北京房产律师——父母借子女名义买房未有协议能否起诉过户

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称原告赵某文向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告将北京市西城区一号一居室房屋产权人更名过户登记至原告名下；2．诉讼费由被告负担。

      事实和理由：原告与被告系父女关系，北京市西城区一号一居室房屋原系原告单位所有的公房，由原告承租，房改时调至北京市西城区一号三居室一套，面积为113平米，原告所住一居室未交，一并参与房改，计入原告应分配房屋总面积，按照房改政策，除原告所住房屋享受房改优惠外，另一套一居室可以记在子女名下，还可以享受部分优惠，基于以上考虑，原告遂与被告协商口头协议，借用被告姓名购得上述一居室房屋，该套房屋所有购房手续均由原告办理，购房款全部是由原告支付，该套房屋的居住使用均是由原告支配。

      被告从未在该套房屋居住过，被告对上述借名买房产权属原告所有一直未有异议，近日原告与被告协商，将争讼房屋登记归还至原告名下，但是被告以种种理由推脱，几经协商未果。

      原告认为：本案争讼房屋是原告单位所有的公房，基于当时的房改优惠政策，争讼房屋借被告之名登记在被告名下，但是该套房屋实际购买人是原告，该房屋的购买是由原告全部出资、购房后房屋的使用、支配、均由原告行使。

      故原告提起诉讼，请求依法判令被告将北京市西城区一号一居室房屋产权人更名过户登记至原告名下。

      ?被告辩称被告赵某英辩称，被告不同意原告的诉讼请求，请法院依法驳回。

      理由有几下几点：一、原告主张的是房屋买卖合同纠纷，但是原、被告之间并没有房屋买卖的法律关系，它适用的法律关系是错误的。

      二、涉案房屋是使用了被告赵某英夫妇的工龄来购买的，产权证也登记在赵某英的名下，房产应当是属于赵某英的个人财产或者是她的夫妻共同财产，至于原告所说，他对这个房屋有出资，他的出资也仅仅应当作为债权来主张，而不能对房屋来主张相关的权利。

      三、涉案房屋从1999年购买到目前为止，已经接近了20年，在这么长的一个时间之内，原告从来没有对房屋主张过任何的权利，也可以侧面反应出这个房屋当初的购买并不是一个借名买房的关系，房屋的实际权利人应当就是赵某英。

