案例分析 | 王某某诉北京市房屋登记机关房屋行政登记纠纷案

案情回顾李某1与王某某系再婚夫妻关系，李某2系李某1与前妻之子。位于北京市石景山区苹果园三区X号楼X层X号房屋（以下简称“涉案房屋”）原登记在王某某名下。某日，李某2从家中偷拿出上述涉案房屋所有权证，并各找了一位老头、老太太冒充李某1和王某某，一齐到北京市渔阳公证处办理上述涉案房屋买卖事宜的授权委托公证。北京市渔阳公证处于2012年11月作出《公证书》，公证事项为李某1与王某某授权委托孙某某办理上述涉案房屋买卖事宜。孙某某及李某2于2012年12月向房屋登记机关申请办理涉案房屋所有权转移登记，将涉案房屋的所有权人由王某某转移登记为李某2，并取得了房屋所有权证书。崔某某与李某2于2013年11月向房屋登记机关申请办理涉案房屋的抵押权设立登记，抵押权人崔某某取得了抵押权证书。此后，李某1与王某某知晓了该涉案房屋已被转移登记至李某2名下，故于2014年2月以李某2为被告向北京市石景山区人民法院提起民事诉讼，请求确认涉案房屋的《存量房屋买卖合同》无效。在该案诉讼期间，李某1与王某某申请北京市渔阳公证处撤销上述《公证书》， 北京市渔阳公证处于2014年11月作出《复查决定书》，决定撤销上述《公证书》。石景山区法院于2015年2月作出《民事判决书》，判决确认该涉案房屋的《存量房买卖合同》无效。2016年1月，王某某以北京市房屋登记机关为被告，李某2、崔某某为第三人向北京市石景山区人民法院提起行政诉讼，要求撤销颁发给李某2的房屋所有权证书，要求被告将涉案房屋所有权登记在王某某名下。石景山法院以“本案被诉的房屋权属转移登记行为所依据的《存量房屋买卖合同》已经被法院依法确认无效，故对于原告提出的请求撤销房屋登记机关向李某2颁发的被诉房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。原告提出的判令被告将涉案房屋的所有权重新登记在原告名下的诉讼请求，与本案被诉行为不属于同一法律关系，故本院在本案中对此项诉讼请求不予支持”为由，判决撤销房屋登记机关向李某2颁发的涉案房屋房屋所有权证书，驳回王某某的其他诉讼请求。一审判决作出后，房屋登记机关不服一审判决上诉至北京市第一中级人民法院，经开庭审理，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持一审判决。判决生效后，房屋登记机关依据判决内容依法公告作废了其向李某2颁发的房屋所有权证书。但由于涉案房屋上尚且存在依法设立的抵押权，故房屋登记机关无法将涉案房屋的房屋所有权人直接恢复登记至王某某名下。法律分析本案现虽已审结，但是仍有几点问题值得深入探讨：1、在北京市石景山区人民法院、北京市第一中级人民法院判决房屋登记机关撤销其向李某2颁发的涉案房屋所有权证书之后，房屋登记机关能直接将涉案房屋的房屋所有权人恢复登记至王某某名下吗？在一审、二审人民法院判决撤销房屋登记机关向李某2颁发涉案房屋所有权证书之后，因房屋登记机关办理的转移登记行为自始无效，故房屋登记机关理应撤销其向李某2颁发的涉案房屋所有权证书，恢复登记至原产权人王某某名下。但在本案中，虽然李某2就涉案房屋取得的所有权证书已被一审、二审人民法院生效判决予以撤销，但在该所有权被依法撤销之前，李某2已将涉案房屋抵押登记给崔某某，且在该所有权被依法撤销之后该抵押权未被注销，亦未被法院确认无效。我所律师认为：抵押权属于担保物权，依据《物权法》第一百零六条第三款的规定“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”，抵押权也适用于善意取得制度。即：在无法知晓崔某某的抵押权是否是善意取得的情况下，若房屋登记机关将涉案房屋房屋所有权人直接恢复登记至王某某名下，则势必会损害抵押权人崔某某的合法权益。因此，在该抵押权未被注销，或未被法院确认无效的情况下，房屋登记机关不能直接将涉案房屋的房屋所有权人恢复登记至王某某名下。2、王某某应如何将涉案房屋的所有权人恢复登记至自己名下呢？我所律师认为王某某可采用以下几种方法：（1）督促李某2向崔某某还款，或代李某2向崔某某还款，以解除抵押权，将涉案房屋所有权人恢复登记至自己名下，而后再向李某2追偿；（2）向法院提起民事诉讼，要求确认崔某某的抵押权是否适用善意取得制度，要不适用，则可将涉案房屋所有权人恢复登记至自己名下；（3）可与崔某某协商，同意变更抵押物，重新办理抵押登记，若实现抵押权后再向李某2追偿。作者介绍陈栎坛　律师 北京办公室浙江工商大学法律硕士,于2018年正式律师执业，现为北京颐合中鸿律师事务所专职律师，担任行政机关、企事业单位的常年法律顾问，主要从事行政法、争议解决法律服务，全程参与了多个房屋征收（拆迁、腾退）项目。

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