如何防范预售商品房纠纷一房两售处理

  既然预售商品房纠纷频发，那么消费者可不可以采取措施预防纠纷发生呢，购房者可以在合同中就以下问题进行约定，可以在一定程度上预防纠纷的发生。

  (一)确认开发商已经取得商品房预售许可证。

  根据我国相关法律规定，没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护，因此，购房人在签订预售合同前，应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。

  (二)认真阅读开发商制定的格式条款。

  按市场通常做法，在签订正式预售合同前，买卖双方当事人往往会先行订立认购协议，认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同，开发商就商品房预售的通用条件，一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款，作为将来与购房人签订预售合同的依据，购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。

  (三)明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任，开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金，赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次，除内容要周全外，还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。

  一房两售如何处理。

  1，在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。

  一房二卖中，这种情形最为普遍，在该情形下，如前所述，两个房屋买卖合同均属有效，但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权，此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。

  2，在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

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