律师剖析一个买房买两套房的买家成功起诉强制过户的

原告诉称
周某兰、冯某祥上诉：撤销一审判决，将案件发回重审，或者直接改判驳回赵某军的全部诉讼请求。
事实及理由：1、根据合同签订的背景事实、合同约定及履行情况，冯某祥、赵某聪、郭某梅之间属于房屋买卖合同关系，不成立民间借贷关系。一审事实认定有误。赵某聪虽然主张存在民间借贷关系，但其主张很难成立：他无法提供所谓的“贷款介绍人”信息。此外，某人介绍的大额借款关系没有书面借款合同，甚至无法说明具体借款金额，并且没有还款行为，这显然不符合常理。当然，对于与周某兰签订合同、交付房屋、允许冯某祥使用房屋等问题，其自然无法给出合理解释。结合合同的背景和履行情况，《房屋买卖合同》代表了各方意愿的真实表达。如果不是真实的意向表达，就不会有房屋买卖的介绍，也就不可能支付相应的房款、转让房屋并居住至今。
一审法院认为，《房屋买卖合同》双方当事人均未表示真实的房屋所有权转移情况，事实不清。 2、涉案房屋交付后，冯某祥按照协议支付了房价，并对涉案房屋进行了装修并使用至今。 《房屋买卖合同》已完成。事后，赵军、赵聪签署的《房屋买卖协议书》是两人恶意串通，应属无效。 3、一审判决适用法律错误。周某兰、赵某聪、郭某梅之间的关系真实、合法、有效，且合同的签订、付款时间、涉案房屋的合法占有优先，即使两份合同均有效。 ，根据法律规定，事先签订的合同也应当履行。

被告辩称
赵某军辩称其同意一审判决，不同意周某兰、冯某祥的上诉请求。
赵聪、郭某梅辩称，同意一审判决，其收取的款项是向冯某祥借钱，否则冯某祥不会收取利息，也不会向冯某祥出售房屋。
林某丽辩称自己与此事无关，不会发表意见。

