北京通州区普法宣传进社区，房屋租赁纠纷不用愁

又是一年毕业季，毕业生纷纷走出校门，租房市场也迎来了旺季。为强化诉源治理，引导群众妥善处理房屋租赁过程中可能产生的纠纷，2021年7月29日，通州法院综合审判庭副庭长曹正中、法官助理杨月兰受邀前往通州区运河明珠社区开展京法巡回讲堂送法进社区活动，为区司法局工作人员、区城市管理综合行政执法监察局工作人员、社区工作人员及群众带来了一场精彩的法治课。

课堂上，曹正中法官首先结合《民法典》及其他法律法规，从房屋租赁合同的订立、效力、履行和解除等方面深入浅出地讲解了房屋租赁的法律风险及防范对策。随后，法官助理杨月兰通过三个真实案例介绍了房屋租赁的常见纠纷及解决途径。

1

租赁房屋存在质量问题的

承租人该如何维护自己的权益？

案例：

2016年8月10日，王某作为出租人与承租人李某签订《商铺租赁合同》，约定王某将位于通州区某商厦的一套办公用房出租给李某用于商业用途。自2017年12月至2020年2月，涉案房屋使用过程中多次发生漏水情况，导致李某无法使用涉案房屋，李某多次和王某沟通，王某也配合物业进行过检修，但漏水问题未得到根本解决。2020年2月15日，李某通过微信向王某发送《解除合同的通知》，要求2月18日解除合同并要求王某于该日收回房屋。王某不置可否。李某将王某起诉至法院要求解除双方之间的《商铺租赁合同》并要求王某退还租房押金。

通州法院经审理判决《商铺租赁合同》于2020年2月18日解除，并判决王某退还李某押金91 753元。

审理焦点：

本案审理过程中，王某认为按照合同约定，提前解除合同须提前两个月发出书面通知，故认为李某2020年2月15日发送《解除合同的通知》要求2月18日解除合同的做法不符合合同约定的解约方式，故不产生合同解除的效果。

法院经审理认为，王某所称提前解除合同须提前两个月发出书面通知是在双方均不存在违约的情况下关于提前终止合同的约定，现王某未充分履行维修义务修复漏水问题、导致李某无法正常使用房屋，属于违约行为，因此不应适用该条规定。

法律知识：

《中华人民共和国民法典》第七百零八条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

《中华人民共和国民法典》第七百一十二条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第七百一十三条，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

法官提示

发现房屋存在质量问题后，承租人可以采取哪些举措维护自己的合法权益呢？

联系出租人进行维修。出租人拒绝履行或没有时间履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，由出租人直接给付承租人或从下一期租金里扣除。

依法解除租赁合同。出租人不履行维修义务，房屋因质量问题影响承租人使用，达到了合同约定解除条件或法定解除条件，承租人可以单方解除租赁合同。解除合同要通知出租人，表明解除合同的理由、时间以及房屋交接的时间并保存相关的证据材料。同时承租人要将解除合同的依据比如承租人再三联系出租人进行维修而出租人推诿敷衍不予维修的微信聊天记录、房屋漏水照片、视频等材料保存下来，以便后续用法律途径维护自己的合法权益。

主张损害赔偿责任。不管承租人是否继续租用房屋，因房屋质量问题造成承租人损失的，比如漏水损坏承租人的电脑、甲醛超标导致承租人身体不适就医产生的医疗费，承租人有权要求出租人承担损害赔偿责任。

2

如何提前解除租赁合同？

案例：

李大妈将自家一套房子委托中介公司代为出租，签了三年合同，租金季付。按照合同约定，中介公司应于2020年4月10日向其支付第四期租金17 100元，但迟迟未付。

李大妈联系中介公司，中介公司拒绝支付下一期租金，表示其和李大妈之间的租赁合同已经解除。李大妈起诉至法院要求中介公司支付2020年4月29日至2020年10月29日期间租金。法院查明，2020年4月14日，李大妈向中介公司员工小王发送微信，内容为：提醒你公司注意，按照租赁合同约定，超过3日未支付房租，我方有权收回该房屋使用权，望你公司尽快支付租金。开庭过程中，中介公司辩称李大妈向其发送上述微信，意味着李大妈完全知晓双方在租赁合同中关于提前解除合同的约定，该公司已经超过3日未付房租，双方之间的租赁合同自4月14日李大妈发送微信时解除。李大妈表示其发微信只是告知中介公司在中介公司超过3日未付租金的情形下根据合同约定其拥有单方解除合同的权利，并不是在行使合同解除权。另外，开庭过程中双方均未提出解除租赁合同。

