“烂尾楼”涉诉法律关系

一、“商品房预售”制度：我国房地产初期受经济物质条件、社会发展水平等影响供给市场，为了促进房地产开发企业更好、更快融资，鼓励社会资本从事商品住宅开发，相应制定《城市房地产管理法》“商品房预售”规定。

      当房地产市场快速繁荣发展的同时，时有发生虚增公摊、重复抵押、延迟交房等。

      近来，“烂尾楼”停贷纠纷案件日益增多。

      所谓“烂尾楼”，一般是指取得施工许可证开工建设后，因资金、技术、规划等原因停工，或者超过预计竣工时间一定期限没有验收竣工的工程。

      二、“烂尾楼”案件所涉法律关系：1.建设工程合同纠纷。

      这其中又包括建设工程施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、分包合同纠纷、监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷等。

      2.房屋买卖合同纠纷。

      主要包括商品房预约、预售、销售、委托代理销售合同纠纷等。

      3.关联合同纠纷。

      主要指与建设施工相关联的合同纠纷形式，如关于建工材料的买卖合同纠纷。

      4.借款合同纠纷。

      主要涉及金融借款合同纠纷、同业拆借纠纷、企业借贷纠纷、民间借贷纠纷、小额借款合同纠纷等。

      5.案外人执行异议之诉。

      在大量“烂尾楼”案件中，法院对车位、房产查封后，业主们提起的案外人异议之诉。

      三、裁判规则：1、实务要点一：在提起商品房预售合同纠纷诉讼期间，借款人对未依约偿还借款不存在主观过错时，其行为不属于失信行为。

      案例：金××自2015年7月14日签订合同后至2018年2月20日止，均按合同约定履行还款义务，2018年3月份未按约定偿付本息，是因为与此同时，金××提起商品房预售合同纠纷诉讼，要求解除其与中服公司的商品房买卖以及其与农商行、中服公司签订的购房借款合同，因此，金××对于自2018年3月份开始的借款未按合同约定履行义务并不存在主观上的过错，不能以此认定金某萍存在失信行为，故一审判决农商行应当撤销金××因贷款自2018年3月起产生的不良征信记录并无不妥。

      （来源：中国裁判文书网：案号：（2019）浙07民终6852号）。

      2、要点二：商品房买卖合同的解除致使商品房担保贷款合同目的无法实现时，当事人有权请求解除按揭贷款合同。

      案例：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条（现为21条）规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

      ”第25条第2款（现为21条）规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

      ”彭××、××英与××公司之间的《商品房买卖合同》已经解除，彭××、××英作为当事人向×××建行×分行提出解除按揭贷款合同符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。

      （来源：中国裁判文书网：案号：（2021）湘03民终263号）。

      ?3、实务要点三：针对逾期后至合同解除期间未归还的银行贷款本息，偿还责任的划分依商品房担保贷款合同约定。

      案例：金××作为借款人，××公司作为保证人，与××商行签订了《个人购房借款合同》，××商行作为贷款人，已按合同履行了相应义务，有权要求金××、××公司依约履行义务。

      涉案《商品房买卖合同》《个人购房借款合同》解除后，××商行作为担保权人，有权要求出卖人即××公司返还尚未归还的贷款本息。

      一审法院考虑到商品房担保贷款合同的特殊性（即涉案贷款实际上由××商行直接支付到了开发商××公司的账户）和本案的具体情况，为减少不必要的重复、繁琐和诉累，对逾期后至合同解除期间未归还银行的贷款本息和合同解除后应归还银行的贷款本息分别作出处理。

      对逾期后至合同解除期间未归还银行的贷款本息，按合同约定判决由金××承担归还责任，由保证人××公司承担连带清偿责任，依据充分。

      （来源：中国裁判文书网；案号：（2019）浙07民终6823号）4、实务要点四：商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理过程中，开发商违约致按揭贷款合同解除时，为合理平衡各方权利义务，购房者向银行承担的损失赔偿责任最终由开发商承担。

      ?案例：《个人购房/购车借款及担保合同》解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房者应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房者已经偿还的本金及利息。

      但如果机械地依据合同相对性原则认定当事人的责任，则会导致三方权利义务严重失衡。

      在合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房者向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。

      具体到本案，从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房者支付房款，××公司交付房屋；在按揭贷款合同中，××银行将购房者所贷款项直接支付给××公司，××公司系实际用款人，购房者并不支配贷款，但需偿还贷款本息。

      如果合同均能正常履行，各方权利义务关系可保持平衡。

      但本案中，因××公司不能交付房屋而致使商品房买卖合同、按揭贷款合同均解除，导致各方权利义务关系严重失衡。

      具体表现为：伟弘公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者的首付款及邮政银行的按揭贷款；××银行既享有抵押权又享有对购房者、××公司的债权；而购房者未取得房屋，却支付了首付款，且还需偿还按揭贷款，造成购房者非但得不到房屋，反而背负债务，不符合公平正义原则。

      因此，为了减少当事人的诉累，合理平衡各方当事人权利义务，在商品房买卖合同纠纷和按揭贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商××公司直接将购房贷款返还邮政银行，购房者已归还的贷款本金和利息亦由××公司返还。

      （来源：中国裁判文书网：案号：(2020)桂12民终434号）。

      5、实务要点五：在有充分证据证明银行违规发放贷款的过错行为致商品房项目烂尾时，借款人自起诉之日起至商品房交付前无需承担偿还本息的义务。

      案例：招行××分行与××婷签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后招行××分行未将贷款支付至××公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。

      对此，××惠州市房产管理局向招行××分行发出的函表明，××地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。

      而且，招行××分行就案涉贷款出具《具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。

      由此可见，招行××分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、××公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定××婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行××分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，已向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时××婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。

      （来源：中国裁判文书网：案号：(2018)粤民申7516号）。

      四、律师经验：（一）作为购房人（受让人）应知晓“商品房预售”的含义:1、《城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

      商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”；2、《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度。

      开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

      未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”?、第九条?“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。

      售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号”；（二）受让人与出卖人（房开商）在签订《商品房买卖合同》时，应当注意出卖人的法律义务、违约责任等，要求必须明确、具体。

      （三）购房流程：1、如果你选择一次性付款，就交全款、佣金、税费到指定监管账户；2、如果你选择按揭贷款，首先交首期到指定监管账户。

       然后，申请买房公积金、商业贷款；贷款成功后，签订贷款合同；申请过户，办过户手续；房屋交付水电煤讯、物业管理费交割；领取房产证权证；银行放款给卖方，买方按时还款。

      （注意：贷款买房的朋友还清楼款，注销抵押登记，才能领回房产证）；3、流程图：来源丨律法点评提示丨本文仅供交流学习 , 版权归属原作者，部分文章推送时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益烦请告知，我们将立即删除。

      

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