外村人购买本村宅基地签署合同是否有效

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称原告赵某芬向本院提出诉讼请求：1．确认原告赵某芬与被告周某杰、赵某英于2012年4月12日所签的《房屋买卖协议》无效；2．被告周某杰、赵某英返还原告赵某芬购房款47万元、装修价款15万元，合计62万元。

      事实和理由：原、被告双方于2012年4月12日签订《房屋买卖协议》，约定原告赵某芬购买被告周某杰位于北京市通州区一号院落（以下简称涉案院落）一处，转让价为47万元。

      之后原告赵某芬支付了全部房款，被告周某杰、赵某英也将院落及其《集体土地建设用地使用证》交给原告赵某芬，原告赵某芬对院内进行了装修等。

      但因双方之间的房屋买卖不符合法律规定，被告周某杰、赵某英借机将院落收回等。

      为维护合法权益，原告赵某芬诉至法院。

      ?被告辩称被告周某杰辩称，不同意原告赵某芬的诉讼请求。

      我们双方是签订了协议，但是此后并未履行，我没有收到原告赵某芬给付的任何购房款。

      被告赵某英辩称，不同意原告赵某芬的诉讼请求。

      当天协议签完后，因为原告赵某芬说要找村委会盖章签字什么的，没有弄了，原告赵某芬就把钱拿走了。

      因此双方是签协议了，但是我根本没有收到任何款项。

      ?法院查明原告赵某芬系北京市大兴区户籍。

      2012年11月19日，原告赵某芬与被告周某杰登记结婚，后双方于2015年经本院判决离婚。

      2012年4月12日，原告赵某芬（乙方）与被告周某杰、赵某英（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，主要内容为：甲方将涉案院落内的北房五间、厢房八间转让给乙方，转让价格为47万元；在协议签订之日暂时乙方交甲方现金19万元，余下28万元在本年9月1日前交齐，交齐后甲方将房屋及宅基地使用证交给乙方。

      原告赵某芬与被告周某杰、赵某英均在该《房屋买卖协议》上签字，见证人吴某雨、陈某亦在《房屋买卖协议》予以签字确认。

      关于购房款的支付，原告赵某芬称系分四次支付，第一次系签订《房屋买卖协议》当日向被告周某杰（赵某英也在场）支付现金19万元，后因为没法盖村委会公章原告就将19万元拿走了，当天晚上因为被告周某杰打电话原告赵某芬又回来了，将19万元给了被告周某杰；第二次系于2012年4月22日向陈某之妻支付现金7万元，第三次系于2012年5月16日向被告周某杰支付现金2000元，第四次系于2012年5月17日取款20．8万元后交给被告周某杰，被告周某杰于同日存款20．8万元。

      就第一笔付款，原告赵某芬提交了其于2012年4月12日取款17万元的取款凭单及（原告赵某芬与被告周某杰就涉案合同提起的房屋买卖合同纠纷）案件的开庭笔录予以佐证，2016年4月19日的开庭笔录中被告周某杰称“该协议是在原告赵某芬的欺骗下我才签订的，原告赵某芬只给了我19万，剩下的没有给”。

      经质证，被告周某杰称该案中其精神状态不太好，是在想恢复双方婚姻状态的情况下说的。

      就第二笔付款，原告赵某芬提交了其与陈某之妻吴某雨的录音及2012年4月22日取款5万元的取款回单一份，并称被告周某杰卖房后在该村其他地方建房，陈某为被告周某杰管账，经被告周某杰允许，其将7万元现金给付了吴某雨。

      经质证，被告周某杰、赵某英对此不予认可，称吴某雨是系原告赵某芬的恐吓下其才顺着原告赵某芬说的，而且该笔款项没有收条，给付对象也不是被告周某杰，不符合日常生活逻辑。

      同时，被告周某杰、赵某英提交了吴某雨出具的证明及视频光盘一份予以反驳。

      吴某雨出具的证明主要内容为：年前赵某芬来我家跟我问了一些事情，因为这些事情过去太久了，我都记不清了，她说的那些话都是她带着我说的，后来又进行了录音，当时我就一个人在家，她又带着一个外地男人，我很害怕，这些跟我没有任何关系，当时都是她诱导我说的。

      就第三笔付款，原告赵某芬提交了其银行卡的明细，证明其于2012年5月16日取款2000元；对此被告周某杰、赵某英表示不予认可，没有收到该笔款项。

      就第四笔付款，原告赵某芬提交了其银行卡的明细以及个人结算账户开户/变更申请书（以下简称申请书）的一部分（剩余部分有人为撕毁的痕迹），明细显示原告赵某芬于2012年5月17日卡转存20．8万元，申请书的一部分显示被告周某杰于2012年5月17日在银行开户并存款20．8万元。

