九民纪要之案内案外不同权利的顺位之争 -- 解读《关于案外人救济案件的审理》

随着人民法院解决执行难战役不断升级，执行力度及惩戒网络空前强大，然而在保障司法权威的同时，也激增出大量的案外人执行异议、异议之诉以及再审案件。但因为案外人救济程序的相关规定较为零散，不同地区各有规章，不同法官也常有不同裁判，不仅法院适用起来存在同案不同判的难题，律师在为当事人选择维权途径时也常常不得其道。本次九民纪要中对于各类救济案件的解释也比较零散，虽可以区分，但难以归纳，侧重于法官在个案审理时的度与量。固然，我们可以做出庞大详细的区分表或者关系图，但从大方向理解司法意图才能快速掌握。为此，本文将以律师角度，对案外人救济案件做一次比较详细、易于理解的整理，以便律师及当事人作出最优、最有力的诉讼策略。

三、案外人所持的是何种权利？是否足以排除执行？

需要提起执行异议的，我们要继而考虑案外人所持权利是否足以排除法院执行。执行过程中被执行人的物权在下位考虑，而主要交锋的，是案外人与申请人的权利。对此，不论是本次纪要还是此前最高院就相关问题的批复、执行的规定，都较为零散。我们简单总结为如下图示。

（1）生存型期待物权排除（或阻碍）其他下位权利的执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《异议、复议规定》）及《九民纪要》将开发商负债情况下，未办理房产过户但却以所购商品房为生存必需品的商品房消费者的权利，作为了唯一可以排除建设工程债权及抵押权执行的最高位阶权利。原《异议、复议规定》中对于是否生存所需的判断条件是：

1、在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

本次纪要结合实践中常见争议，对于2、3两点做了扩大解释，在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有居住的房屋，或虽然有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然是属于满足基本居住需要的，也视为生存所需购房；已支付价款接近百分之五十，且按申请人或法院要求交付剩余款项的，也应适用该异议排除规则。而最高院编订的《九民纪要理解与适用》中对其他类似情形进一步分析，如“网签是否视为书面合同？”、“商铺、写字楼、商用两住房是否适用？”、“公司名下唯一住房是否适用？”等进行了详细分析。

对此，笔者认为，即使解析再细致，也仍可能有遗漏及滞后，且除此之外的生存型的期待物权在执行案件中从来都是重点关照对象，即使得不到法院直接裁定，也往往会拖延阻碍执行，造成被执行人房屋多年无法拍卖。实际办案中的案外人各有故事，作为律师应更深刻地理解立法、司法对于“生存权”、“弱者”的保护本意，办案时围绕“生存”重点举证或质证即可，毕竟《异议、复议规定》还留有“参照适用”的兜底条款。

（2）物权请求权排除或阻碍执行中转移占有的部分。

用益物权（土地承包经营权、使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）以及租赁权、另案裁判中确认的借用、保管等物上请求权，可以排除对一般金钱债权的执行案件中转移标的物占有的内容，简单说即可以拍卖，但需要带租拍卖。如果是在抵押权成立之后设立的租赁权、用益物权等，影响法院拍卖或成交价值的，法院也可以强制清退。实践中，大部分租赁合同的签约周期都不会太长，法院选择带租拍卖或者待自行清房后拍卖仍是常态，即，案外人所持租赁权等物权请求权在保障顺位上略高于其他权利。

（3）两个生效裁判确认权利间，确权物权高于给付请求权、债权请求权。

《九民纪要》123条：“对于案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉的，如果作为执行依据的生效裁判是给付标的物的裁判，而作为提出异议之诉依据的裁判是确权裁判，一般应据此排除执行，此时人民法院应告知其对该确权裁判申请再审。”该条款是对生效裁判之间的公权力冲突，在同样具有公权确认属性的基础上，应继续比较基础权利，确权物权优先于给付请求权，其余个案情况也可以此类比。

（4）一般型期待物权排除一般金钱债权的执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合以上条件的买受人，应当认为其虽未取得物权，但成就了物权期待权。虽然不如前述商品房消费者的生存型期待权的最高权利顺位，但也足以排除一般金钱债权的执行。该规定不仅适用于住房，还可以适用于车位、车库、商铺、写字楼。而是否成立期待物权的具体条件，原规定及本次纪要中都没有完全限定细节，笔者认为可以总结为合法、真实、已付款、无过错四大点。

“合法”是避免被执行人与他人串通通过倒签书面合同、伪造买卖合同等行为逃避执行，哪怕是规定中第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。“真实”本质上也不是对于善意买受人的苛求，只是对于买卖真实性的辅助证明而已，并非要求买受人实际入住，如物业登记、物业交接、装修、转租等都可以视为满足条件。要求案外人“已付款”，是指当案外人交付金钱后陷入维权困境，才需要执行异议程序予以保障，如未交付金钱，则其与被执行人之间仍然只是双务合同双方的债权请求权，不需排除执行。“无过错”是司法实践中争议最多、难以统一的点，买受人能证明自己是有客观理由不办理过户的，一般都能认可。但如果是买受人存在过错，有购买小产权房、司法查封房、限购限售房、借名买房等情形的，法院不应支持。具体个案办理中，还可结合当事人教育程度、个人特点、职业行业、交易惯例等综合判断，避免权力滥用。