北京房屋律师——子女借父母名义购买单位房屋是否有效

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称赵某鹏向一审法院起诉请求：1.请求判令赵某鹏、赵某聪、赵某云之间于2012年1月2日签署的《房屋归属协议》及2012年1月1日签署的附件无效；2.判令赵某聪将房山区一号房屋返还赵某鹏；3.判令赵某聪将自2012房山区一号房屋出租所得的租金返还给赵某鹏；4.诉讼费由赵某聪、赵某云承担。

      诉讼中，赵某鹏增加请求：要求赵某聪返还租金10万元。

      事实和理由：赵某云系赵某鹏与第一任妻子孙某娟之子，赵某聪系赵某鹏与第二任妻子林某菲之女。

      2011年，赵某鹏所在单位房改，经审核赵某鹏符合政策规定的老龄无房户的条件，可以以低于市场价的价格购买G公司的福利房（性质为经济适用房）。

      2011年11月30日，赵某鹏与G公司签订《幸福新村高层住房认购协议》，赵某鹏购买了位于北京市房山区一号房屋，该房屋于2012年年初实际交付于赵某鹏。

      因为当时购房款系赵某聪支付，又因赵某鹏有了老伴，赵某聪、赵某云担心财产被她人侵占。

      2012年1月1日和1月2日，赵某聪、赵某云趁赵某鹏照顾林某菲、身心疲惫之际，私下密谋勾结达成一致并写好一份《房屋归属协议》和附件材料，采取欺骗手段突然袭击让赵某鹏签字。

      赵某鹏签字后赵某聪、赵某云竟然在协议书添加内容，令协议内容与赵某鹏所宣称的内容相悖。

      赵某鹏在被欺骗后才发现所写的协议并非签字时所承诺的意思，而是约定赵某聪、赵某云利用赵某鹏名义借名购买涉案房屋并胁迫赵某鹏承认赵某聪、赵某云对该房产拥有产权。

      赵某聪将房屋出租获利而不让赵某鹏居住。

      赵某鹏曾于2019年起诉赵某聪，要求将房屋腾退交还赵某鹏居住，但赵某聪仍然拒绝，法院最终根据双方协议也认定涉案房屋是赵某聪以赵某鹏名义购买，实际定性为借名买房。

      赵某鹏认为，按照G公司房改政策规定，该房屋属于经济适用房，且根据政策规定购房人需符合“经济适用房认购办法购买条件”，“若骗购住房的，出售单位有权解除合同、收回房屋”。

      根据合同法和《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》以及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用若干疑难问题的会议纪要》规定，赵某鹏、赵某聪、赵某云双方就借名买房而于2012年1月2日签订的《房屋归属协议》及2012年1月1日签订的附件显然违反政策和法律规定，应属无效。

      现以赵某鹏名义购买的福利房，赵某聪、赵某云阴谋占有出租获利，不让年老的原告居住。

      故诉至法院，请求支持赵某鹏的诉讼请求。

      赵某聪在一审中辩称：不同意赵某鹏的诉讼请求。

      我们签订的协议是在赵某鹏认真阅读后，而且在我母亲和赵某云嫂子在场我们共同见证下签署的。

      买房屋的时候，赵某鹏明确表示放弃房屋的购买，对赵某云也进行了询问，赵某云也放弃购买这个房屋，由我出资购买，并且由我占有使用支配，所以并不存在赵某鹏所说的我们兄妹二人私下有密谋、欺骗的手段。

      此协议也不存在后续的添加内容。

      我们有协议书原件，写这份协议的时候是2012年，当时我母亲还在，不存在外人的。

      在2019年8月30日时赵某鹏曾起诉我排除妨害，法院判决认定此协议是真实有效的，并且由我基于该协议占有使用房屋，当时原告也并没有上诉。

      赵某云再一审中辩称：房屋归属协议和其他协议是真实有效的，不同意赵某鹏的诉讼请求。

      赵某鹏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其在一审中的诉讼请求；一、二审诉讼费由赵某聪、赵某云承担。

      事实和理由：1、一审判决认定事实错误，分家协议一般是老人与子女之间签订的处分家庭成员长期生活过程中形成的共有财产的协议，本案中，涉案协议的双方是赵某聪及赵某云，并非赵某鹏；涉案房屋是赵某鹏购买的房产，也不是家庭共有财产；涉案协议形式上存在严重瑕疵，不是赵某鹏的真实意思表示，内容严重违反法律规定，属于无效协议；2、一审法院适用法律错误，侵害赵某鹏的合法权益，违反公序良俗及法律的基本精神。

      ?被告辩称赵某聪辩称，不同意赵某鹏的上诉请求，赵某鹏的上诉理由与事实不符，签字时是双方当事人的真实意思表示，一审判决系依据事实和法律作出，公平公正，同意一审判决。

