影院收购常见法律问题及解决方案

影院收购项目交易模式有资产收购、股权收购两种方式。在实践中，一般会通过对目标影院公司的运营模式、资产现状、未来发展前景等进行综合考量，最终选择具体的交易模式。笔者将对以下两种交易模式及需要注意的主要问题进行简要说明，并对影院收购过程中交易模式的选择进行简要分析。

资产收购是指一家企业购买另一家企业实质经营性资产的交易。资产收购模式的优势在于不需要承担目标企业债务方面的风险与损失，仅需要对资产的质量、权属是否有瑕疵等作详尽的调研，关注与资产相关的债权债务就足矣。下面笔者将对资产收购过程中应当注意的事项进行简单介绍：

在对影院进行资产收购的过程中，应当重点关注以下几个注意事项：①注意确保签约对方是否具有签约主体资格，对目标公司的设立、变更等情况以及相关的证照进行调查；②注意目标公司是否存在担保，如果存在担保则需要与担保权人就此问题沟通并达成解决协议；③注意目标公司是否与第三方签订营业方面的合同，比如关于放映设备的融资租赁合同、院线合同等；④关注影院场地是否竣工、是否符合规划、所有权是否存在纠纷等；⑤影院是否存在对外出租问题等，当然根据个案实际情况还会增加其他方面的注意事项或者对上述事项进行调整。

股权收购是指一家企业购买另一个企业的股权，以实现对被收购企业实施控制的交易。股权收购后，收购公司成为目标公司股东，虽然可以分享被收购方未来成长带来的收益，但也需要承担因收购带来的风险，比如负债风险、经营风险、财务风险等。

在对影院进行股权收购的过程中，除了要注意与上述资产收购同样的注意事项之外，由于其自身的特殊性，还应注意以下几个方面：①关于原目标影院公司的商号是否继续许可使用问题，需要收购方与许可方进行谈判商定方案；②与资产收购不同的是股权收购还需要考虑原职工问题，比如原目标影院公司的职工的去留问题、员工保险问题等；③股权收购还需注意收购方一旦成为目标公司股东，就需要对目标公司的债权债务关系承担责任，所以收购方需要对该类问题作出统筹安排；④收购方完成收购成为目标公司股东，此时目标影院公司的证照面临修改的问题，这也是要重点关注的收购事项。

如前所述，资产收购和股权收购各有优劣，在实践中应当结合收购方和目标影院的具体情况进行选择。举例来讲，在目标公司存在大量负债且债务处理起来难度较大时，选择资产收购模式对收购方来讲会更为有利。其原因在于如果采用股权收购模式，收购方成为股东，原目标影院公司的负债风险和债务成本将影响股权收益，因此股权收购前必须作详尽的尽职调查，重点关注目标影院负债、因债务引发的未决诉讼、表外负债等，防止产生难以预料的债务风险。而资产收购则不需要承担债务方面的风险与损失，仅需要对资产的质量、权属是否有瑕疵等作详尽的调研，关注与资产相关的债权债务就足矣。而如果目标影院公司的经营状况良好，未来的发展预期也很好，则通过股权收购将获得该目标公司未来长期的经营收益。所以在实践中应当结合具体情形选择效益最大化的收购模式。

1. 经营场地

（1）目标影院所在物业的土地用途与房屋规划用途不一致

根据《民法典》第350条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准”、《土地管理法》第25条第1款规定“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条规定“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”，当影院所在物业的土地用途与房屋规划用途不一致时，可能会受到行政机关责令改正、警告、罚款甚至无偿收回土地使用权的处罚，进而对影院经营造成影响。故在影院收购过程中，对此类事项应尤为注意。

针对此问题，结合实操，笔者认为较好的解决方案是要求原目标影院公司根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律规定，申请改变出让土地用途，与国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金，并将其作为本次交易的先决条件之一；或者在交易文件中明确约定若因土地用途不一致使收购方遭受处罚或损失，则原影院公司的高级管理人员、实际控制人、股东、关联方等应当就此作出赔偿。

（2）影院物业存在抵押

根据《民法典》第406条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”以及第410条规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”如果抵押权人在抵押条件成就时行使抵押权，则可能会发生影院物业被拍卖、变卖、折价的风险，直接影响到影院的运营，对影院带来巨大损失。

