结汇新规为外资投资境内房地产项目带来的新...

众所周知，我国对外资投资境内的监管不断放开，对使用外汇投资的便利程度也不断提升。28号文公布以前，我国外汇监管口径自《国家外汇管理局关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知》(汇发[2008]142号)(“外汇142号文”)出台以来不断发生变化，从外汇资本金结汇不得用于境内股权投资逐步演变为允许以投资为主要业务的外商投资企业，在项目真实、合规的前提下，将外汇资本金结汇后用于股权投资。28号文出台后，其直接允许了非投资性外商投资企业(即指外商投资性公司、外商投资创业投资企业和外商投资股权投资企业以外的外商投资企业)在不违反现行外商投资准入特别管理措施(负面清单)且境内所投项目真实、合规的前提下，依法以资本金进行境内股权投资。

自2011以来，为配合届时监管口径(股权投资类外商投资企业可将资本金结汇资金用于境内股权投资)，上海、天津及深圳等多个地区先后出台了《外商投资股权投资企业试点办法》，允许经批准设立的QFLP在批准的外汇额度内进行结汇并将结汇所得人民币用于境内股权投资。自此，QFLP热极一时，众多境外大型投资机构纷纷前往试点地区设立外商投资股权投资企业。

以外资投资境内房地产项目为例，28号文出台前，受限于非投资性外商投资企业不得将其结汇资金用于境内股权投资，外资为在境内搭建控股平台，QFLP成为了首要选择。具体项目结构以下图为例：

虽然QFLP为外资投资境内极大提供了便利，但其“一事一议”的特性以及较高的准入门槛依旧将不少外资拒之门外，即使是符合准入门槛的外资亦会因为QFLP审批流程复杂而错过最佳投资机会，故QFLP并不具备广泛性和普适性。

28号文出台后，外资设立境内控股平台即可采用非投资性外商投资企业，极大程度地减轻了境外投资人的负担，对一些原本未达到QFLP准入门槛的外资机构亦开启了投资窗口。综上，QFLP制度作为过去特定环境下的产物，在现有政策的不断革新的背景之下，其已逐步失去了对境外投资人的吸引力，或将逐步退出历史舞台。外资今后可直接通过参与设立基金等形式参与投资境内房地产公司股权，参考架构如下：

在28号文出台的同一时间，国家外管局发布了《国家外汇管理局关于精简外汇账户的通知》（“29号文”）。在29号文附件二《银行办理相关资本项目外汇业务操作指引》中，我们注意到了非常重要的一条，即明确了拟使用资本金结汇资金境内再投资的非投资性外商投资企业，其经营范围可不含“投资”字样。自此，拟使用资本金结汇资金境内再投资的外商投资企业再也不用根据各地职能部门的内部要求和流程，为了办理经营范围中含“投资”字样的公司从而承担额外的公司运营和维护成本。

以房地产项目为例，最为常见的外资投资境内方式为直接由外资收购持有某房地产项目的境内公司股权，即“内转外”项目。根据《国家外汇管理局关于进一步改进和调整直接投资外汇管理政策的通知》(“汇发〔2012〕59号”)规定，在直接投资项下，保证金账户内资金不得结汇。换言之，在内转外项目中，一般会在股权转让协议中约定在协议签署后买方开立保证金账户与卖方设立共管，并按约定将部分交易价款打入保证金账户。但由于前述限制，一般买方会将全部交易对价划入卖方资产变现户，再将保证金账户中的保证金原路返还境外，增加了交易安排的复杂性。

28号文出台后，其放宽了外国投资者保证金使用和结汇限制，允许在交易达成后，可将境外划入境内的交易保证金直接用于其境内合法出资、境内外支付对价等。换言之，在今后内转外交易安排中，保证金账户中的保证金可作为交易价款的一部分直接用于境内支付对价，不再“原路返还”。

鉴于28号文取消了保证金账户不得结汇的限制，在内转外交易中，在约定保证金时也可适当预留部分款项，如出现根据交易文件需上调交易对价的情形，我们理解，买方也可通过保证金账户结汇所得人民币予以支付，不再需要另行由境外划款。

在房地产内转外项目中，卖方往往因为其资产变现账户内资金应按规定在经营范围内结汇、划转或对外支付，故在同等条件倾向于选择境内买方，减轻其交易负担。28号文出台后，其取消了境内资产变现账户资金结汇使用限制，为内转外项目减轻了不必要的交易限制和负担。