扎心！ 这两年你买的房，可能是一个五星级的坑

导语：在晚了4个多月的央视“3·15”晚会上，地产“老大哥”万科被抓了个典型。但是，央视晚会曝光出的内容只是“冰山一角”。花大价钱买的房子，为啥问题这么多？买到质量不好的房子怎么办？

媒体采访丨国是直通车

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

△（资料图）万科楼盘 中新社记者 张斌 摄

在晚了4个多月的央视“3·15”晚会上，地产“老大哥”万科被抓了个典型。

与万科一同被点名还有两家央企开发商——远洋和招商蛇口。

这次的事说大不大，说小也不小。

广州万科尚城精装房被曝漏水漏成“水帘洞”，而远洋、招商蛇口联合开发的杭州春秋华庭则被指采用边验房、边收房、边维修的“强制收房”模式，后续又有业主陆续曝出地板发黑、卫生间渗水、煤气泄露等一系列问题。

被点名的三家房企均做出回应。万科当晚发布说明称，部分房屋出现渗漏引发客户投诉，“截至2019年6月30日，该问题已经整改完毕”。远洋解释称，杭州春秋华庭为远洋的财务入股项目，由合作方负责独立操盘。其合作方招商蛇口随后表示，该项目于2019年10月开始交付，目前业主所提报修问题均已得到处理。

因“3·15晚会”曝光问题，广州万科次日被广东省消委会约谈。在约谈会上，广东省消委会进一步了解了曝光楼盘的质量安全及整改情况，并对广州万科提出五点监督意见和具体要求。

万科是房地产行业的“老大哥”，长期占据全国销售规模前三的位置；招商蛇口今年上半年首次跻身全国房企销售排行榜TOP10；远洋虽不看重速度，但也在2018年突破了千亿规模。他们都不是“打一枪换一个地方”的“游击队”，而是真正的行业“正规军”。

但即便是这样的房企巨头、行业标杆，依然无法摆脱房屋质量问题的维权纠纷。

这些问题只有万科、招商才有吗？

恐怕远远不止，央视晚会曝光出的内容只是“冰山一角”。

房子越来越贵，质量越来越差

最近几年，房屋质量问题层出不穷。

有“掉墙”的：去年8月份，在出现局地强降雨后，北京朝阳区东坝地区畅颐园小区一栋楼发生局部外墙保温层脱落，脱落面积约600平方米，造成27辆机动车受损。

有“坍塌”的：2018年末，广东中山一在建楼盘停车场区域突发大面积坍塌，出现2000平方米大坑。今年3月份，福建泉州一酒店发生坍塌事故，造成29人死亡。事发时，该酒店为鲤城区新冠疫情防控外来人员集中隔离健康观察点。

有开裂的：近期扬州高邮一小区曝出从1楼到18楼，有50多户业主家中墙面出现裂缝，这个小区2016年交房，业主入住仅3年多。

有“减配”的：去年11月中旬，湖南长沙一商品房项目交房后，业主发现小区里的“人工湖”竟然是用蓝色塑胶贴成的。

其他诸如漏水、墙体渗水、电梯安全质量等问题也是“琳琅满目”。与之相比，虚假广告、延期交房等频频引发业主维权的问题只能算是“小巫见大巫”。

行业大佬对这些问题并不讳言。蓝绿双城科技集团有限公司创始合伙人、董事长曹舟南此前表示，没有哪家开发商敢声称自己造的房子不漏水。

绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军两年前曾预测称，形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准，房屋质量也越来越差，“明后年可能迎来中国房地产行业投诉和维权高峰期”。

这一预言似乎正不断得到验证。武汉和郑州楼市最近几年均发生新交付楼盘大量维权的情形。有业内人士称，一度几乎达到“盘盘皆维权”“交房必维权”的程度。有网友曝称，近期重庆许多楼盘陆续交房，但是能合格交付的少之又少，业主与开发商之间纠纷不断。

全国性的知名房企亦不能幸免。2019年8月，在龙湖地产中期业绩发布会上，一位长沙业主哽咽着问龙湖地产董事长吴亚军：“您知不知道龙湖在长沙已经成了维权的代名词了？” 彼时，龙湖在长沙的多个项目被曝出虚假宣传以及存在质量问题。

