房产律师办理城市房屋拆迁行政复议案件初

随着市场经济的发展和城市化进程的推进，城市房屋拆迁纠纷已成为当前突出的社会矛盾，由其引发的行政复议案件也逐年增多。作为一种权利救济方式和上下级分级监督机制，如何发挥行政复议在预防和化解房屋拆迁纠纷等社会矛盾中的积极作用，是每个行政复议工作者都应该思考的问题。下面，我们将提出审理城市房屋拆迁行政复议案件中发现的问题和一些具体做法，与大家共商玉成。
一、近年来城市房屋拆迁中存在的问题
近年来，随着公益拆迁向商业拆迁的转变，拆迁户与开发商、拆迁户与地方政府之间的矛盾不断出现，并日趋尖锐。据建设部，有关部门统计，2004年上半年，建设部因征地拆迁上访的有4026批次，占18620人，其中905批次上访13223人，3121批次上访5397人。不到半年，就超过了2003年全年3929批次、18071人的信访总量。2005年，郑州市共受理城市房屋拆迁行政复议案件52件，相当于前三年的案件总数。面对快速增加的房屋拆迁纠纷，我们总结了存在的问题：安置补偿不合理，政策不到位，导致拆迁户利益受损，甚至因拆迁致贫而失去原有生存基础。这是拆迁矛盾最直接的原因。拆迁户得不到行政和法律方面的有效保护。相反，他们可能会发现自己处于拆迁户、行政部门和司法部门的共同对立面。从制度上看，这是导致拆迁矛盾的最根本问题。部分地方政府建设规划部门随意更改规划，导致居民无法回迁。这也是造成社会问题的重要原因。虽然建设部从2003年开始发布《城市房屋拆迁估价指导意见》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，但是拆迁矛盾并没有得到缓解。究其原因，一方面是地方政府没有严格执行这两个文件；另一方面，这两个文件作为部门规章，在规范拆迁的复杂利益方面不够有效。
二、房屋拆迁行政复议中的若干法律问题
(一)发放拆迁许可证前的听证
《行政许可法》第四十七条规定，行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人和利害关系人有要求听证的权利。由于拆迁涉及公民的切身利益，在发放拆迁许可证前应告知申请人和利害关系人听证的权利。但拆迁主管部门往往担心一旦告知听证权利，利害关系人可能会阻挠拆迁，因此往往不积极或故意忽视这一法律程序。
(二)关于建设项目的批准文件和国有土地使用权的批准文件
根据国务院，省、市拆迁管理条例的相关规定，申请房屋拆迁许可证必须提供建设项目批准文件和国有土地使用权批准文件。如何识别上述文件在实践中是不同的。一种观点认为，建设项目的批准文件应当是为该项目出具的批准文件，国有土地使用权的批准文件应当是国有土地使用权证或者政府关于土地使用的批准文件，其他批准文件不能代替。另一种观点认为，只要具有项目的批准内容和证明国有土地使用权权属的文件，就可以视为具有建设项目和国有土地使用权的批准文件
根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十三条的规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和金额、安置房面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等订立拆迁补偿安置协议。实践中，对于拆迁单位委托的拆迁单位能否以自己的名义与被拆迁人达成补偿安置协议，存在不同的理解。我们认为，既然拆迁单位是委托人，就应该以被拆迁人的名义与被拆迁人达成补偿安置协议，而不必以自己的名义与被拆迁人订立补偿安置协议。
(四)关于住户评估问题
实践中，拆迁当事人未能达成拆迁补偿安置协议，往往是因为不同意拆迁估价价格。在签订协议之前，评估往往是整体评估(或分类评估)，即先确定一个基准价，再将不同楼层的评估价格乘以楼层系数。这种评估过于宽泛，很难让一些内部装修好的被拆迁居民满意。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定了整体考核和个人考核两种形式。虽然拆迁人出于评估费用的考虑，可能不愿意进行分户评估，但为了维护被拆迁人的合法权益，我们认为，如果拆迁当事人对整体评估(分类评估)结果意见不一致，未能达成一致意见，则拆迁应当分户进行，被拆迁房屋的补偿金额应当按照分户评估的价格确定。
(五)受理裁定申请前的听证程序
《建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条规定，未达成拆迁补偿安置协议的住户数量较多或者比例较高的，房屋拆迁管理部门应当在受理裁决申请前进行听证。具体标准和程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。这一规定可以使裁决部门更全面、更充分地了解拆迁人与被拆迁人通过听证程序无法达成协议的常见问题和主要原因，也便于双方沟通，消除分歧。虽然河南省还没有制定具体的标准和程序，但参考其他地方的做法，没有达成协议的人的比例普遍较低。例如，《广西壮族自治区城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第8条规定.如果拆迁项目总户数超过200户，未达成拆迁补偿安置协议的人占总户数的10%……我们建设厅，建议省要尽快制定出符合我省工作实际的标准，规范相关行为，打消群众疑虑。
(六)核实补偿安置标准的责任
建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条规定，当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会评估的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行评估，并以评估后的评估结果为裁决依据。在实际操作过程中，拆迁管理部门认为，只要当事人未提出书面异议，即视为当事人对评估结果无异议。我们认为，根据上述条款的规定，当事人不以评估结果为标准提出任何书面异议，只要当事人对评估结果有异议，包括记录在案的异议，如调解记录中有记载的，即视为有异议。当事人对评估结果有异议，且该评估结果未经房屋所在地房地产专家评估委员会评估的，拆迁管理部门有权依法对该房屋进行鉴定
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）