（原创）实务研究 | 经营性房屋被征收，承租人可否主张停产停业损失

01?问题的提出征收经营性房屋时，补偿项目主要有房屋价值补偿、临时安置补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿等。

      实践中争议最多的往往是停产停业损失补偿的归属问题。

      有观点认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：……(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿……”停产停业损失的补偿对象应当是被征收人，即经营性房屋的出租人；另一种观点认为，若无承租人的生产经营，被征收房屋则不存在停产停业损失，因此，停产停业损失应当归属于承租人。

      本文中，笔者将结合当前的司法判例，对上述问题进行分析，希望对各位有所帮助。

      02?典型案例与评析（一）合同明确约定停产停业损失归属的，应当遵守合同约定案例1：裁判要旨：本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……《房屋租赁合同》第9条第3款约定，如遇国家拆迁，国家对经营方面的损失赔偿归乙方所有……根据双方的约定，仅经营方面的损失，即停产停业损失应归王某，根据合同约定，叶某无权主张停产停业损失之外的补偿。

      案例索引：（2021）京03民终15447号案例评析：一般而言，房屋征收补偿是征收部门与房屋所有人之间的法律关系，承租人只能根据其与出租人之间签订的房屋租赁合同主张权利。

      合同法律关系属于私法自治之范畴，只要双方的意思自治不属于法律所禁止的范畴，则应当予以保护。

      因此，若房屋租赁合同中明确约定了停产停业损失的具体归属，则应当根据约定进行分配。

      （二）案涉房屋虽涉及拆迁，但并未列入政府公告征收范围的，不得主张停产停业损失案例2：裁判要旨：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

      本案中，全园圣公司以其系涉案房屋的事实承租人，案涉房屋被政府征收且已进行评估为由，要求丰洪禄公司支付构筑物设备征收补偿款及停产停业损失补偿款，而根据庭审查明的事实，案涉房屋虽涉及拆迁，但并未列入政府公告征收范围，案涉国有建设用地拟通过协议方式收回，而收回国有土地使用权协议尚未签订，补偿项目及相应的补偿金额均未确定，故原告的本案诉请，缺乏事实依据，法院不予支持。

      案例索引：（2021）鲁02民终14052号案例评析：停产停业损失因房屋征收而产生。

      因此，实务中，承租人主张停产停业损失应当首先证明房屋已被实际征收。

      征收国有土地上的房屋，一般应当经过发布房屋征收公告、签订安置补偿协议、支付补偿金等程序。

      若涉案房屋未被列入征收公告范围或者实际权利人与房屋征收部门之间就征收补偿事项尚未达成一致，则承租人不具备通过诉讼主张停产停业损失的条件。

      （三）租赁期限届满后形成不定期租赁关系的处理案例3：裁判要旨：本院经审查认为，本案中王某与孟某租赁合同到期后，双方未签订新的书面合同，但孟某继续使用租赁物，王某亦未提出异议，原租赁合同继续有效，为不定期租赁期限。

      后因案涉房屋面临国家征收，王某向孟某发出解除合同通知，解除了租赁合同。

      双方亦未在合同中对搬迁补偿款、停产停业损失补偿款作出约定，原审法院综合本案情况，按照公平原则酌定孟某享有10%份额亦无不妥。

      案例索引：（2020）鲁01民申138号案例4：裁判要旨：关于A公司主张的停产停业损失，因租赁合同已于2013年12月30日期限届满，虽A公司继续承租但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限为不定期，故一审法院认定A公司主张因2015年4月的搬迁而造成停产停业损失无事实依据，未予支持，并无不当。

      案例索引：（2020）鲁02民终11318号案例评析：根据《民法典》规定，合同约定的租赁期限届满后，双方形成不定期租赁关系。

      在此期间若发生征收，承租人是否有权主张停产停业损失，各法院认定不一。

      如案例3中，法院酌情按照公平原则认定承租人享有10%份额；而在案例4中，法院则认定承租人主张停产停业损失没有事实依据。

      笔者认为，不能仅以双方形成不定期租赁关系为由否定承租人对停产停业损失的主张。

      根据《民法典》第七百三十条和第七百三十四条的规定，双方形成不定期租赁关系后，原合同继续有效，双方均有解除权，但应当在合理期限之前通知对方。

      实务中，即使租赁期限届满，但是承租人因种种原因，仍继续占有使用租赁物并按期缴纳租赁费的情形十分普遍。

      只要出租人没有收回租赁物的意思，同时也没有收回行为并且继续收取租金的，就表明租赁关系仍然存在。

      合法的租赁关系应当受到法律保护，若承租人在此期间正常生产经营，其因房屋征收而产生的停产停业损失应当予以支持。

      但是需要注意，若出租人单方解除合同并在合理期限之前通知了承租人，但承租人拒绝腾退并继续占用房屋，之后发生征收行为。

      即使承租人在此期间存在停产停业损失，但是该损失系承租人恶意占用所产生，若支持承租人的主张，明显有违公平原则。

      （四）租赁合同无效不影响承租人主张停产停业损失案例5：裁判要旨：本院认为，在租赁合同关系中，因征收房屋造成合同目的无法实现，出租人产生房屋租赁收益的损失，承租人亦产生无法生产经营的损失，故基于公平原则对于征收房屋而进行的停产停业损失的补偿，应当综合考虑房屋被征收时的效益、剩余租赁期限等因素在出租人与承租人之间进行分配。

