【辽宁拆迁案例】“拆危”背后的考量！

承办律师：张志同、杨高州、王若舟

案情简介：

辽宁省盘锦市的张先生，因新开河小区建设项目，将其具有合法所有权证及土地使用权证的房屋纳入了拆迁范围内。为了尽快的实现拆迁的目的，2016年11月份，在张先生不知情的情况下，有关部门将张先生的房屋鉴定为“危房”，后对于已经用围栏围起来的房屋，声称为了周边人民群众的人身安全进行了强拆。张先生为了维护自身的合法权益，委托了北京京润律师事务所。

办案掠影：

接受委托之后，为了了解新开河小区项目的合法性，通过政府信息公开的方式获取了所涉区域的建设项目的《建设工程规划许可证》。经过分析，律师认为该项目所涉及的《建设工程规划许可证》发证单位系超越职权，程序以及事实方面也均违反法律规定。后依法向双台子区人民法院提起诉讼，请求撤销双台子区规划分局核发的《建设工程规划许可证》。

经过审理，法院认定双台子区规划分局核发《建设工程规划许可证》的行为不当。同时，该《建设工程规划许可证》核发过程中未听取利害关系人的陈述、申辩以及未告知听证等权利，违反了法律规定。最终一审人民法院以认定事实不清，主要证据不足，违反法定程序为由，判决确认《建设工程规划许可证》违法。

此外，双台子区人民法院通过另案作出一审判决，确认了该项目中的《建设用地规划许可证》也违法。

律师说法：

第一、《城乡规划法》第四十条规定了，在城市、镇规划范围内进行建设的，建设单位或者个人应当向有权机关申请办理《建设工程规划许可证》。这也是目前拆迁中，对于房屋是否属于合法建筑进而是否进行补偿以及如何补偿的判断的一个重要因素（尤其是对于自建房）。对于未取得《建设工程规划许可证》或者未按照《建设工程规划许可证》进行建设的，可能会被认定为违建，不给或者给予很低的补偿。（当然，此处的《建设工程规划许可证》应当是合法的《建设工程规划许可证》。）

第二、对于《建设工程规划许可证》的核发，并不是任意一级规划主管部门均有权来核发的。行政机关法无授权即禁止，其作出行政行为必须具有合法的职权依据。同时，作为一项行政许可，为了保障利害关系人的合法权益，《行政许可法》规定了行政机关要告知陈述、申辩以及告知听证的权利。作为相对人，也要重视自己的陈述、申辩以及听证等相关权利。

第三、本案的《建设工程规划许可证》虽然是由盘锦市规划局双台子分局所发，但是因为其为盘锦市规划局的派出机构，不具有行政诉讼的主体资格。对于派出机构所做的行政行为，应当由设立机关承担法律责任，故本案中的被告是盘锦市规划局，法院最终也是判决确认盘锦市规划局发证行为违法。

第四、商品房销售过程中有五证，包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》。五证的取得有先后顺序，涉及不同的方面，程序上顺序在前的证会成为顺序在后的证的取得依据。

法条链接：

《城乡规划法》

    第四十条  在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
第六十四条  未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

《行政许可法》

第三十六条行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。

第四十七条行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。

申请人、利害关系人不承担行政机关组织听证的费用。