针对此问题，笔者建议收购方在签约前的谈判过程中，要求目标影院公司通过归还欠款等方式妥善解决其与第三方之间的债权债务关系，并将其作为收购交易的先决条件；或者，如果经过风险评估后，目标影院公司与第三方之间的合同关系并不会在未来给收购方带来不利影响，收购方可以考虑继承目标影院公司的债权债务关系，但可以与目标公司协商降低收购价格，以降低自己可能的亏损。

（3）影院运营公司未就场地的装修取得施工许可证

根据《建筑工程施工许可管理办法》第12条规定对于未取得施工许可证的，由有管辖权的发证机关责令停止施工，限期改正，对建设单位处工程合同价款1%以上2%以下罚款；对施工单位处3万元以下罚款。因此，如果影院运营公司未取得施工许可证即开始装修，该公司可能会因此而受到行政机关的处罚。

（4）影院运营公司未提供最新的消防设计审核意见书、消防验收意见书

根据《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第14条规定，“总建筑面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅……”等建筑工程是特殊建筑工程，如果目标影院公司建筑总面积达到该要求，则属于特殊建筑工程，需要根据该法第15条规定“对特殊建设工程实行消防设计审查制度。特殊建设工程的建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防设计审查，消防设计审查验收主管部门依法对审查的结果负责。特殊建设工程未经消防设计审查或者审查不合格的，建设单位、施工单位不得施工”申请消防设计意见审核，以及根据该法第26条的规定“对特殊建设工程实行消防验收制度。特殊建设工程竣工验收后，建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防验收；未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”申请消防验收。

如果目标影院公司没有上述文件，根据《中华人民共和国消防法》第58条的规定可能由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款的处罚。

针对（3）（4）问题，笔者建议收购方可以在实施收购之前请工程部门评估风险，并要求目标影院公司采取补救措施取得相关的资质证明文件；如果目标影院公司不能取得，可以在谈判过程中要求降低收购价格，并在交易文件中写明如果因上述缺少资质等相关证明文件原因导致收购方受到行政处罚，则目标影院公司或其实际控制人、关联方应当就此作出赔偿。

2. 院线合作

在收购交易时，目标影院公司与院线公司之间签订的院线合同很有可能还在有效期内，如果此时要求单方解除合同，需要有法定的正当理由（例如《民法典》第563条规定的情形），否则根据《民法典》第566条的规定合同因违约解除的，应当承担违约责任。并且根据国家广电总局电影事业管理局于2002年发布的《关于成立电影院线报批程序的通知》第5条规定“院线内的成员不得无故解约，解约要按本通知第2条的规定报备”，如果想要单方解除院线合同，还需要考虑电影行政主管部门备案这个因素。针对此种情况，建议收购方无论采取何种交易方式，须适时与签约的院线公司就潜在交易进行沟通，取得解除院线合同的确认文件，以防止影响交易进程。

3. 影院运营

（1）目标影院公司签订的关于放映设备的租赁合同尚未到期

根据《民法典》第566条的规定，如果非因法定解除事由解除合同需要承担违约责任，由于目标影院公司与第三方签署的有关放映设备的合作协议尚未到期，收购方需评估是否继受该合作协议的义务，继受合作协议可能会影响到收购方对影院的运营规划和经营管理，而不继受该合作协议则目标影院公司需承担单方解除协议的违约责任。针对此种情形，建议收购方尽早考虑影院的运营规划和经营管理，要求目标影院公司解除与第三方的合作协议，并妥善处置相关事宜；如该等合作事宜影响影院的运营和管理或解除合同有困难，也可考虑继受这些短期的合作协议，期满再决定是否续签。

（2）目标影院公司未提供相关经营性合同的履行情况

目标影院公司在收购中没有提供装修工程、数字放映设备购销合同、消防施工合同及其他采购合同、团购合同等经营性合同的支付凭证，因此不排除目标影院公司存在未严格履行经营性合同的情况，根据《民法典》第577条的规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，该类经营性合同的相对方可以以此主张违约责任，目标影院公司的财产就可能存在查封、冻结的风险，因而收购方应当进一步要求目标影院公司提供其履行主要经营性合同的完整凭证。

