企业拆迁评估方法谈判注意事项

  企业拆迁有哪几种评估方法。

  1，重置成本法，重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物，厂房进行重置，选择一个评估时间点，假如要求五月一日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值，例如，土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率(70%或80%等)。

  2，收益法，如果用于生产经营的对于其生产经营的评估要运用收益法，其实也就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率，资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋，土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

  3，市场比较法，需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位，同地段，同性质(国有，集体)，同用途(商业，工业，住宅)，商品房包括住宅和商业用途，在实践的过程中需要注意的是属于什么用地，要参考附地范围之内相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。

  4，假设开发法，假设开发法在实践中运用不多，要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费，土地利用后相应的损耗等，所体现出的市场价值。

  拆迁谈判中有哪些注意事项。

  1，提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。

  2避免对抗性的拆迁补偿谈判，千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。

  3，作为被拆迁人最好不要接受拆迁人第一次拆迁补偿报价，除非你拿到了一份合法的，完整的评估报告。

  如果不假思索的就答应对方的第一次报价，这种做法通常会让对方产生两种反应：我们本来可以做的更好，一定是哪里出了问题。

  4，学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外，如果我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告，就要是这对里面的一些项目学会感到意外，在你表示有些意外后，对方通常会做出一些让步，如果你不表示意外，对方通常会拆迁人变得更加强硬。

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