海霞律师奇葩案例说（六）：房子卖出第二天，拆迁公告来了！卖方是否有权反悔？

本案例来自于宁波鄞州人民法院

2021年，陈先生在宁波老江东地段有一套55平方米的房屋出售。刘女士通过委宁波某中介公司得知上述信息后，通过该中介公司与陈先生正签订了商品房买卖合同。合同签署后，刘女士按约向陈先生支付全部了购房款200万元。后又按照约定办理了房屋过户手续，并约定第二天交付房屋。

但就在约定交付房屋的当天，宁波市鄞州区人民政府发布征收公告，刘女士购买的房屋正好属于征收范围之内。得知此事的陈先生立即联系了刘女士，想要取消这笔交易并拒绝交房。更令人想不到的时，陈先生还将刘大妈、宁波某中介公司起诉至鄞州法院，请求法院判令解除房屋买卖中介合同和房屋买卖合同，请要求刘女士将涉案房屋不动产权重新变更在自己名下，自己退还购房款200万元。

庭审中，陈先生称：按拆迁政策，房子卖掉自己的亏损在100万元以上。还称刘女士和中介公司明知要拆迁，却故意隐瞒，要求依情势变更原则解除房屋买卖合同。刘女士当然不同意上述的说法并称涉案房屋面临拆迁的消息连小区门口的保安都知道，陈先生作为业主肯定知晓。另外，自己已经将房款付清，过户手续也办了，房屋买卖合同已履行完毕。请求驳回陈先生的诉讼请求。

法院经过审理后依法判决驳回原告陈先生的全部诉讼请求。

根据案件实际情况、证据及法院庭审调查状况，海霞律师认为本案的确构不成法律上规定的“情势变更”，法院驳回诉讼请求的判决是正确、合理及公平的。

所谓的“情势变更”根据《民法典》的规定是指，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平。一旦“情势变更”成立，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

而本案，承办法官曾实地调查过房屋所在小区，了解到该区域被流传拆迁的消息已经许久，几乎人人皆知。陈先生已经将该因素考虑房屋定价中了，故房屋成交价格并未低于当时该小区正常的市场价格。根据原被告提交的证据，陈先生在多家中介公司挂出售房信息，售房是其真实意愿表示。另外，刘女士支付了购房款，房屋手续亦办理完毕，双方主要合同义务已经履行完毕，没有证据证明继续交付房屋会对陈先生产生明显不公平。所以本案情形不属于“情势变更”法定条件，当然法院不能以该理由支持陈先生的诉讼请求。

一审判决后，陈先生提起上诉，二审法院维持一审判决。