通州法院经审理认为租赁合同并未解除，判决中介公司向李大妈支付租金3万元。中介公司对判决不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。拿到二审判决书，李大妈随即向通州法院申请强制执行并很快拿到了全部案款。

审理焦点：

本案争议焦点是李大妈和中介公司之间的房屋租赁合同是否已经解除？

法律知识：

《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。

《中华人民共和国民法典》第五百六十四条，合同解除权应当在法定或约定期限内行使，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内行使。

法官提示

承租人或出租人主张解除租赁合同，应当遵循法定方式和期限。根据《民法典》规定，即使满足了合同解除的条件，合同也并不当然解除。主张合同解除的一方在法定或约定期限内向对方发送了解除通知的情况下，合同才会发生解除的后果。因此，在合同解除条件成就后，想要解除合同的一方应当尽快通知对方解除合同。法律并未规定通知的具体形式，可以以微信、电话、邮件等各种方式进行通知，并将相应的微信聊天记录、电话录音、快递底单等材料予以保存。

3

房客将房屋转租的

房东该如何处理？

案例：

2016年4月1日，出租人张某和承租人田某就位于通州区的四间门脸房（以下简称涉案房屋）签订《租房合同》，约定租期自2016年4月1日起至2021年4月1日止，承租人不能转租房屋。2019年12月4日，张某应田某要求去工商局办理营业执照变更手续，发现田某将涉案房屋中的两间转租给许某。2020年4月10日，张某去涉案房屋找田某催要租金时发现涉案房屋中的一间被转租给王某。2020年4月17日，张某向承租人田某发送《解除合同通知书》，向次承租人王某和许某发送《告知书》，称因田某违法转租行为构成根本违约，故通知解除租赁合同，并要求承租人田某、次承租人王某和许某于七日内腾退涉案房屋。

通州法院经审理判决《租房合同》于2020年4月17日解除，承租人田某支付违约金42 000元，承租人田某、次承租人王某和许某腾退涉案房屋，承租人田某、次承租人王某和许某支付2020年4月18日至房屋实际腾退日期间的房屋占有使用费。

审理焦点：

在本案审理过程中，承租人田某辩称2019年12月4日张某知道其将涉案房屋部分转租给许某未提异议，视为同意转租。

法院审理认为，在租赁合同明确约定禁止转租的情形下，出租人知道或应当知道承租人转租，有六个月的异议期，异议期间出租人随时有权以承租人未经同意转租为由解除合同。张某分别于2019年12月4日和2020年4月10日知道田某转租，并于2020年4月17日向出租人田某送达《解除合同通知书》，不应认定为张某同意田某转租涉案房屋。

法律知识：

《中华人民共和国民法典》第七百一十六条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》第七百一十八条，出租人知道或应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

法官提示

承租人违法转租的，出租人如何操作才能使损失最小化？

1、精心拟定合同条款。在房屋租赁合同中设置禁止转租的条款并约定一定数额的违约金。比如约定承租人违法转租的情况下，承租人向出租人支付年租金30%作为违约金。

2、及时提出异议并通知解除租赁合同。出租人在发现承租人违法转租后，要保存相关证据材料，尽快向承租人提出异议，并通知承租人解除租赁合同、腾退房屋。

3、起诉承租人和次承租人。出租人可以承租人为被告、以次承租人为第三人向人民法院提起诉讼，要求确认解除与承租人间的租赁合同、要求承租人和次承租人腾退房屋并承担合同解除日至房屋腾退日的占有使用费、要求承租人承担擅自转租的违约金。

结语：为尽可能减少租房纠纷，承租人和出租人应秉持“一核二约三通知”的原则。

一核指的是签订租房合同前，承租人要核实房屋现状和房屋产权证书，如果出租人和房屋产权人不是同一人，应要求出租人出示一手租房合同，查看是否有禁止转租条款，以防入住后发生被清退的风险。

二约指的是租房合同对于租金、支付方式、违约责任、转租、提前解约等事项要进行详细约定。

三通知指的是一方欲提前解除合同，应及时通知对方并尽快进行房屋交接。

最后，与会人员就工作生活中遇到的房屋租赁难题纷纷发问，曹正中法官从专业角度出发，以幽默风趣的群众语言一一予以答疑解惑，得到与会人员高度好评，称赞此次课堂贴近群众生活，契合百姓利益，希望通州法院多开展类似的普法讲座。

邵阳不动产法务律师事务所(www.tieqiaolawyer.com/budongchanfawu)提供邵阳市不动产法务24小时在线免费咨询