乾坤视点丨以案释法——民法典实施前，行为人就其所承租的直管公房为同住人口设定居住权益的司法保护

案情介绍

张一、张二、张三、张四、张五系同胞五兄弟姐妹。张五与刘一系夫妻，张五出生于1956年11月7日，去世于2003年4月30日，张六为二人之女。

663号房屋原为直管公房，有居室三间。1980年统建分配承租人为张三，张三、张四和张五各居一间，1989 年张三从663号房屋中搬出后，经张三申请，承租人变更为张四，此后，663号房屋由张四和张五居住，2003年张五去世后，张五之妻女刘一和张六继续居住于663号房屋。2013年至2017年期间，张四、刘一和张六多次签订协议，约定内容为：三人对663号房屋享有共同居住权，张四百年后，663号房屋承租权转至张六名下。张二作为见证人在三人于2016年6月10日签订的《住房协议》上签字。2017年春，张四身患帕金森，生活起居不便，刘一与张六于同年搬离了663号房屋，张四的生活起居由张二及爱人照顾。2019年4月25日，张四与北京市朝阳区房屋管理局签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，购买了663号房屋。2020年7月17日张四将663号房屋所有权以亲属赠与方式转移登记至张二名下，二人签订有赠与协议。目前663号房屋由现张四及保姆居住，保姆费用由张二支付。2021年秋，刘一与张六将张四与张二诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认张四与张二之间的所有权转让行为无效，确认刘一与张六二人对663号房屋北向两间居室享有永久居住使用权并协助办理居住权登记手续，张二与张四提出反诉请求，要求刘一与张六搬走663号房屋内的个人物品，腾退占用的房间，要求刘一与张六按4000元标准支付占用使用费。

北京市朝阳区人民法院认为，公民合法权益受法律保护，刘一、张六与张四之间签订的关于刘一、张六有权长期居住使用663号房屋北向两间的约定合法有效，刘一、张六有权继续居住使用663号房屋北向两间居室，该居住使用权益不因变更产权人而被剔除，故张二与张四的反诉请求不予支持。张四成为663号房屋所有权人后有权另行处分663号房屋，刘一、张六要求确认663号房屋所有权转让行为无效缺乏依据不予支持。相关住房协议签订于《民法典》实施前，刘一与张六要求办理居住权登记手续缺乏依据，不予支持。

判决结果

一、刘一与张六有权居住663号房屋中的北向两间居室；

二、驳回刘一与张六的其他诉讼请求；

三、驳回张二与张四的全部反诉请求。

法律分析本案关键问题如下：

（一）关于涉案直管公房承租权的归属

公房租赁是指公房所有人或者管理人以出租人身份，将国家或者集体组织所有的房屋出租给承租人使用、收益，由承租人支付租金的民事法律行为，是我国计划经济体制下福利性住房分配的体现。公房包括产权属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于单位所有的自管公房。福利房租赁活动受到国家法律、行政法规、部颁规章、地方性法规等规范性文件的规制，只有符合法律、政策规定条件的公民才能与国家或者特定出租人签订房屋租赁合同，成为承租人。本案中，北京市朝阳区房屋管理局与符合法律政策要求的张四签订了公房租赁合同，涉案房屋直管公房的承租权人为张四。

（二）公房承租权人与同住人口签订关于共同居住权益合同的效力

关于合同条款是否有效的裁判路径一般如下，首先，根据《民法典》（以及《民法通则》）及相关司法解释的规定，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效，其中违反法律指的是违反法律、行政法规的强制性规定，强制性规定又分为管理性强制性规定和效力性强制性规定，只有违反效力性强制性规定的合同条款，才会被认定无效。本案中，张四作为承租权人，以平等协商方式与公房同住人口刘一与张六约定三方有权共同居住于涉案直管公房，虽然约定时涉案直管公房的所有权人并非张四，但考虑到直管公房的福利属性以及该约定并不违反《关于加强直管公房管理的意见》中的相关规定，故人民法院认定该约定并不存在无效情形，应属合法有效。

（三）关于公房同住人口能否构成对公房使用权的共有

司法实务中对于这一问题，主流观点是这样的：首先确认公房使用权的性质，根据我国法律规定，公房使用权属于用益物权。判定同住人口能否与承租权人共同享有该公房使用权，需根据实际情况来确定诉争的公房使用权是否已经演变为家庭共有财产，例如，在取得公房使用权时，除承租代表人外，其他同住人口作为分房时确定面积等因素、条件的，或其他同住人口交纳了增加面积款的，或所腾退移交旧房为其他同住人口的共有财产的，即使房屋使用权证上未明确记载该同住人口为共同承租人，也可构成共有，居住本身不会产生共有。本案中，涉案直管公房统建分配时间为1980年，直到20世纪90年代，刘一作为张五的配偶，才开始居住于涉案房屋，二人之女张六亦出生于此时，故涉案直管公房不属于张四、刘一、张六三人的共有财产。

（四）能否依据《民法典》实施前的居住权益约定办理居住权登记

根据《民法典》第367条和368条规定，居住权作为典型的不动产用益物权，自登记后设立，明确了居住权生效要件为登记，未经登记的，不得对抗第三人。本案中，张四与刘一、张六签订的关于共同居住权益的协议，并不能直接设定居住权，应当在张四取得涉案房屋所有权后由三人共同申请登记后方能为刘一和张六正式设立居住权。鉴于张四已经于2020年7月将涉案房屋所有权转移登记至张二名下，张二虽曾作为亲属见证人在张四与刘一、张六签订的共同居住权益协议上签字，但该签字并不能视为张二作为产权人同意为刘一和张六设定居住权，故刘一和张六无权依据二人与张四的约定要求办理居住权登记。

（五）公房同住人口居住权益的司法保障

本案中，虽刘一和张六无权依据二人与张四的约定要求办理居住权登记，但考虑到刘一和张六已经在涉案房屋居住数十年，张二亦曾作为亲属见证人在以上三人的共同居住权益协议上予以签字确认，对三人的居住事实和相关居住约定知情，加之张四以赠与形式将涉案房屋产权过户至张二名下，张二无需就获得涉案房屋产权行为支付市场对价，故刘一和张六继续居住涉案房屋的北向两间房屋，不存在明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或背离当事人合理预期的情形，故人民法院判定二人有权继续居住涉案房屋的北向两间房屋。

结语

我国公房配给制度主要是为了保障承租人及其家庭成员的居住权益，公房同住人口的居住权益不能因公房出售而被剥夺，出售后的公房在亲属间进行赠与转移，且受赠人明知涉案房屋存在同住人口居住权益的，同住人口的居住权益亦不因产权人变更而被剔除，本案中，人民法院虽未依《民法典》居住权规定支持同住人口居住权登记的诉求，但基于公房福利属性和维护基本民生权益之考量，仍以司法判决方式对原公房产权移转后的同住人口居住权益进行了确认，该种判决实现了民法典内部规则的融贯协调，充分尊重当事人意思自治，保障弱势群体居住利益，亦兼顾了有法必依、物尽其用的价值目标。