逾期交房、逾期办证，法院会判决开发商如何担责？

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！” 自古以来，房子就是民众不断追求的家。 　　但在“追”房的过程中，也有很多糟心事。在商品房买卖交易关系中，开发商逾期交房和逾期办证现象屡见不鲜。天法小新今天用典型案例，与大家聊聊法院是如何处理开发商“逾期交房”和“逾期办证”的案件。 　　2005年3月9日，唐某某（买受人）与某房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定： 　　1、买受人购买某房产公司开发的星语林·名园小区项目中的房屋，建筑面积90.2平方米，每平方米2400元，总房价金额216480元。 　　2、出卖人在2005年4月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 　　3、出卖人应当在房屋交付使用后270工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。 　　唐某某履行了支付购房款等相关义务， 并于2006年11月30日取得涉案房屋的房屋所有权证。但是，房产公司一直没有为唐某某将国有土地使用权证办下来。 　　从2009年开始，该小区业主多次到井湾子社区投诉， 2016年9月1日，井湾子社区应星语林·名园小区业主的诉求，召开现场协调会。 　　在协调会上，房产公司办理国有土地使用权证的负责人向与会业主出具承诺书1份，载明“星语林全体业主：通过2016年9月1日业主代表会议，某房地产公司承诺在2016年12月1日之前与国土部门协商好办证事宜，如未办理，届时由社区牵头，集体去公司维权。尽早将全体业主国土证办理完毕。” 　　但是到了 2017年10月，因房产公司此前未办好国有土地使用权证，星语林业主无法取得不动产权证（此时，国家政策规定将房产证与国有土地使用权证两证合一为不动产权证）。随后，唐某某将房产公司起诉至长沙市天心区法院，诉请被告某房产公司限期办理不动产权证书，并赔偿违约金。 　　长沙市天心区人民法院审理认为： 　　1、原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。现原告按约支付被告购房款，被告则应根据合同约定为原告取得房地产权属证书（包括国有土地权属证书）。 　　2、现原告未取得国有土地权属证书属实，被告的行为已构成违约，应承担支付违约金的民事责任。根据合同约定，确认违约金为房屋总价款216480元×1%=2164.8元。 　　长沙市天心区人民法院一审判决：一、限被告某房地产开发公司于本判决生效之日起90日内，办理该房屋的不动产权证书的登记手续；二、限被告于本判决生效之日起10日内支付原告唐某某违约金2164.8元。 　　2016年11月15日，王某（买受人）与某房产公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》约定，买受人购买座落于天心区经贸街58号荣盛书苑第3栋某房屋，总房价852 668元。 　　合同第八条约定了交付时间及条件： 　　交付时间：出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房；逾期超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房价款万分之一的违约金。 　　交房条件：该商品房交付时应当符合已经竣工验收备案的条件；该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。 　　2017年5月24日，房产公司向王某邮寄交房通知书。同日，房产公司在《湖南日报》上刊登了荣盛花语书苑交房公告，后王某在《资料/钥匙领取签收表》上签字。 　　2017年6月7日，长沙市公安消防支队向被告出具长公消验字（[2017]第W0145号）建设工程消防验收意见书，对被告申报的荣盛花语书苑3#、5#栋新建工程，该意见书载明：综合评定该工程消防验收不合格；消防车道未施工完毕，与原审核设计不符，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95 2005年版）第4.3条规定要求；该工程未经消防验收合格不得投入使用。 　　2018年1月17日，王某作为原告起诉了被告房产公司，诉请被告以购房款852 668元为基数按照每日万分之一的标准支付逾期交房违约金和继续履行合同约定的房屋交付义务等。 　　长沙市天心区人民法院审理认为： 　　商品房交付既应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，也不能违反法律法规对商品房交付条件的强制性规定。现被告未提供证据证明案涉房屋已经通过消防验收，涉案房屋未达到交付条件，被告在房屋交付上已构成违约。 　　天心法院一审判决：一、限被告长沙某房地产开发有限公司向原告王某支付违约金21 786元；二、限被告长沙某房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内向原告王某交付符合使用条件的合格房屋。 　　判决后，当事人不服上诉至长沙市中院，此案尚在二审中。 　　总结： 　　这两个案例均是开发商违约，但判决的违约金金额相差悬殊。原因在于，案例一的房屋买卖合同明确约定了逾期办证按购房款总额的一定比例承担违约金责任，案例二的房屋买卖合同明确约定，逾期交房违约金以购房款每日万分之一的标准计算。 　　温馨提醒： 　　逾期交房，是指开发商不能按合同的约定按时交付房屋的情况，如无免责事由则必须承担违约责任。 　　逾期办证，是指开发商实际办证时间超过了合同约定的办证期限，应承担违约责任的行为。 　　针对逾期交房和逾期办证的救济，业主可以与开发商协商，但在协商过程中一定要注意维权方式的合法性，不能采取过激行为，更不能采取围堵等扰乱公共秩序的行为。通过正当法律途径维权，合法权益肯定会得到保护。 　　如果要进行诉讼的话，一定要注意证据的收集，要及时收集和保留购房过程中形成和出现的认购书、购房合同、开发商书面通知、短信息、报纸公告、销售广告、照片、录像、政府相关部门证明等证据材料，以备在维权时所用。 　　来源：天心区人民法院微信公众号

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