房产买卖律师——借亲属名义购买经济适用房无法过户怎么办

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称原告周某蕙向本院提出诉讼请求：1、判令北京市丰台区一号（以下简称一号房屋）归原告所有；2、判令被告和第三人共同协助原告办理上述房屋的过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。

      事实与理由：2007年10月31日周某蕙、周某娟签订《协议书》，约定丰台区一号房屋双方同意以借贷形式，房款由周某蕙一次付清。

      同时周某蕙在2007年2月和4月间对房主周某娟一次性经济补偿8万元，周某娟同意该房屋归属周某蕙所有。

      2008年2月2日周某蕙、周某娟签订《商品房转让协议书》，约定周某蕙出售的一号房屋建筑面积96.77平方米，首付定金8万元，房款由周某蕙一次性付款，以现金形式支付周某娟。

      周某娟在取得该房屋所有权证书后，应于30日内协助周某蕙办理完毕房产证更名工作。

      出卖方如违反协议约定的房产证更名事宜，应承担违约责任，违约金为房屋总价款的10%。

      周某蕙于2007年10月28日起陆续支付购房款、契税等全部款项后，2007年10月31日周某娟交付一号房屋给原告，原告将房屋装修后一直居住至今。

      2010年6月，周某娟之夫秦某达就原被告所签房屋买卖合同效力问题，曾向法院提起民事诉讼，后丰台法院认定原被告所签《协议书》及《商品房转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。

      秦某达不服提起上诉，后又自行撤诉。

      2011年8月周某娟向二中院提起再审申请，再审亦认定两份协议是合法有效的。

      综上，原被告所签房屋买卖合同真实有效，原告已全部履行完毕合同义务，经原告多次催告，被告非但拒绝协助办理过户手续，而且无理要求原告额外再支付一笔巨额费用后才协助办理。

      为维护原告的合法权益，特诉至法院。

      ?被告辩称被告周某娟辩称，不同意原告的诉讼请求。

      周某蕙和秦某达是同事关系，当时我因为拆迁获得了经济适用房的购房指标，但是没钱买房，秦某达与周某蕙商量，她借钱给秦某达，我把指标给她，她出钱买房。

      协议是周某蕙找人写的，字是我签的。

      周某蕙共计给了我们8万元，我们把拆迁手续和买房协议都给了周某蕙。

      我认为周某蕙的主张不合理，我可以赔偿损失，但是不同意过户。

      周某蕙在房屋已经住了十几年了，没有损失，所有的协议都是秦某达与周某蕙协商的，我是在秦某达的诱导下签的协议。

      第三人H公司述称，我们按正常流程应该给购房人过户，具体如何过户由法院判决。

      ?法院查明‘2007年10月31日，周某娟与周某蕙签订《协议书》，约定一号房屋双方同意以借贷形式，房款由周某蕙一次付清，同时周某蕙在2007年2月和4月对房主一次性经济补偿八万元，该房屋周某娟同意归属于周某蕙所有。

      在房产证没有更改名字（户主）之前的任何时期里有需要周某娟帮助提供证件时必须给予帮助，如果在今后任何时期由周某娟引起的纠纷，周某娟应还给周某蕙全额购房款的同时给予经济补偿和银行贷款利息4倍的价钱还款给周某蕙。

      2008年2月2日，周某娟（甲方，转让人）与周某蕙（乙方，受让人）签订《商品房转让协议书》，协议约定：甲方出售一号房屋，建筑面积为96.77平方米，首付定金捌万元，房款支付为乙方采取一次性付款的方式，以现金形式支付给甲方。

      定金在双方签订本协议书时即行支付。

      协议第四条约定：……2、甲方在取得该房屋的所有权证书后，应于30日内协助乙方办理完毕房产证的更名工作，即：房屋产权证书的所有权人更名为乙方。

      3、本协议签订后，甲方将按照法定程序协助乙方办理入住等相关事宜。

      协议第五条约定：……3、甲方违反本协议第四条约定，承担违约责任，违约金为房屋总价款的10%。

      另查，2007年4月9日周某娟与秦某达登记结婚。

      2006年12月27日拆迁人（甲方）北京市M公司与被拆迁人（乙方）陈某勇签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，乙方现有正式户籍4人，分别是户主陈某勇、赵某文、赵某鹏、周某娟。

      该拆迁补偿协议盖有已办理经济适用住房购买资格的章。

      2007年10月31日，周某娟（买受人）与H公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定房屋坐落为丰台区一号（即一号房屋），该商品房的用途为经济适用住房。

      该房屋预测建筑面积为96.77平方米，总价款为346437元，付款方式为买受人按一次性付款方式向出卖人支付购房款，在签订本合同时支付总房款346437元。

      同日，周某娟将一号房屋交付给周某蕙，周某蕙装修后一直居住至今。

      庭审中，周某蕙提交存折交易明细、购房发票、完税证明、专项维修基金专用收据和之前民事判决书，证明其已支付购房款346437元和经济补偿8万元。

      周某娟对上述证据真实性无异议，认可购房款由周某蕙交纳。

      周某娟提交补交房款差价发票，主张其补交一号房屋差价1199元，周某蕙不认可周某娟补交房款差价的事实，但同意向周某娟支付该笔款项。

      又查，2009年12月17日，H公司取得一号房屋的权属登记。

      H公司表示，该房屋已具备办理过户条件。

      审理中，经询问，周某娟明确表示不同意协助周某蕙办理过户。

      ?裁判结果一、坐落于北京市丰台区一号房屋归原告周某蕙所有。

      二、第三人北京H公司于本判决生效后七日内协助原告周某蕙将位于北京市丰台区一号房屋所有权过户登记至被告周某娟名下。

      三、被告周某娟于取得上述房屋权属证书后七日内协助原告周某蕙办理上述房屋所有权转移登记手续,将上述房屋过户登记至原告周某蕙名下。

      四、原告周某蕙于本判决生效后七日内给付被告周某娟房屋差价款1199元。

      ?房产律师郑贴侨点评依法成立的合同对当事人具有法律约束力。

      周某娟因拆迁而获得购买经济适用房的资格，虽以其名义购买一号房屋，但购房实际出资人系周某蕙，一号房屋交付后一直由周某蕙占有、使用，购买房屋的手续和票据均由周某蕙持有，故周某蕙和周某娟之间实质上是借名买房关系。

      因一号房屋是拆迁所得的购房指标，且周某娟和开发商H公司的原购房合同系2008年4月11日以前签订的，根据北京市相关政策，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此周某蕙和周某娟之间签订的《协议书》和《商品房转让协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。

      双方均应依约履行，周某娟应按照双方协议约定协助周某蕙办理一号房屋的过户手续。

      现一号房屋登记在H公司名下，已具备办理房屋所有权证条件，而周某娟明确表示拒绝协助周某蕙办理房屋产权变更登记手续，故周某蕙要求确认一号房屋归其所有并要求周某娟和H公司共同协助其办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

      周某娟主张其补交房屋差价1199元，周某蕙同意向其支付该笔款项，法院对此不持异议，在本案中一并予以处理。

      

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