宅基地是我的，房子却是别人造的，拆迁了补偿怎么算？

    现在很多农村居民进城生活或务工，有的人觉得户口仍在农村，享受宅基的权利但自己又没有造房需求，于是将宅基进行了出卖。

    但之后碰到拆迁却麻烦了，遭遇了“宅基地是我的，房子却是别人造的这种情况”补偿该如何算？到底能不能转让宅基地的使用权？今天圣运律师就来为你解读这个问题。

一、农村宅基地的使用权可以进行转让吗？

想要算明白拆迁补偿，先要看农村宅基地的使用权可以进行转让吗？

一般而言，农村宅基地的使用权要想进行转让，需满足以下四点：

1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准；

2、转让人与受让人同为本村村民；

3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；

4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。


    另外，一般而言转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障。一般符合以上条件，转让才合理合法。

    并且根据《土地管理法》第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。也就是说向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为一般来说是无效的。

二、将使用权转让给非本集体经济组织成员了，房地关系怎么算？

    在实践中，如宅基地使用权人将使用权转让给本集体经济组织成员以外的人建造房屋，一旦遭遇拆迁，房地归属就存在很大争议和风险。

    由于各地拆迁政策不一，各地区法院审判思路、现实困境复杂程度不一样，这种情况的下的房地关系如何确定也有所不同，常见的观点有以下三种：

1、认为转让协议无效，根据房随地走原则，房屋也应当归于宅基地使用权人

2、虽然转让协议无效，但房屋毕竟由买方建造，房地权利应当分离，宅基地使用权依然归卖方，而房屋所有权则应当归买方。

3、对房地权属予以区分对待，当争议发生于买方与卖方之间时，宅基依旧属于卖方，房屋则归买方，而当遇到征迁问题时，房地权利应当统一由卖方行使。

三、拆迁补偿怎么算？

    首先我们要知道，根据《中华人民共和国土地管理法》实施条例第25条的有关规定，市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

    这其中征迁部门的身份，属于第三人。征迁事项谈判以及补偿事宜的协商一般是与卖方也就是宅基地的出让人进行沟通。遇到征迁事宜，一般由宅基地使用权人统一行使权利，而买受人基于建造房屋所取得的权利，比如房屋价值的赔偿款项等等，一般情况下，需要由卖方与买方另行解决。

    最后圣运律师要提醒您，宅基地使用权人将使用权转让给本集体经济组织成员以外的人建造房屋，一旦遭遇拆迁，拆迁补偿问题尚存在很大争议，如遇到这种复杂情况建议及时联系专业拆迁律师，听取专业法律建议，维权宜早不宜迟。