诉讼离婚时各种性质的房产都是怎么分割的？

房产的性质很大程度上决定了房屋在离婚时的分配，本文就此做一个小的总结。

       ?1. 央产房 ? 要看央产房取得时间，如果是婚内取得的央产房，那么一般认定为夫妻共同财产，另一半可以分割。

      而对于央产房，其有没有房产证、不动产证明，直接决定能不能上市交易，从而决定如何分割。

      如果能交易上市，那么就按照市场价进行分割，给对方一半；如果不能上市交易，那么法院会基于居住利益相应的计算一部分补偿，数额相对要少一点。

       2. 军产房 军产房的性质更为特殊，严格意义上军产房自始至终产权都在部队，军人和军属只享有居住权利，到了一定期限应该进行腾退【实践中各个军营管理方式、签约协议要求不同】。

       所以离婚时军产房严格意义上不能进行分割，最多法院视情况判决由谁居住。

       3. 直管公房/自管公房 公房全名公房承租房，分为单位自管的公房和中央直属单位管理的公房，这两种房屋如果目前仍然属于承租状态，在离婚时只能对承租的利益进行分割，所以可供分割的利益并不大。

       从一方名下变更到另一方名下需要满足法定条件，所以也很难实现离婚时让对方将房屋过户给自己，只能在离婚协议上设置明确的居住权或补偿。

       ? 4. 房改房 ? 房改房是上述一些特殊性质房屋，在特定时期时为了解决一些问题，当事人花比较少的钱就能通过房改将央产房、公房承租房改为自己名下的财产，彻底摆脱过去的性质。

       ? 离婚时分割房改房，计算存在一定的复杂性，因为要考虑到是否适用了工龄、适用了多少工龄、降了多少价、买房的钱谁掏的等等因素，来综合判断分割给夫妻双方多少份额。

       ? 5. 回迁房 ? 回迁房是拆迁时基于拆迁利益而得到的房子，离婚时分割回迁房要追溯到拆迁利益夫妻如何分割，如果双方都对拆迁的房子有份额，同时作为被拆迁安置人，每人45-55平米，那么针对回迁房就可以分割。

       ? 6. 商用公寓 ? 商用公寓按照现在的房地产操作，一般都是个人作为某个公司的股东加法定代表人，然后这家公司名下拥有一套公寓。

       ? 这种情况下，离婚时不能直接就公寓本身的价值进行分割，只能是要求分割“公司”。

      按照司法实践，在离婚时分割公司，男女双方可以先就公司价值进行协商，协商不成再进行评估，但是评估的时间、金钱成本都很高，所以依照秦嘉泽离婚律师团队的经验，一般当事人都会直接按照公寓的价格确定公司的价值，然后进行分割。

      7. 共有产权房 ? 共有产权住房是政府和购房人按份共有产权的房屋，并且对申请购房有资格限制，持有共有产权房要满五年才能进行买卖，并且买卖的时候卖出对象也有限制，所以说对个人而言共有产权房的增值空间比较小。

       ? 由于增值比较小，在离婚时双方一半按照正常的商品房进行分割即可，但是要明确的是，如果离婚时一方放弃共有产权房给另一方，那么放弃这方由于名下有房屋转出记录，无法再申请新的共有产权房。

      8. 公租房/廉租房公租房和廉租房属于保障性租赁住房，男女双方对房屋只有租赁的资质和权利，所以在离婚时不存在房屋所有权分割问题，只需要就现有的公租房、廉租房由谁继续承租、租房补贴如何分割进行处理。

      如果双方无法协商一致，法院可能会让双方继续共同承租某一保障性租赁住房。

       ?9. 小产权房 ? 小产权房没有办法办理房产证，所以从法律角度一般法院不予处理，即使当时是花钱买的，在法院层面也不认可小产权房存在的合法性。

      只有当夫妻双方没有任何其他存款，仅仅只有这样一套住房必须予以处理时，法院才有可能就小产权房的居住进行划分，比如让一个人住东边、一个人住西边，共用厕所、厨房、客厅。

       ? 10. 集资房 ? 集资房是单位出于员工福利考虑，在政府划拨土地上由单位和员工共同出资建设的房屋，这种类型的房屋存在的最大风险是没有办法办房产证，类似于小产权房，但和小产权房不同的是，集资房的单位如果还有能力缴纳土地出让金，就可以办理房产证，所以针对这类型房屋，离婚案件中法院可能会帮助夫妻双方确定房屋的份额，但是依旧无法折价补偿。

       ? 11. 经济适用房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。

      目前，北京市已经停止了配发经济适用房，保障性住房都以公租房形式租出。

       离婚时对于以前以家庭为单位申请的经济适用房，由于申请后五年才能上市交易，并且上市交易时需要按照市场价格补交一笔房款，所以双方可以选择不交易按照购买时价格进行补偿，也可以选择补交房款，之后再卖出去按照市场价分割。

      

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