基于GIS的房产测绘系统的设计

摘要：随着房产市场的不断发展，房产测绘工作日益成为房产管理中的重要环节，该文提出了一种基于GIS的房产测绘系统的设计方案，系统采用可视化开发工具，以ArcGIS Desktop作为数据建立的平台，采用大型数据库管理工具SQLserver2008作为地理数据存储的数据库，采用美国ESRI公司的ArcSDE for SQLserver2008作为GIS服务器，采用基于C/S模式进行开发。

关键词：房产测绘系统；地理信息系统；ArcGIS；空间数据组织

中图分类号：TP311文献标识码：A文章编号：1009-3044(2011)04-0806-03

Design of House Property Survey System Based on GIS

DU Chuan-ming

(The Real Estate Surveying Company of Dezhou, Dezhou 253000, China)

Abstract: With the constant development of the house property market, the survey work has become an important link among management of the house property ，This paper proposes a solution to House Property Survey System Based on GIS, It visual development tool, data terrace of ArcGIS Desktop to develop, huge database management tool SQLserver2008 to preservegreat geography data, American ESRI’ s ArcSDE for SQLserver2008 as GIS server, and it is based on the mode of Client/Server.

Key words: house property survey system; geographic information system; ArcGIS; spatial data organization

传统的房产测绘大多是由房产测绘工作人员现场测量后，进行手工计算整理，形成测绘成果，但随着房产市场的迅猛发展，这种测绘方式存在工作量大，时间长，计算易出错、成果资料不规范等等诸多不便，造成了在房产管理中数据不直观，房产图形数据与属性数据相互脱节的状况，已经难以适应房产市场的需要，因此，为减轻测绘计算人员的工作负荷，提高工作效率、办事效率有必要研制一套基于GIS的房产测绘信息系统。

1 系统设计

1.1 系统需求分析

1）能够实现房产分户图勘丈数据的输入和分层分户图的编辑与管理；

2）能够将图形数据与相关的属性数据与其他房产业务系统数据共享，与其他房产系统集成；

3）能够根据房屋的实际情况自动计算各类面积，并按标准的分摊模型进行共用面积分摊，计算结果与成果自动入库，实现数据共享，避免手工操作的错误或遗漏；

4）能够实现平面图数据与分层分户图数据的统一管理，自动生成分层分户图，方便灵活的出图参数控制；

5）支持多种查询方式，实现图形对象与数据库的关联关系，实现单元户信息（或公用面积信息）与其对应的单元户（或公用面积）图形的关联查询，具有功能强大的查询与统计功能；

6）能够按规定样式实现房产分幅、分丘图形与报表数据的配图和打印；

7）输出Word格式的各功能区、各层各户的公用面积、分摊面积、套内面积、分摊系数等相关数据；

8）系统要提供严格的权限划分机制，每一位操作人员都有一个独立的用户名称和密码，并被授予一定的权限，用户在被授予的权限下执行有限的功能；

9）系统显示要美观大方、便于操作，用户容易熟悉和掌握，符合用户日常操作习惯。

1.2 系统平台选择

系统软件从易用、性价比综合考虑，选用美国环境系统研究所（ESRI）公司提供的ArcGIS为开发平台，以SQLServer2008结合，建立了相应的空间数据库，将获得的房产测绘数据入库。

ArcGIS 是ESRI开发的新一代 GIS 软件，是当前功能强大应用广泛的 GIS 软件之一，无论是在桌面、服务器，在野外还是通过网络，为个人用户也为群体用户提供GIS的功能，其支持全系列操作系统的GIS厂商，包括UNIX/Windows/Solaris/NT等平台，包含了一系列部署GIS的框架: 桌面数据管理软件（ArcGIS Desktop）； Web服务软件（AreGIS Server，ArcIMS）；组件开发平台（ArcObject，ArcGIS Engine）；空间数据库访问技术（ArcSDE，GeoDatabase）；数据采集软件（ArcPAD）。

系统开发软件选用的是，它简单易用，开发方便，应用各种控件能快速建立系统界面，可以大大减少开发周期。

2 系统主要功能

针对上述的需求，系统主要由是由基础测绘管理、面积测算分摊、图形编辑、查询、配图输出、报表、系统管理等功能模块组成，如图1所示。

2.1 基础测绘管理功能

数据是系统的源头，基础测绘业务管理子系统实现全数字化的基础测绘，通过使用各种测绘仪器，采集房地产测绘点坐标，绘制包括地产属性的分幅分丘图、录入房屋勘测属性数据、填写房屋调查信息。

2.2 面积测算分摊功能

根据国家新的房地产测量规范，调整了公用分摊面积的计算方法，并提供灵活的面积定义方式，通过定义户室和公用区域、自动合理分摊，计算最后成果。

针对房屋分层分户图的特点，提供多种图形编辑手段和快捷方式，减轻测绘绘图人员的工作量，满足包括不规则图形的绘图工作。

2.4 查询功能

可以通过选择地图上的空间对象来查看该空间对象的属性信息；也可以按幢管理房屋的图形和数据信息，实现单元户信息（或公用面积信息）与其对应的单元户（或公用面积）图形的关联查询。

2.5 配图输出功能

在查询检索的基础上，根据特定条件，进行统计，并出具统计结果，可以打印输出分层分户图、分摊方案、多边形面积表、户室面积表、楼层面积表、分摊计算式等内容，作为测绘报告的组成部分。

2.6 系统管理功能

包括基础设置、系统用户管理、权限管理、用户管理等功能，系统提供严格的权限划分机制，每一位操作人员都有一个独立的用户名称和密码，并被授予一定的权限。用户在被授予的权限下执行有限的功能。用户的设立和其权限的分配由高级管理人员通过系统维护模块进行维护。权限的分配细化到每一个小的子项目，同时也可根据流程的操作员来根本权限，权限可灵活多变，可随时增加或减少。