花大价钱买的房子，为啥问题这么多？

巴菲特曾说：“只有退潮时，才知道谁在裸泳”。

对房子来说，一旦楼市狂热退潮，过去被房价大涨所掩盖的矛盾也会“水落石出”。

自2017年新一轮楼市调控以来，中国楼市持续降温，多地房价上涨脚步明显放缓，有的城市进入横盘状态，不复过去狂热。

在这种背景下，一方面，开发商为降低成本，加快速度，选择降低标准或者“减配”；另一方面，购房者对开发商“减配”“货不对版”的容忍度降低，最终导致楼盘交付质量纠纷不断。

中原地产首席分析师张大伟认为，最近几年，楼盘出现质量问题已成为一种普遍现象，这是全行业快周转带来的恶果。特别是在新房限价政策之下，开发商压缩成本，压缩工期，最终导致交付的房屋质量大打折扣。近几年交付的房屋质量可能是史上最差的，未来这种纠纷可能还会更多。

过去几十年，高周转发展模式（快速开工，快速施工、快速销售）让高负债经营的房企得以迅速回笼资金，保障现金流，避免出现偿债危机。其结果是房企规模急速扩大，排名越来越高、利润源源不断。

但这对购房者来说并不是好消息。以业内争议很大的碧桂园 “456模式”为例：拿地4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金再周转，如此快的建设速度，有的企业还希望进一步压缩，这难免会违背施工规律，导致质量问题。

高周转之外，各地限价政策也被视为房屋质量问题频发的导火线。

一位业内专家指出，其实多数楼盘能够验收合格，是没有极其严重的质量问题的，也就说其基础、主体结构等问题不大。

但在调控限价之下，如果还按过去的成本建房子，开发商就没有多少利润了。所以，有的房企就通过绑车位、绑精装修等方式抬高利润空间，有的则通过给房子减配来降低成本，比如钢筋强度降一些、水泥标号次一些、石材改成刷油漆，等等。这种“减配”外观并不容易看出来，但是往往一场大雨就让房子“原形毕露”。

专家表示，要真正解决这一问题，一方面相关部门要加强监管，严惩偷工减料等行为；另一方面，各种政策应该相互配合。比如：后续如果一个楼盘要限房价，在土地出让阶段就应该对企业明确提出，而且对地价、房价和成本应该有综合考量，因为一旦地价高于某个价格而房价受限，则房屋质量就会受到影响。

买到质量不好的房子怎么办？

对消费者来说，收房时发现质量问题应该怎么办？

北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新社国是直通车表示，不同的质量问题采取的策略是不同的。

对于比较严重的质量问题，比如承重墙等主体结构有严重问题，或者其他严重影响到正常居住的问题，业主可视情况选择退房，也可选择要求进行相应维修和赔偿。

如：外墙防水没有做好，导致室内漏水、渗水，墙皮严重发霉，甚至开裂，需要重新做防水层。这种情况可以拒绝收房，要求整改后再收房。

如果是一般的质量问题，比如踢脚线开裂，门缝太大，墙体有裂纹等，可以要求开发商进行维修，还可视情况拒绝收房，要求赔偿或补偿。

王玉臣指出，不论采用什么方法，首先必须要注意做好取证工作。比如收房前一定要仔细验房，对质量问题要详细记在收房单上，并要求当时的对接人员签字确认，同时自己手头留存一份作为证据。

发现问题要及时拍摄记录；通过书面函件要求开发商履行相应义务。发书面函件时务必做好取证，用EMS发送，并在邮单上写清楚邮寄内容。

其次，要注意保护现场。若收的是毛坯房，当发现比较严重的质量问题时，最好不要立刻装修，避免将来责任不明。

第三，务必注意保修期。商品房是有保修期的，很多部位只有2年，如果不及时提出并要求修复，一旦时限过了，再交涉可能会很麻烦。

第四，必要的时候，可请第三方专业机构进行质量问题鉴定。

另外，针对一些“货不对版”、开发商虚假宣传的问题，王玉臣也建议要取证先行。尽可能收集当初的宣传资料，比如样板间照片或视频、沙盘、户型图、效果图以及与销售人员的沟通记录等。同时，可以向市场监管部门提出虚假宣传的违法查处，向住建部门提出欺诈销售的违法查处。此后，也可以提起民事诉讼索赔。