金地集团怪圈拷问 虚假宣传 如何安心居、放心住？

导语：金地集团近年的一些产品问题，也让不少消费者“心寒”。房产销售涉及虚假宣传，让购房者如何安心居、放心住？

媒体采访丨首条财经-首财研究院

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

7月10日，大佬董明珠开启今年第6场直播：当日销售额50.8亿元。

企业家带货，已然成为新潮。不止董明珠，郭广昌、雷军、王兴、李斌等纷纷横屏。

大佬同台“争宠”，或拯救业绩，或宣传企业，或优化人设。但有一个相似原因：其所处行业，都受到了疫情冲击。

房地产，显然也属之一。

不过，地产圈直播，更多将带货交给了明星、网红。企业家仍传统严谨，更倾向扮演行业瞭望者。

凌克的线上解读

近期，凌克在题为《未来已来，面向未来的房地产能力建设》的直播中谈到：1998年-2008年，整个市场取得了高速发展，是因为地产商采用了高周转的发展思想，快速拿地、快速销售、快速建设、快速结转，整体以快周转为基调。所以过去十年间，中国房地产市场发展速度非常快。但随着调控政策深入，以往那种依靠高杠杆、高周转在短时间内规模爆发性增长的年代已过去。如今，房地产行业的拐点已至、房企黄金年代已过去成为业内共识。

在凌克看来，房地产业想获得增长，最终取决于科学技术的进步及对新技术的使用。

从事实看，凌克的判断，有一定道理。

“房住不炒”的政策基调、高昂的地价、紧绷的限购令，“高周转”房企，显然已有些“转不动”。泰禾、富力等一批知名企业，沦为前车之鉴。

潮水退去，深耕细分、存量市场，提升运营能力的质量模式成为必然。同时，凌克看好的新技术，也未尝不是转型的新路径。

尽管“招保万金”的时代早已过去，但从凌克的观点中，不乏头部企业的格局观、战略性。

来看看其业绩。

6月单月，公司实现销售额338.2亿元，同比上升61.66%，实现销售面积173.9万平方米，同比上升61.17%。前6个月，金地集团累计实现销售额1016.3亿元，同比上升18.73%，实现销售面积484.9万平方米，同比上升13.32%。

这种逆势高增，放眼行业并不多见。凌克此时指点江山，并无违和感。

但如深入考量金地集团，情况就不那么乐观了。

 千亿负债背后的“小妙招”

更尴尬者，还是凌克。线上说的激情澎湃，线下一向以“理科生”自居的金地集团，竟没多少事实、数据、逻辑支撑，甚至不乏反向之态，令人大跌眼镜。

何以如此呢？

想来，两者也有无奈与急迫。毕竟业绩高光的背后，还有高企的债务阴影。

正如凌克所言，过往高周转的打法，快拿地、快销售、快建设、快结转，离不开一个核心串联要素：高杠杆。

高企债务驱动，让房企摆脱资金困扰，四两拨千斤。但环环相扣，链条紧绷，也堆积种种风险，任一个环节出现问题，资金链都会承压甚至断裂。这也是每次银根调整，房企最敏感的原因所在。

金地集团，也不例外。近年债务压力，水涨船高。

2017-2019年，金地集团其负债总额分别为 1499.86 亿元、2118.77 亿元及 2524.47 亿元，有息负债则从553.54 亿元上升至947.58亿元。

流动负债同样彪悍。同期分别为 1044.94 亿元、1406.13 亿元及 1883.30 亿元，占总负债比重分别为 69.67%、66.37%及74.60%。

压力之大，不用多言。

更利空的，则是时间。

数据显示，2020年，金地集团的非流动到期债务高达328.10亿元。

截止2019年末，其营收为634亿元。

2021年，金地集团到期债务还有262.03亿元。

以此观来，凌克迫于债务压力，或也身不由己。继续高周转、高风险、高杠杆。

一个典型表现，金地集团频频玩起了“借新还旧”。

众所周知，“借新还旧”只是延缓了债务压力，治标不治本。甚至一旦痴迷其中，财务成本激增、债务体量激增，未来有可能带来新一轮债务危机。

急于摆脱困境的金地集团，想出一个“小妙招”，下调利率。

实际结果看，难言达到预期效果，反而使自己陷入争议。

2020年4月20日，金地集团公告称，旗下债券“18金地03”的利率自5月28日起，由5.29%变更为至1.50%。该债券发行总额为10亿元，上市日为2018年6月15日，到期日为2021年5月28日。

有舆论认为，金地集团此举，意在让投资者回售债券。从而降低融资成本再发债。

问题在于，利率降幅太大：投资者收益将缩水超3倍。

在此背景下，上交所下达了问询函。

根据当时的《募集说明书》显示，金地本期债券“在存续期第2年末，公司可选择调整票面利率”、“存续期后1年票面利率为本期债券存续期内前2年票面利率加公司提升的基点”。

换言之，金地集团下调利率的做法，已经违规。

迫于压力，金地集团随后4月28日发布了“维持利率不变”的公告。

自己在认可利率下借的债，“锅”却想让投资者来背，怎不引发众怒，计划落空，公信力也下降，可谓“名财尽丢”。

虚假宣传 如何安心居、放心住？

投资者“不爽”的同时，金地集团近年的一些产品问题，也让不少消费者“心寒”。

先将目光聚焦青岛。

青岛西海岸金地自在城在销售时，承诺小区在青岛6号线地铁沿线，当地铁开工后，才发现该小区与地铁站相距甚远。

换言之，业主用地铁房的价格买到了普通楼房。

这是否涉及虚假宣传呢？

金地工作人员表示：这是由于政府规划有变金地并非虚假宣传。

然根据黄岛区市场监管执法局工作人员所言，前期区市场监管局广告科进行调查了解,金地自在城存在涉嫌虚假宣传事实。

也就是说，金地集团虚假宣传已经实锤。

虽然相关部门给予了罚款，但业主的损失，又该谁来偿还呢？

北京金诉律师事务所主任王玉臣向首条财经表示：如果确实如开发商所言，政府规划发生了变更，那么双方对此都存在误解，业主可及时要求开发商对以地铁房名义多收的价款进行返还，可以提起相关的民事诉讼和鉴定，但是务必注意时间问题，一般只有1年的时间，从知道后1年内。2、如根本不存在开发商所称的地铁房，不存在所谓的规划变更，则属于典型的虚假宣传，欺诈销售。可立刻向相关市场监督部门提起虚假宣传的违法查处。如相关部门能够认定确实属于虚假宣传，业主可拿凭此认定提起民事诉讼。但是也必须要注意时间问题，过了一定时间，将会丧失诉权。业主现在当务之急应尽快调取下这个项目的相关开发手续，一般至少包括5、6个以上部分，30项以上的手续，比如立项、拿地、规划、施工、预售、验收、备案等。其中要重点注意调取这个地方的历来规划情况。

注：本文略有删改