经营性房屋政府征收补偿的法律实务探讨（二...

经营性用房往往市场价值较大，征收将对经营性用房的业主及经营者产生较大影响。为了充分维护业主在征收中的合法权利，业主需通过多种不同的途径合法表达自身的诉求，并通过复议或诉讼等方式寻求司法救济。由于征收周期长、过程复杂，被征收人需要关注每个重要的程序节点，并在法定的期限内，依法行使征收过程中享有的权利。即使复议机关可能以超出复议期限为由不予受理，被征收人也存在通过行政诉讼寻求司法救济的可能。

实践中，房屋征收的过程往往较为复杂，被征收人往往因为信息不对称等因素，很容易未能及时参与到征收程序、进而错失了征收过程中行使自身权利的机会。从被征收人的角度，需要尤其关注以下几个时间点：

第一、发布划定征收范围公告。征收主管部门发布征收范围公告后，基本就确定了征收的对象。被征收人在知悉相关信息后，应及时参与征收部门组织的各种座谈会、会议等，并在会议上充分表达意见建议。

第二、征收补偿方案征求意见。征收范围划定后，征收主管部门会结合项目整体情况及前期与被征收人的沟通情况，制定初步的征收补偿方案，并公布方案向被征收人征求意见，公示期间往往为15天。被征收人需在公示期间内及时以书面的形式，发表对征收补偿方案的具体意见。

第三、征收决定公告发布。征收决定直接决定了“是否要征收房屋”的问题。如被征收人认为不应征收其房屋，应从知道征收决定发布的时间之日起60日，向上一级政府提起行政复议；如复议机关作出维持决定，在复议决定作出后的6个月内可以针对征收决定、复议决定提起行政诉讼。

第四、 征收补偿决定发布（“征补决定”）。征补决定直接指向的是“补偿方式及补偿金额”的问题。如被征收人对补偿方式或补偿金额有异议，与征收决定同样，需在60日内提起复议、6个月内提起诉讼。

值得注意的是，如被征收人针对征收决定与征补决定均提起复议或诉讼，由于征收决定的前置性，可以考虑向复议机关或法院主张征收决定的合法性仍在审查中，进而要求中止审理征补决定的案件。

经营性用房往往价值较高，且存在大量生产经营活动，业主通常并不愿意房屋被征收，或是希望在征收中获得公平的补偿。但是由于经营性用房价值高、情况复杂，如业主想要实现前述目标，需要通过多种途径，充分依法行使自身在征收过程中享有的合法权利。

第一，被征收人需要全流程参与征收补偿过程，在每一个征收文件发布的节点，都需要积极行使权利。部分被征收人可能会认为，如果不参与相关流程，就可以达到拖延征收流程的目的。但实际上，被征收人不参与到相关的程序本身并不影响征收程序的推进，反而会加快征收的流程。因此，从了解到征收相关的信息开始，就需要被征收人主动关注项目的进展情况。在划定征收范围的公告发布后，即正式进入征收流程，被征收人就享有相应参与征收过程的权利。如征收补偿方案征求意见发布之后，需要积极提出意见；积极寻找评估机构、对房屋进行评估；在评估机构选择的公告发布后，积极参与选定评估机构的流程；在政府通知商谈时，每次商谈也都需要到场等。

第二，针对核心的征收决定、征收补偿决定，及时在法定期限内提起行政复议及行政诉讼。征收补偿过程中，对于被征收人的权利义务产生关键影响的就是征收决定和征补决定。征收决定本身决定了“是否要征收”，征补决定则决定了“补偿多少”，征收决定是征补决定的基础。因此，无论是征收决定还是征补决定，都需要被征收人充分用尽其享有的法定司法救济权利。

第三，信访及投诉举报。如果征收项目涉及违法违规的情况，可以考虑通过不同的渠道依法进行投诉举报或信访。投诉举报须注意的是，须提供相应的证据材料或违法线索并如实举报。

征收决定及征补决定直接关系被征收人的切身利益，如被征收人超出了法定的期限再申请复议，复议机关往往会不予受理。针对复议机关不予受理的复议决定，确有必要的情况下，被征收人可以考虑提起行政诉讼，以打开征收决定司法救济的渠道。

主张复议机关不予受理违法、依法应予受理的要点有二：第一，被征收人需要举证证明超出期限存在正当事由，比如被征收人的实际控制人处于人身权利受限期间、疫情等，使得被征收人在公告的时点并不知晓征收文件的具体内容；第二，从行政复议的角度，可以从复议机关的释明义务入手，进行判断。行政机关在收到复议申请材料后，如认定申请材料缺失，应向申请人释明、一次性要求其补全全部材料。对于此种超出复议期限的申请材料，复议机关更应充分提示申请人、要求申请人补充耽误期限正当事由的相关材料，以保障申请人的程序权利。

如果被征收人确实是超期提出行政复议申请，且被征收人无法通过撤销之诉的方式撤销征收决定，则可以考虑另行提起有关确认征收决定无效的诉讼，但前提是能够证明征收决定或征补决定存在重大且明显违法的情形。虽然从司法实践等来看，确认无效可能并不受时效的限制，但是法院对于行政行为是否无效的审查会非常严格，提起确认无效之诉得到支持的难度非常大。

经营性用房往往由于面积较大、用途、用地性质等都与一般住宅不同，实践中可能会出现单独就某个经营性用房做出征收决定、征补决定的情况。而住宅项目征收，一般针对多数房产统一做出征收决定。

这里会涉及一个问题，如果征收范围仅针对一栋经营性用房，那么征收决定采取公告送达方式是否合法？

我们倾向于认为，公告送达针对的是群体性征收，如果被征收人只有一户，不应采取公告送达。因为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，为了公共利益需要可以征收国有土地上单位、个人的房屋。同时因征收范围一般涉及诸多被征收人，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条、第十条、第十一条、第十二条等进一步规定，各类规划应当广泛征求社会公众意见、征收补偿方案应当予以公布并征求公众意见，如多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，还应当组织听证会并相应修改方案、作出征收决定前应进行社会稳定风险评估、征收决定涉及被征收人数量较多的应经政府常务会议讨论决定等等。这说明，《国有土地上房屋征收与补偿条例》项下征收决定之所以规定公告送达，是基于一般意义上的群体性征收，其涉及范围较广、涉及人数众多。但是如果政府事先早已明知征收决定所对应的被征收人只有一户的情况下，就不应当继续采用针对多户被征收人的公告送达方式，而应采取直接送达的方式。

也就是，如果经营性用房的征收决定只针对一户，且出现政府采取公告送达的方式，被征收人有机会对送达方式提出质疑，进而对救济起算时间也提出质疑，以争取打开救济通道。

综上所述，经营性用房的业主在面临房屋征收时，可以充分用尽各种救济渠道，合理主张权利及诉求。在征收过程中，需要尤其关注重要程序的时间节点，在法定的复议及诉讼期限内，及时提起行政复议和行政诉讼。即使遇到超出复议或诉讼期限的情况，也应寻找突破时效限制的方式、依法维护自身在征收中的合法权利。