京云案例 | 有约定就能行使单方解除权吗?

杨某与北京某公司签订房屋租赁合同，承租房屋开办幼儿园，约定租期20年。

租赁合同里同时约定:一方单方终止合同，应提前一个月通知，并以1个月房租为标准支付对方违约金。

8年后，公司突然通知杨某要与其解除合同，让他尽快搬走。

杨某认为租赁合同正在正常履行中，公司突然解除合同不合法，遂回复公司拒绝搬走。

但是没想到杨某口头拒绝公司之后没几天，就接到了公司发来的律师函。

律师函的内容是公司要与杨某解除合同，并且同意支付1个月房租作为违约金。限杨某收到通知后10日内处理完此事，否则就起诉杨某。

杨某收到律师函后傻眼了，不知道律师函说的是否合法。

查看了自己签订的合同，里面确实有约定:一方单方终止合同，应提前一个月通知，并以1个月房租为标准支付对方违约金。

但是开办的幼儿园正在经营中，突然搬走，涉及太多问题，就算是想搬走也不是一时半会儿就能搬走的。

和杨某详细了解完案情，并且仔细审核了杨某与公司签订的租赁合同后，京云律师认为：

①案涉租赁合同有效。

由于租赁合同约定合同租期20年、限定功能为幼儿园，从订立合同本意看，双方并无同意公司可任意解除合同的真实意思表示，否则，双方对合同期限20年约定形同虚设。

杨某承租本案诉争场所用于开办幼儿园，必然要花费大量人力、物力、财力去进行建设、办理开办手续、招生等工作，如在合同中同意公司可毫无正当理由任意通知解除合同，那么将使杨某为此遭受巨大损失，此不符合双方签约本意。

②诉争该款所在部分系对双方责任具体约定，且诉争条款对应结清其他相关款项性质、范围亦未作出明确约定，故该款约定应系对合同履行中违约责任的约定，并非赋予双方任意解除合同权利。

在杨某未违约且不同意解除合同情形下，公司不能单方解除合同。

律师的分析给了杨某信心，不再担忧律师函的事情。

后来公司起诉杨某后，杨某随即委托了浩云律师代理此案。

最终，法院判决驳回公司的诉讼请求。

通过此案例，京云律师提醒大家一些实务要点：

租赁合同中约定租赁期未满合同一方单方终止合同，应提前告知对方并支付违约金，该条款是否视为赋予合同一方任意解除权，应根据履约本意、违约责任具体约定等客观情况予以具体分析。

若是长期租约且租赁目的明确，应认定该条款约定应系对合同履行中违约责任约定，并非赋予双方任意解除合同权。