4. 会员卡问题

影院经常会以出卖、发放会员卡的形式吸纳顾客，并且会员卡通常会被区分为不同等级。会员卡具有合同性质，即在商家和消费者之间成立了合同关系，商家具有履行的义务，以满足持卡消费者的会员权利，并且不同等级的会员卡实质上体现的是双方之间不同的权利义务关系。实践中，会员卡经常会缺乏明确的合同条款约定，如果影院公司办卡承诺及实际履行不一致极易产生纠纷。还有些会员卡类似于储蓄性质，相当于该目标公司对外负债，收购公司在收购影院时需要承担该部分债务。收购方可以要求影院公司在办理会员卡时提供详细书面说明，明确双方权利义务，妥善处理好转让以及会员隐私保护等问题，并在交易协议文件中约定如采用资产转让，资产转让前所办理会员卡引起的纠纷造成的损失由目标影院公司赔偿。

由于股权收购后，收购方成为目标影院公司股东，公司未来的发展战略、前景、收益等均影响收购方未来的利益，且该影响为长久的、持续的。与资产收购不同，股权收购不仅要求对资产收购行为涉及的相关风险作出详尽的评估、预测与分析，而且应当对被收购方诸如财务风险、市场风险、技术风险、战略调整风险等引起的经营风险进行调研，因此股权收购在前期的尽职调查过程中更应当全面、深入、详尽。

1. 重大债务

目标影院公司的重大债务情形可能包含目标影院公司对外高额借款未还、对外欠付机械设备款等情形，如果在收购前，目标影院公司没有偿还上述债务，收购后，收购方成为影院公司股东，需要对公司的债务承担有限责任，收购方在此次收购中实质上还承担了另外的债务。针对此种情形，收购方可以要求目标影院公司在收购前偿清债务；如果在收购前难以偿还，双方可以在交易过程中协商降低收购价格。

2. 劳动用工

目标影院公司在劳动用工方面可能存在的问题有，未与公司员工签订劳动合同，没有为公司员工办理社会保险登记，也没有为员工缴纳社会保险费等，前述情形违反了《劳动法》第16条、第72条相关规定。根据《劳动合同法实施条例》第6条、第7条的规定，用人单位需要与劳动者补签劳动合同，并根据实际用工时间长短决定给予劳动者双倍工资。当用人单位没有未劳动者缴纳社会保险时，根据《劳动法》第100条的规定，用人单位无故不缴纳社会保险费的，由劳动行政部门责令其限期缴纳；逾期不缴的，可以加收滞纳金。针对此问题，建议收购方在收购前要求目标影院公司与公司员工签订劳动合同，为员工缴纳社会保险费，并在交易文件中约定交易完成前影院违规用工所可能遭受的处罚由原影院公司及其关联方实际承担。

3. 经营证照

在经营证照方面，影院收购中常见的法律问题有目标影院公司没有单独办理卫生许可证、卖品部缺少经营范围相关资质证照、营业执照上登记的经营范围缺少项目的情形。如果没有办理前述证照或者证照登记事项存在缺失，根据《食品安全法》、《公共场所卫生管理条例》、《公司登记管理条例》等规定，影院会受到相应的行政处罚。故建议收购方督促目标影院公司尽快办理卫生许可、食品流通等相关证照，将部分未登记的经营事项申请增项变更登记，将前述要求作为交易交割的先决条件之一，并在交易文件中约定若因影院卫生许可问题使收购方遭受处罚或损失的，则目标影院公司及其关联方应当就此作出赔偿。

综上所述，资产收购、股权收购两种收购模式如何选择，需要收购方从战略发展、收购后效、企业资产现状、经营现状、未来发展前景、收购的动因等多角度思考，评估不同收购模式带来的风险，最终作出最适合的选择。而在收购过程中，收购方会遇到多种不同的法律问题，比如被收购影院在经营场地、院线合作、影院运营、会员卡等方面存在法律风险，此时需要收购方将其作为重点问题进行调研并与被收购影院以及第三方协商解决，根据相关法律规定和合同约定找到最优解决方案，以最大程度降低自己的收购风险，实现收购利益。