      本案中，某艺术公司在涉案厂房内实际进行经营，故其主张享有相应的停产停业损失补偿亦符合公平原则和客观实际。

      尽管某艺术公司与某华公司涉案的《厂房租赁合同》以及《补偿协议》中关于租赁部分的内容已经生效判决确认无效，但生效判决认定某华公司在怠于履行义务构成违约情形下，又主动起诉要求确认合同无效，明显有违诚信原则，必然给某艺术公司造成损失，其有权对此向某华公司主张赔偿，因而不论本案租赁合同有效与否，对某艺术公司因涉案厂房征收而遭受的停产停业损失应当予以支持。

      案例索引：（2021）鲁02民终14161号案例评析：签订租赁合同后，承租人作为实际承租使用房屋的一方，因房屋拆迁而遭受停产停业、搬迁等损失是客观存在的，该损失不因合同效力而灭失。

      因此，如果认定征收补偿的停产停业损失全部由出租人享有，则会产生严重的利益失衡，有违公平原则。

      但需要注意，租赁合同无效的原因多样，承租人并非在所有情形下均有权主张停产停业损失。

      例如，对于以违法建筑为标的物订立的租赁合同效力，司法实务均持否定性态度。

      若出租房屋属于违法建筑，绝大部分地区在征收时对此不予补偿。

      例如，《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿、补助。

      因此，若租赁物属于违法建筑，不仅租赁合同无效，出租人、承租人均无权主张停产停业损失。

      （五）关于停产停业损失的分配案例6：裁判要旨：本院认为，经营补助款是对经营活动停产停业进行的补偿，某河公司因租赁房屋拆迁，无法继续经营，应当获得经营补助款。

      某河公司同某置业公司签订的《房屋租赁费情况说明》中，某置业公司同意某河公司用发放的部分经营补助款抵顶欠付的房屋租金，该事实表明某置业公司认可经营性补助应当归属于某河公司。

      庭审中，某村委主张其与某河公司达成口头协议，经营性补助各占一半，进一步印证存在经营损失，且经营性补助应发放给实际经营者，一审认定某村委应将该补偿款发放给实际经营者，即某河公司，并无不当。

      案例索引：（2018）鲁02民终9034号案例7：裁判要旨：本案中，吕某承租涉案房屋，缴纳租金，并在涉案房屋中实际从事经营活动。

      涉案房屋因在旧村改造过程中被拆除，承租人吕某势必会因此遭受停产停业等损失，该损失与旧村改造导致的搬迁行为之间存在因果关系，而搬迁人向被搬迁人仇某补偿了停产停业损失，故，基于公平原则，承租人吕某有权对此进行主张。

      虽然涉案租赁合同约定，如遇政府拆迁，合同终止，但该条款仅系双方对房屋拆迁情形下租赁合同终止的约定，并未明确承租人因此放弃相关主张补偿的权利，故一审法院综合考虑房屋被拆迁时的效益等因素对双方的利益进行平衡，在出租人仇某与承租人吕某之间分配停产停业损失并无不当；一审判决双方各得停产停业补偿款的50%，并未显失公平，故本院对此不再予以调整。

      案例索引：（2021）鲁02民终13273号案例评析：关于停产停业损失的分配比例，在实践中认定不一。

      因缺乏法律法规的明确规定，同一法院在不同时期经常出现同案不同判现象。

      例如，案例6中，法院认定停产停业损失应当全部归承租人所有，而案例7中则认定各得50%。

      笔者认为，停产停业损失全部归属于出租人一方或者全部归属于承租人一方均可能显失公平。

      认定将停产停业损失归属于出租人一方的依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》中对于停产停业损失等利益的补偿对象均为被征收人；而认定将停产停业损失归属于承租人一方的有利依据在于，根据部分地区专门出台的国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法（如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》），被征收房屋往往需符合“1.被征收房屋具有非住宅房屋权属证明或者经有关部门认定为用于非住宅的合法建筑；2.有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋；3.已办理税务登记并具有纳税凭证。

      ”等三个条件的，房屋征收部门才应给予被征收人停产停业损失补偿。

      但是出租人往往无法满足上述条件。

      可见，无论是出租人还是承租人，均有较为充足的依据主张停产停业损失。

      径行将该损失判归一方所有，不利于争议的解决。

      从近几年法院的司法审判实践来看，法院越来越倾向于根据剩余租期、获得补偿情况等因素，在出租人与承租人间公平分配补偿数额。

      《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》对停产停业损失补偿分配发生争议时如何处理作了解答，对实务具有较高的参考价值：“合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。

      出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。

      （2）对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。

      （3）有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。

      承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。

      （4）房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。

      （5）拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。

      ”03?结语综上，法院在审理因停产停业损失产生争议的案件时，大体可以归纳为如下要点：1.租赁合同有明确约定的，从其约定；2.租赁合同未作约定或约定不明确的，同时满足下列要件时，应当支持承租人对于停产停业损失的主张：（1）承租房屋属于合法建筑，符合当地规定的补偿条件（如办理营业执照、纳税凭证等）；（2）承租房屋应当被纳入征收范围，且停产停业损失属于征收补偿内容；（3）承租人应当在承租房屋中实际经营，不存在恶意占用等情形。

      3.补偿数额的分配一般根据公平原则，综合剩余租期、获得补偿情况等因素，在出租人与承租人间进行分配。

      

邵阳人身损害律师事务所(www.tieqiaolawyer.com/renshensunhai)提供邵阳市人身损害24小时在线免费咨询