      赵某云辩称，同意一审判决，不同意赵某鹏的上诉请求，签字的协议应该被认可。

      ?法院查明赵某鹏系赵某云、赵某聪之父。

      赵某云与赵某聪系同父异母兄妹关系。

      赵某鹏系G公司（以下简称G公司）退休职工。

      2011年12月30日，赵某鹏与G公司签订《住房认购协议》，约定由赵某鹏购买位于北京市房山区一号房屋（以下简称一号房屋），房屋价款246326元。

      2012年1月1日，赵某鹏、赵某聪（乙方）、赵某云（甲方）、赵某祥（系赵某鹏之弟）签署了一份书面材料，该书面材料载明：赵某鹏、赵某云、赵某聪三人关于购买一号房屋协商如下，甲方自愿放弃购买此房权利，乙方愿出资购买。

      经双方及证明人一起协商，甲方同意乙方购买，产权属乙方所有，甲方及其他人无权干预。

      2012年1月2日，赵某云、赵某聪、赵某鹏、赵某祥又签署一份房屋归属协议，协议称：现有赵某鹏名下一号房产一套，建筑面积75.22平方米，价值246326元，维修基金15044元，总价值261370元。

      该房产由赵某鹏之女赵某聪于2012年1月2日出资购买。

      因房产5年后才能自由交易过户，为避免纠纷的发生，双方经过协商协议如下，1.在房屋可以交易过户时，当事人双方马上办理过户手续，赵某鹏将一号房屋过户给赵某聪；2.在房屋可以交易过户时，赵某鹏因故无法办理过户手续，一号房屋其女赵某聪继承；3.因赵某鹏是退休职工，在房屋可以交易过户前，赵某聪必须将房补40000元返还给赵某鹏；4.此房产的归属只涉及双方当事人即赵某鹏和赵某聪，其他人无权干涉处理此房产。

      关于一号房屋双方只认此协议，再有任何关于此房产的协议出现均属无效。

      一号房屋购房款由赵某聪出资购买。

      2012年1月房屋交付由赵某聪使用。

      现赵某聪将涉案房屋出租。

      目前一号房屋尚未取得产权证书。

      2019年赵某鹏以排除妨害纠纷为由将赵某聪诉至本院，要求赵某聪腾空一号房屋并给付租金收益。

      本院驳回赵某鹏的诉讼请求。

      现赵某鹏以确认合同无效为由将赵某聪、赵某云诉至本院。

      有争议的事实，法院认定如下：赵某鹏认为一号房屋属于经济适用房，双方签订的协议属于借名买房协议，违反法律规定，侵害集体企业的合法权益，应属无效。

      赵某聪、赵某云认为协议真实有效，不存在无效情形。

      赵某聪自认协议签订后未给付赵某鹏4万元房补，该款项已用于支付母亲林某菲医疗费。

      法院认为，本案争议的焦点系一号房屋性质；2012年1月1日和1月2日双方签订的协议属于借名买房协议，还是分家析产协议。

      经济适用住房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期限内属于限制流通物。

      本案中，赵某鹏与G公司签订的《住房认购协议》约定该房适用经济适用房的有关规定，可以证实一号房屋属于按经济适用住房管理的房屋，并非经济适用房。

      相应政策法规中对于该类房屋的转让大多也没有上市交易期限的限制，故转让该类已购房屋，不应适用转让已购经济适用住房的相关规定。

      即使赵某鹏、赵某聪、赵某云签订的协议属于借名买房协议，亦应属有效。

      赵某鹏认为双方签订的协议为借名购买经济适用房的理由，不能成立，本院不予支持。

      我国的风俗，父母在子女结婚前后，一般由父母主持，在家庭成员协商的情况下，以分家单或分家协议的形式对家庭财产进行分配，是对财产的处分行为。

      本案中，双方系父母子女关系，双方所签协议是对赵某鹏基于自身资格取得的一号房屋权属进行分配的一种处分行为，符合分家析产习惯，并非借名买房协议。

      协议是双方真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规禁止性规定，应属有效。

      鉴于一号房屋尚未取得权属登记，一号房屋应由赵某聪使用。

      综上所述，赵某鹏的全部诉讼请求，缺乏事实及法律依据。

      ?裁判结果一审判决：驳回赵某鹏的诉讼请求。

      二审判决：驳回上诉，维持原判。

      ?房产律师郑贴侨点评依法成立并生效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应依约履行自己的义务。

      当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

      当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

      本案中，首先，《住房认购协议》系由G公司作为出卖人与赵某鹏签订，明确约定“该房屋适用经济适用房的有关规定”，由此可见一号房屋并非经济适用房而属于按经济适用住房管理的房屋，一审法院关于转让该类已购房屋，不应适用转让已购经济适用住房的相关规定，所以即使赵某鹏、赵某聪、赵某云签订的协议属于借名买房协议，亦应属有效的认定，并无不当；其次，赵某鹏与赵某聪、赵某云系父母子女关系，涉案协议是当事人的真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，合法有效。

      从协议的内容来看，是通过分家析产的方式对一号房屋进行处分，在一号房屋尚未进行权属登记的情况下，法院认定该房屋应由赵某聪使用，亦无不妥。

      在此基础上，法院判决驳回赵某鹏的诉讼请求正确。

      

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