      四、房屋在居住使用过程当中，房屋的取暖费也一直是由赵某英单位来进行报销，赵某英是房屋的真实的权利人。

      所以说被告不同意原告的诉讼请求。

      第三人林某勇辩称，同赵某英的意见。

      涉案房屋不存在借名买房关系，房屋购买使用了林某勇的工龄，不符合借名买房的条件。

      真正的借名买房关系，借名人除出名不承担任何责任，或有相关付出。

      本案中房子的购买是使用了第三人的工龄，以及赵某英的工龄，不符合借名买房条件，借名买房关系不成立，请求法院予以驳回诉讼。

      ?法院查明赵某文与赵某英系父女关系。

      赵某英与林某勇系夫妻关系。

      北京市西城区一号房屋（以下简称诉争房屋）原系赵某文从其单位承租的公房。

      1998年，诉争房屋进行房改售房。

      1998年11月23日，赵某文交纳了诉争房屋的购房款14220元、维修基金827元，收据上载明的交款人均为赵某文。

      1999年，单位（甲方）与赵某英（乙方）签订《房屋买卖契约》，内容有：甲方将诉争房屋以成本价出售给乙方，房价款28956元，公共维修基金832元。

      职工以成本价购买住房，按职工夫妇双方建立公积金前的工龄和给予折扣，成本价的年工龄折扣率为0．9%。

      乙方以成本价购买住房，产权归个人所有，一般住用五年后可依法进入市场……。

      1999年10月13日，赵某文补交诉争房屋购房款1240元、公共维修基金5元，并交纳交易费77元、登记费12元、工本印花税15元。

      收据上载明的交款人均为赵某文。

      2000年，赵某英取得了诉争房屋的所有权证书。

      根据房屋档案记载，购买该房屋折合了赵某英、林某勇夫妇26年的工龄优惠。

      2000年11月8日，赵某文以赵某英的名义补交了诉争房屋的购房款13496元。

      收据载明：今收到赵某英（原赵某文）一号、换女儿购，补交购房款13496元，交款人：赵某英。

      2003年12月2日，单位（甲方）与赵某英（乙方）就诉争房屋签订《补充协议》，内容有：乙方所购房屋系中央级产权房屋，如乙方转让其所购的房屋，须先征得甲方同意，并只能在中央国家机关房屋二级市场中交易。

      乙方转让房屋，未经甲方同意，或未在中央国家机关房屋二级市场中交易的，则视为该转让无效。

      ……。

      审理中，赵某文主张其原来从单位承租了两套公房，两套公房一并房改，当时单位有政策，可以一套由其本人购买，另一套由其子女购买，这样可以享受更多的优惠，故与女儿赵某英商量，借用赵某英的名义购买了诉争房屋，购房款全部由其本人支付，房屋也一直由其本人使用，其与赵某英之间存在口头的借名买房合同关系，其是诉争房屋的实际权利人。

      赵某文针对其主张，向本院提交了以下证据予以证明：一、《房屋买卖契约》、《房屋买卖补充协议》、房屋所有权证书、购房款等费用的收据原件。

      赵某英、林某勇对该证据的真实性予以认可，但主张之所以上诉原件在赵某文处，是因为赵某文说其住住所防盗比较差，所以让其把重要的东西都放在他处保管。

      二、赵某文夫妇与赵某英的谈话录音。

      赵某英承认未出资购买，但是使用其工龄房屋英归其所有，赵某文否认，认为借名买房。

      关于诉争房屋的居住情况。

      赵某文主张诉争房屋一直由其夫妇与小女儿一起居住，赵某英从未在诉争房屋居住。

      赵某英主张其结婚之前在诉争房屋居住，1993年生孩子时也在诉争房屋居住，后来其去婆婆家居住，因为妹妹没有房子，所以就让妹妹在房屋内居住，赵某文现在也不在诉争房屋居住。

      关于工龄问题，赵某文主张其可以给予赵某英、林某勇相应的补偿。

      ?裁判结果本判决生效之日起七日内，赵某英协助将北京市西城区一号房屋所有权过户登记至赵某文名下。

      ?房产律师郑贴侨点评当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

      在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

      对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

      本案中，诉争房屋登记在赵某英名下，赵某文主张其与赵某英之间就诉争房屋存在借名买房的合同关系，赵某英则否认其与赵某文之间就诉争房屋存在借名买房之约定，故在无借名买房书面协议的情况下，赵某文应就其主张承担举证责任。

      赵某文提交的证据可以证明其与赵某英之间存在借名买房的合同关系，理由如下：第一、诉争房屋全部由赵某文出资；第二、诉争房屋的相关购买手续及所有权证原件在赵某文处进行保管，赵某英、林某勇对此并未作出合理解释；第三、诉争房屋购买后，赵某英从未居住使用诉争房屋，赵某英、林某勇对此亦未作出合理解释；第四、在赵某文提交的录音证据中，赵某英认可房屋系由赵某文出资，也认可赵某文从未说过房屋是给其购买，虽然赵某英并未明确承认与赵某文系借名买房关系，但在父母的追问下，也并未明确否认。

      综合考虑录音的内容，并结合房屋出资情况、居住使用情况、房屋材料保管情况，法院确信赵某文与赵某英之间存在借名买房合同关系的事实具有高度可能性，应当认定该事实存在。

      虽然购买诉争房屋使用了赵某英、林某勇的工龄，但并不影响借名买房关系的成立，关于工龄所对应的利益问题，赵某文同意给予相应的补偿，双方可另行解决。

      综上，赵某文与赵某英之间存在合法有效的借名买房合同关系，赵某文要求赵某英将诉争房屋过户登记至其名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

      

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