商场更换品牌后，商户能否主张解除租赁合同？

在商业企业收购案例中，经常涉及到所属商场的商标权争议等问题。商场变更品牌名称后，往往不可避免地会对其内部承租商户带来影响，此时承租方如认为该行为违背合同签订初衷，将会或已然对自身造成严重损失，则是否能够就此主张单方解除权，并要求商场承担违约责任？针对这一问题，法律尚无明文规定，本文仅就目前司法案例及相关学术文献进行分析，认为应从以下几方面综合考量。

根据《合同法》第九十三条规定，双方可事先自由约定作为出租方的商场是否保留更名甚至变更经营范围的权利。

合同解除权包括三种主要情形，法定解除、约定解除和合意解除。根据《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在民事法律关系中，鉴于合同本身所具有的任意性，合同当事人有权在平等自愿的基础上对合同具体条款进行符合切身利益的协商和修订，除《合同法》第五十二条所规定的强制性无效事由外，不受其他因素的制约。换言之，合同当事人拥有约定解除的自由，在这种情形下，商户是否有权解除合同则取决于事先约定。

如在（2018）沪01民终12216号案例中，由于租赁合同双方已明确约定了“出租方保留对‘X广场’项目的命名权，出租方在给承租方不少于１个月的通知后，即有权变更‘X广场’项目名字，且无需对承租方作出任何赔偿”的条款，法院认定其应视为真实意思表示，即已就此事项达成一致，X广场作为出租方，可以变更商场名称甚至经营范围，并不违反双方约定。

由此可见，鉴于商场与商户之间属于租赁合同关系，二者在签订合同、斟酌具体合同条款时应秉承穷尽式思路，对将来可能发生的所有影响二者权利义务关系变更的情况加以详尽约定，确保最大限度减少类似风险的发生。

如果双方未提前约定或约定不明，承租商户是否有权以《合同法》第九十四条为依据行使法定解除权？

与约定解除和合意解除不同，所谓法定解除权，是指由法律直接加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。我国《合同法》第九十四条规定了一般法定解除的条件：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”那么，根据该法律规定，商场擅自更名，是否能够成立单方法定解除权，应当进行以下几方面考虑。

（1）商场擅自更名，是否属于根本违约的情形？

根据《合同法》第九十四条，根本违约的主要判断标准在于是否从根本上导致合同目的无法实现，即商户如欲直接提出该主张，需要充分证明商场更名行为确实导致合同目的无法实现。但基于自主经营、风险自负的商业传统，纵观实务案例，我们会发现，法院往往更加倾向于将商场某一方面发生的变动或消费流量的变化归属为承租方商业风险选择的范畴，因此，若这一主张缺乏充分证据佐证，可能难以为承租方争取利益。

（2）商场擅自更名，是否属于违反附随义务的情形？

另一种观点认为，商场负有提供与订约时相同或相近的经营环境的附随义务，其中包括不得擅自改变经营范围和更换品牌名称。附随义务有广义狭义之分，广义的附随义务在合同关系发展的各个阶段均可发生，但我国《合同法》中普遍采狭义说，即在合同履行过程中，为辅助或周全保护债权人实现其人身或财产利益，债务人依诚实信用原则所应履行的通知、协助、保密、保护等除给付义务之外的其他重要义务。根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。商场和商户依据租赁合同建立的是摊位租赁关系，商场作为出租人，负有将租赁标的物交付给承租商户经营使用的义务，这是其主合同义务。相应的，在商户针对商场品牌及经营范围等因素进行了充分考察和合理收益预期后，正式与商场签订承租商铺协议并约定经营范围，则意味着商场即负有了确保承租期内提供始终与订约之初相同或基本相近的经营环境的义务。如果本身已享有一定程度的品牌效应，商场的擅自更名必然会在一定程度上影响商户的收益预期，则可能系对上述附随义务的违反。

但自法理言之，附随义务终究不具有独立性，且非对待性给付义务。因此，单纯违反附随义务，并不必然成立法定解除权。只有当违反附随义务的行为与合同目的的实现关联过于密切，以致订约方的合同目的不能实现时，根据《合同法》第九十三条规定，才应当给予守约方一定程度的法律保护，将其划入法定解除情形之一，相应的，守约方也可就此根据相关违约责任的规定，要求违约方承担违约责任。

综上，为确保在经营过程中减少因商场整体经营环境变动等客观因素所受的负面影响，本文建议从商户的角度，在租赁合同签订伊始，就应当做好全方位的准备，充分考量除基本商业风险之外其他不必要的风险因素，在与商场租赁法律关系建立之初，便最大限度地将此类风险予以明确约定，审慎加强事前预防，才能更好地减少事后疑难与困扰。