夫妻一方用共同财产购买婚前个人承租的公房，所有权归谁？

夫妻一方用共同财产购买婚前个人承租的公房，所有权归谁？ 《婚姻法解释二》第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”那么，夫妻一方用共同财产购买婚前个人承租的公房，所有权归谁？   一、关于夫妻共同财产和夫妻一方财产的法律规定   1、关于夫妻共同财产的法律规定   《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。” 《婚姻法解释二》第十一条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的"其他应当归共同所有的财产"：(一)一方以个人财产投资取得的收益；(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。” 《婚姻法解释三》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第2条规定：“夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产，包括：（1）一方或双方劳动所得的收入和购置的财产；（2）一方或双方继承、受赠的财产；（3）一方或双方由知识产权取得的经济利益；（4）一方或双方从事承包、租赁等生产、经营活动的收益；（5）一方或双方取得的债权；（6）一方或双方的其他合法所得；”   2、夫妻一方财产的法律规定   《婚姻法》第十八条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产；(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。”第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”   二、夫妻一方婚前承租公房的法律性质——债权   《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定：“职工以市场价购买的住房，产权归个人所有……职工以成本价购买的住房，产权归个人所有……”根据该规定及一般的法理，夫妻一方婚前承租公房的法律性质是其享有对出租人的债权，而非享有对所承租公房的所有权。   三、夫妻一方用共有财产购买婚前承租的公房，产权为夫妻共同财产   夫妻一方婚前承租的公房并不当然的成为其婚前财产。如果其婚前购买了其承租的公房，即享有了对其承租的公房的所有权，该房屋即成为其婚前财产。但是，如果其用婚后财产购买其婚前承租的公房，则与用婚后财产购买婚前承租的普通的产权房一样，根据《婚姻法解释二》第十九条的规定，不论房子登记在一方名下还是夫妻双方名下，都属于夫妻共同财产。       附鲍某某诉张某某所有权确认纠纷案     案情简介：鲍某某与朱某某于1985年5月1日登记结婚（两人均系再婚）。张某某系朱某某的女儿。1990年上半年，鲍某某通过上海XX厂申请住房，获得上海市XX路XX弄XX号XX室公有住房一套，朱某某作为鲍某某之妻为该公有住房的同住人。1996年10月23日，朱某某因其原居住的位于上海市XX路XX弄XX弄XX号房屋拆迁，被安置到上海市XX路XX弄XX号XX室房屋，该安置房屋的性质为公有住房，该户家庭成员仅登记朱某某一人。2000年6月23日，朱某某通过与案外人上海XX公司签订《上海市公有住房出售合同》，成为上述XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人。2008年12月16日，朱某某与张某某签订《上海市房地产买卖合同》，朱某某将XX路XX弄XX号XX室房屋转让给张某某。2009年1月16日，上述XX路XX弄XX号XX室房屋产权变更登记至张某某名下。2016年5月4日，鲍某某以诉称之理由向法院提起诉讼。本案审理过程中，鲍某某对系争房屋是朱某某的安置房屋无异议，但认为只知道该房屋系公有住房，不知道朱某某何时将该公有住房产权买下的。     裁判员文节选 一审【案号：上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初12847号】本案系争的XX路XX弄XX号XX室房屋，系朱某某婚前居住的XX路XX弄XX弄XX号房屋拆迁所获得的安置房屋，该房屋出售前（即公有住房）的使用权属于朱某某一人所有，出售后的产权应视为系朱某某一方的婚前财产。朱某某对属于自己的财产依法享有处分的权利，故其与张某某签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效。鲍某某要求确认其对系争房屋拥有共同共有权，并确认张某某、朱某某就系房屋签订的买卖合同无效的诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。张某某关于系争房屋属于朱某某的婚前财产及朱某某要求驳回鲍某某诉讼请求的辩称意见成立，法院予以采信。据此判决：驳回鲍某某的诉讼请求。案件受理费3,394.80元，减半收取计1,697.40元，由鲍某某负担。     二审【案号：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终9520号】本院认为，一、本案鲍某某在原审庭审中陈述的诉讼请求为：1、确认张某某与朱某某就系争吴中路房屋签订的房屋买卖合同无效；2、将系争吴中路房屋恢复登记到朱某某一人名下并确认鲍某某在该房屋内享有共有权。故鲍某某提起本案诉讼要求确认其对系争吴中路房屋享有权利的基础是要求确认张某某与朱某某之间的房屋买卖合同无效，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷，原审法院对本案案由确定不当，本院予以纠正。二、关于朱某某与张某某就系争吴中路房屋签订的买卖合同的效力问题。首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条之规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。系争吴中路房屋确系朱某某婚前居住的华山路房屋动迁而来，但吴中路房屋为公有住房，朱某某购买该房屋产权的时间为2000年6月，发生在朱某某与鲍某某夫妻关系存续期间，而夫妻关系存续期间的财产应属夫妻共同财产，故虽然朱某某将吴中路房屋买下后把产权登记在自己一人名下，根据上述司法解释之规定该房屋应认定为朱某某与鲍某某的夫妻共同财产。其次，朱某某与张某某确认在签订房屋买卖合同时并未告知过鲍某某，且张某某也自认并未支付购房款，虽然张某某称购房款用于照顾母亲朱某某这些年的生活，但赡养老人是子女应尽的法定义务，不能以此来抵消其应当支付的合同对价。朱某某在未征得共有人同意的情况下擅自处分共有物，张某某在未支付对价的情况下取得房屋产权，两人的行为存在恶意，显然侵害了作为房屋共有人鲍某某的合法权利，故朱某某与张某某就系争吴中路房屋签订的房屋买卖合同应认定无效。鲍某某要求确认合同无效并将房屋登记恢复至朱某某名下的上诉请求于法有据，应予支持。另，二审中鲍某某确认其上诉请求仅为要求确认朱某某与张某某签订的合同无效并将房屋恢复登记在朱某某一人名下，不再坚持其对系争房屋享有共有权的诉请，此系其对自身民事权利的合法处分，本院依法予以准许。综上所述，上诉人鲍某某的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初12847号民事判决；二、确认张某某与朱某某就上海市XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、张某某与朱某某于本判决生效之日起十日内将上海市XX路XX弄XX号XX室房屋恢复登记至朱某某名下。一审案件受理费人民币1,697.40元，二审案件受理费人民币3,394.80元，均由张某某、朱某某共同负担。本判决为终审判决。 本文作者：张春光律师-上海专业房产律师 电话：18818260136 微信：chinazhang2014

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