解决规则

对于业主、物业使用人、物业服务人等禁止实施的行为及其后果，《条例》第七十八条、九十八条进行了规定：

对于房屋装修的问题，《条例》第七十九条的规定加强了业主和物业服务人之间的沟通，内容如下：业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，与物业服务人签订装饰装修服务协议，并配合其进行必要的现场检查。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示。

对于专项维修资金的缴纳和退还，《条例》第八十一条规定，物业买受人应当遵守国家有关专项维修资金制度，按照规定足额交纳专项维修资金。业主转让物业、办理转移登记后，转让物业的专项维修资金余额随物业一并转让，业主无权要求返还；因征收或者其他原因造成物业灭失的，专项维修资金余额归业主所有。

对于建筑物本身风险的问题，《条例》第八十九条规定，业主对建筑物专有部分存在的安全隐患负有及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施的义务。业主不履行维修养护义务的，可以由物业服务人代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。对于经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的，业主或者物业使用人应当停止使用，立即搬出；拒不搬出的，情况紧急危及公共安全的，区人民政府可以责成有关部门组织强制搬出。

综上所述，本次物业管理条例的出台，为加强小区物业管理、规范物业收费、明确权责主体、明确管理职责及其界限、明确管理流程、解决小区内冲突等提供了可以依据的“法”，业主们在和物业服务公司交涉时将更有底气，有法可依，真正做到了将小区还给业主，将物业管理责任切实落实到位。