3 关键技术

3.1 系统数据库设计

房产测绘系统的GIS平台的数据库主要分为两大部分：空间数据库和非空间数据库，其实现方案为‘‘ARCSDE+SQLserver2008”。空间数据据按照“数据库―子库―专题―层―要素”的层次框架构筑，用来存储房产基础测绘，房产项目测绘等空间信息据(房产平面图形库，分层分户图形库等)信息；非空间数据，则根据数据专题间的主从关系进行组织，相关的专题之间则通过关键字联系和约束，完成相关的GIS业务流程所需业务信息的存取，其直接基于 SQLserver2008数据库实现的。在房产测绘系统中，全部的空间数据（Shapefile 文件）通过ARCSDE建模后，都存储在SQLserver2008数据库系统中，同时用 JDBC 作为方式读取 ArcSDE 和 SQL Server的数据，在系统空间数据库中有多个图层，每一个图层都对应于其显示信息。房产的空间数据主要由丘、幢、层、户四个实体组成,部分数据库设计如下：

1）分幅图：控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地形要素和注记等。

2）分丘图：丘界线及丘界线长度、界址点及点号、使用范围、房屋的附属设施、墙体归属、阳台、挑廊及房屋边长、用地面积、建筑面积、四至关系以及房屋的产别、层次、结构、年代等信息。

3）层分户图：房屋权界线、楼梯、走廊、四面墙体的归属及其它共用面积的部位及房屋边长、套内面积、房屋阳台面积和房屋建筑面积等。

4）栋图：房屋座落，栋号，测量号，栋建筑面积，栋套内面积，栋阳台面积，栋分摊面积，栋分摊系数等。

5）分户图：房屋座落，房屋权界线、四面墙体的归属、楼梯、走廊、门牌号、栋号，所在层次，户号，测量号，户建筑面积，户套内面积，户阳台面积，户分摊面积，户分摊系数，户图名等。

3.2 空间数据库引擎 ArcSDE

ArcSDE 是 ESRI 公司提供的一种高效的数据库引擎，是ArcIMS与关系数据库之间的GIS通道，可以运行在 Oracle、SQLServer、DB2、Informix 等大型数据库之上，与数据库间形成了一种 C/S 三重体系结构，通过 ArcSDE，ArcGIS 可以在 DBMS 中轻而易举地管理一个共享的、多用户的数据库，从空间数据管理的角度看，ArcSDE 可看成是一个连续的空间数据模型，借助该模型可将空间数据加入到 RDBMS 中去，ArcSDE 提供对空间和非空间属性数据进行高效操作的数据库接口，ArcSDE工作原理如图2所示：利用“+ArcGIS Engine组件“开发的客户端应用程序向ArCSDE应用服务器发出使用ArcSDE服务的请求，ArcSDE服务器为用户和数据库之间提供接口，ArcSDE服务器通过SQL命令与DBMS进行通讯后向数据库执行空间数据搜索，将满足空间和属性搜索条件的数据在服务器端缓冲存放并成批发往客户端，完成一次空间数据请求操作。

3.3 面积测算算法

房屋面积处理包括两大部分：私（公）房面积处理（无分摊面积计算的情况）、商品房面积处理（有分摊的情况）。面积计算的递归算法，从幢开始，一级一级寻找子分摊区，直到户室，然后再一级一级计算面积返回，直到幢。

Double JiSuanArea(CArea Area)

Doubled dArea=0.0;

CArea subarea;

for(int i=O:i

subArea=Area.getsub(i);

dArea+= JiSuanArea (subArea);//递归

return dArea;

}

3.4 面积分摊算法

房产共有面积分摊的一般原则是：1）房产共有面积的分摊以幢为单位进行；2）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；3）无产权分割文件或协议的，按照“谁使用谁分摊”的原则依照相关房屋的建筑面积的比例进行分摊计算。相关的计算公式如下：

1）分摊系数计算方法：

2）计算需要分摊的房产共有面积

需要分摊的房产共有面积=套内建筑面积×房产共有面积分摊系数

房产测绘中共有面积的分摊计算方法为：按幢――分摊区――套的逐级分摊计算，分摊采用递归算法，从幢分摊开始，逐级向下分摊，直到套户为止。

Void APPortion(CArea Area)

{

CArea subarea;

Doubled K=Area.dPublie/Area.dArea:

for(ini i=0:i

{

subArea=Area.getsub(i);

subArea.dPublic=subArea.dArea*dK;

APPortion (subArea)递归

}

4 结束语

本系统根据国家住房和城乡建设部新《房屋登记办法》研发，符合《房地产市场信息系统技术规范》标准，遵循《房产测绘管理办法》，系统实现了房产测绘分层分户图形绘制、面积计算、分摊处理、分层分户图及各类面积表格、计算公式的输出。它根据房产项目测绘勘丈数据，在编辑绘制房屋分层分户图的同时，通过定义户室和公用区域、智能生成半墙等功能，合理自动分摊，所绘图形即可表达各种尺寸数据，并可对数据结果进行有效的管理和利用。

参考文献：

[1] 锦宝.组件式GIS开发技术与案例教程[M].北京:清华大学出版社,2010.

[2] 蒋波涛.插件式GIS应用框架的设计与实现──基于C#和ArcGIS Engine 9.2[M].北京:电子工业出版社,2008.

[3] 郭庆胜.地理信息系统工程设计与管理[M].武汉:武汉大学出版社,2003.

[4] 邱洪钢.ArcGIS Engine开发从入门到精通[M].北京:人民邮电出版社,2010.