      就该笔付款，被告周某杰、赵某英称系原告赵某芬代周某杰代办的开户事宜，当时被告周某杰并未在银行，事后也未掌管该银行卡，直到双方第一次离婚诉讼时被告周某杰才知道有这张银行卡，同时被告周某杰表示其有多张银行卡，原告赵某芬完全可以转账支付而非单独开户，且20．8万元不属于整数，不符合常理。

      为此被告周某杰、赵某英提交了完整的申请书，该申请书显示原告赵某芬代被告周某杰于2012年5月17日在银行办理了开户申请。

      后本院调取被告周某杰当日开户账户的银行流水，该账户开卡后共有84条支取（含销户）记录，其中绝大多数交易都是在M银行完成的。

      同时，经本院与M银行业务经理陈X询问得知，在2016年之前可以代办业务，不需要本人到场，只需要拿代办人、经办人的身份证到窗口就可以办理。

      就该卡现场取款的凭单，本院多次联系M银行，后调取了2012年5月19日取款1．8万元、2012年5月23日取款2．5万元、2012年6月17日取款5万元及2013年11月18日销户的凭单，均有被告周某杰签字，但被告周某杰仅对2013年11月18日销户材料中签名的真实性认可，不认可取款记录中“周某杰”签名的真实性，经本院释明，被告周某杰表示不申请笔迹鉴定。

      原告赵某芬表示是被告赵某英与被告周某杰房款分配发生争议；被告赵某英与周某杰则表示签订协议当天原告赵某芬将19万拿走后没有成交成功，被告周某杰让被告赵某英给中间人一些钱，但是赵某英不同意，当时被告周某杰就把被告赵某英的车砸了，此后被告赵某英就离开了并且很长时间没有和被告周某杰联系，2012年5月24日被告赵某英回到村里发现被告周某杰把房卖了，双方就发生了肢体冲突并进行了报警。

      ?裁判结果一、确认原告赵某芬与被告周某杰、赵某英于2012年4月12日所签的《房屋买卖协议》无效；二、被告周某杰返还原告赵某芬购房款39．8万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告赵某芬的其他诉讼请求。

      ?房产律师郑贴侨点评本案中，因原告赵某芬并非北京市通州区某村集体经济组织成员，现原告赵某芬主张双方于2012年4月12日签订《房屋买卖协议》无效，法院不持异议。

      合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

      本案的争议焦点在于原告赵某芬给付购房款的数额以及是否存在装修的事实。

      就原告赵某芬主张的购房款而言。

      原告赵某芬主张的第一笔购房款19万元在双方的《房屋买卖协议》第四条第一款中已有记载，且被告周某杰在之前案件开庭笔录中已认可收到该笔19万元，故法院予以确认。

      原告赵某芬主张的第二笔购房款7万元，原告赵某芬表示将该款项给付了吴某雨，因涉及他人权益，不宜在本案的合同纠纷中一并处理，原告赵某芬可就该款项另行主张权利。

      对于原告赵某芬主张的第三笔购房款2000元，原告赵某芬仅提供取款记录，被告周某杰、赵某英不予认可，法院难以采信。

      对于原告赵某芬主张的第四笔购房款20．8万元，虽然该卡系原告赵某芬代被告周某杰所办，但被告周某杰认可销户材料系其签字，对于数次取款凭单上周某杰的签字被告周某杰虽不认可，但未申请司法鉴定，而该账户的其他取款记录均系小额卡取，综合上述情况，结合银行取款操作流程规范及日常生活逻辑，法院认定原告赵某芬代被告周某杰开卡后该卡系由被告周某杰实际掌控，据此应认定被告周某杰收到了上述20．8万元。

      此外，虽然被告赵某英在《房屋买卖协议》上签字了，但是原告赵某芬自认协议签订后因为无法盖村委会公章其将已付的19万元拿走了，此后因为被告周某杰打电话才又继续支付了19万元，但此时并无证据显示被告赵某英在现场，且原告赵某芬此后的支付对象亦是被告周某杰，因此被告赵某英不应该承担给付责任。

      对于原告赵某芬主张其只有全部付清房款后被告周某杰才将房屋及使用证原件交付原告赵某芬，现其手上有使用证原件，因此可以印证其支付完毕了全部房款的陈述，法院认为双方的《房屋买卖协议》签订于2012年4月12日，2012年11月19日原告赵某芬与被告周某杰登记结婚，因原告赵某芬与被告周某杰曾经存在婚姻关系，因此对于原告赵某芬的上述主张法院难以采信。

      对于原告赵某芬主张的装修款15万元，被告周某杰、赵某英不予认可，根据现有证据难以认定，因此法院对其该项诉讼请求不予采信。

      若当事人在民商事活动中没有诚实依法行使权利、履行义务，自身未尽到应注意的义务，只能承担可能发生的不利后果。

      本案中，原告赵某芬既未让被告周某杰、赵某英出具收条也未直接向被告周某杰、赵某英账户转账，导致相关事实难以认定，相应法律后果应由原告赵某芬自行承担。

      

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