法院查明
赵军向一审法院提起诉讼，请求：一、判令赵聪、郭某梅、秦某娟继续履行一月份与赵军签订的合同2016年12月26日，《房屋买卖协议书》，位于北京市朝阳区1号的房子将立即交付给赵军； 2、赵聪、郭某梅、秦娟按照每月4000元的标准补偿赵军房屋租金损失，自2016年起计算，自1月26日起至房屋实际交付之日止。
一审法院查明事实：赵聪与秦某娟原为夫妻，郭某梅是赵聪的母亲。2015年10月20日，北京市朝阳区管庄乡人民政府（被腾空人甲方）与赵某鹏（已故）、郭某梅（被腾空人甲方）签订《M村腾退安置协议书》协议书《M村腾退安置协议书》 B)、同意乙方腾出的区域有正式住房10套，实际人口4人，其中登记人员4人，即业主妻子郭某梅、儿子赵聪、儿媳秦某莫娟，还有孙女赵某云。安置房4套。
2015年11月24日，赵聪、郭某梅（甲方卖方）、周某兰（乙方买方）签署《房屋买卖合同》，同意甲方将涉案房屋出售给乙方，房产交易总价款为130万元，双方同意一次性支付。甲方应自收到乙方全额货款之日起三日内将全部房产交付乙方使用。当房产符合转让条件时，出卖人负责无条件将房产过户至买受人名下，且转让税费由卖家承担，否则卖家将承担30万元的违约金。当日，冯某祥将43.8万元转入赵某聪名下账户，摘要/附言显示，这是赵某聪的借款。当日，赵聪、郭某梅开具《收条》，确认收到冯某祥转账43.8万元及现金86.2万元。周某兰和冯某祥均表示，冯某祥借用周某兰的名义购买涉案房屋。
2016年1月26日，赵某聪（卖方甲方）与赵某军（买方乙方）签署《房屋买卖协议书》，同意甲方将涉及拆迁的房屋以115万元。 （房价包含室内装修及所有室内家具电器）。协议签订之日，乙方一次性向甲方支付房屋过户款105万元。甲方在收到乙方的购房款之日起将房屋交付给乙方，同时甲方将房屋及房屋相关材料交付给乙方。如果能够取得房产证，甲方协助乙方将房产证登记在乙方名下；无法直接登记在乙方名下的，甲方应在取得房产证后六十日内将房屋过户至乙方名下，并到过户处办理过户手续，所需税费由乙方承担甲方确认乙方付清本协议规定的房屋款后，该房屋的产权归乙方所有，乙方对该房屋享有占有、使用和处分的权利；
乙方租赁、转让房屋所获得的收益均归乙方所有。合同末尾还有郭某梅、秦墨娟及见证人赵莫心的签名和指印。当天，赵军通过弟弟赵祯的账户给赵聪转了60万元。 2016年1月27日，赵军向赵聪转账40万元；当天，赵聪向赵军开具了收据，确认收到出售房屋的现金付款5万元。赵聪和赵军均表示，双方口头约定，剩余10万元房租将在房屋过户完成后支付。
2018年6月22日，北京市朝阳区M村村委会发出《证明》，称赵军、赵聪及房屋共​​有业主郭某梅、秦某娟于2016年1月就26日，他到村委会办公室，在平等自愿的基础上签订了房屋买卖协议。村长赵鑫是证人。
诉讼过程中，一审法院向W公司调取了涉案房屋的水电卡开户记录，该公司向一审法院回复称没有水卡账户涉事房屋名下的开卡和购水记录，无法获知水卡开卡记录。对于持卡人而言，涉案房屋的电卡开户和购电均在国家电网或各大银行办理，无法得知电卡的开户时间和持卡人。
此外，赵军提交了智能电表客户用电登记表、购电卡、水卡、《物品交接单》等，意图证明2016年1月26日，他与赵聪办理了用电交接手续。涉案房屋。某聪将水、电、燃气卡交付给赵军。冯某祥提交了智能电能表客户用电登记表和燃气卡，意图证明赵聪、郭某梅在合同签订后将涉案房屋交付给冯某祥。已签署；提交了收据《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，意在证明冯某祥对涉案房屋负有责任。事实上，房子已经翻新过，而且这个人确实住在这所房子里。
经询问，赵某军表示，他在签字前并没有查看涉案房屋《房屋买卖协议书》，但在协议签订当天，即2016年1月26日，赵某聪交付了涉案房屋。将箱子、房子钥匙、水、电、煤气卡交给赵某。某先生说，当时房子是简陋的房子，无人居住；冯某祥称，在签订合同前，他曾对涉案房屋进行过考察，发现该房屋为毛坯房，且无人居住。赵某聪于2015年11月24日将房屋及房屋转让，钥匙、电卡登记表、燃气卡均交付给冯某祥。赵某聪称，他于2015年11月24日向冯某祥借钱，因借钱前需要交出房屋钥匙，所以他将房屋钥匙交给了冯某祥指定的人。之后，赵某聪将涉案房屋卖给了赵某聪。赵先生因此于2016年1月26日将房屋交付给赵先生。
法院认为，本案争议焦点为赵聪、郭某梅、冯某祥、周墨兰之间是否存在关系。是房屋买卖合同或者民间借贷法律关系。虽然冯某祥、周某兰提交了《房屋买卖合同》，但法律关系的性质不应以当事人签订的合同的外观和名称来限制，而应根据当事人真实意思表示和当事人的意思表示来确定。合同的实质性内容。首先，周某兰与赵某聪、郭某梅签订《房屋买卖合同》的时间早于赵某军与赵某聪、郭某梅、秦某娟签订《房屋买卖协议书》的时间，但原房价格为1.3万元。后一套房子的售价为115万元，这不符合卖家通常为了加价而卖一房两房的情况。而且前者只有赵聪和郭某梅的签名，而后者则有赵聪和郭某梅的签名。郭某梅、秦某娟的签名，结合涉案房屋被拆迁的背景以及《M村腾退安置协议书》的内容，法院认为，赵某军、赵聪聪、郭某梅、郭某君签署的《房屋买卖协议书》的签名秦某娟更新了遵守交易行为的规定。
其次，冯某祥与周某兰自称是朋友，冯某祥借用周某兰的名义签订了购买涉案房屋的合同，但两人并未提交购买涉案房屋的相关证据。借用的名字。对于借名购房的原因尚无合理解释，且周某兰目前居住在涉案房屋中，这与借名购房的一般情况不符。再次，周某兰、赵某聪、郭某梅签订的合同约定，房产交易总价为130万元。冯某祥主张通过银行转账方式向赵某聪支付房屋款43.8万元，并支付现金86.2万元。但赵聪提交的银行转账记录显示，冯某祥向赵聪转账的金额为贷款。冯某祥并未对此做出合理解释，收据也未显示赵聪收到的金额为贷款。买房钱。最后，原一审中，赵某聪并没有出庭，但在本案审理过程中，赵某聪明确表示，与冯某祥、周墨兰不存在房屋买卖合同关系，而是向冯某借钱。经人介绍，某向。该金额尚未偿还。
综上，结合现有证据及庭审陈述，法院认为，赵军与赵聪、郭某梅、覃娟三人涉案房屋买卖交易的可信度较高，并不能充分证明冯某某、周某兰与赵某聪、郭某梅签订合同时，有转让房屋所有权的真实意图。因此，在此情况下，应继续履行赵某军、赵丛丛、郭某梅、秦某娟规定的义务。签名《房屋买卖协议书》。
关于赵某军请求赵某聪、郭某梅、秦某娟交付涉案房屋一事。虽然赵聪、赵军在庭审中均承认赵聪于2016年1月26日将涉案房屋及房屋钥匙、水电煤气卡交付给赵军，但赵聪已将房屋交付给赵军。关键在于冯某祥之前。而且，冯某祥、周某兰一直占有并使用该房屋至今。因此，赵某聪、郭某梅、秦某娟并未完全履行交付义务。现在赵某聪、郭某梅也已同意将涉案房屋交付给赵某。君，故法院支持赵君的请求。
关于租金损失。 《房屋买卖协议书》 约定，乙方于协议签订之日向甲方一次性支付房屋过户款105万元。甲方将于乙方收到乙方购房款之日将房屋交付给乙方。现赵军于2016年1月27日向赵军付款。丛、郭、秦支付购房款105万元，但赵聪、郭某、秦某当日未完全履行交付义务，导致赵某无法使用涉案房屋，致使赵军增加了住房成本或减少了自己的住房收入，故赵军请求法院支持张先生的租金损失。

本院二审期间，当事人就上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。
周某兰、冯某祥提交了以下证据： 证据一、转账结果，证明冯某祥于2015年12月22日将房款余额40万元转账给赵聪，并注明“房款” ;.智能电表客户用电登记表、购电发票、购电收据、天然气卡及天然气购购发票、民事调解书、无婚姻登记记录证明、M村休假安置协议、证明冯某祥、赵某聪在郭某梅签订合同当天，赵某聪就交付了材料。双方均有转让房屋所有权的真实意图，而冯某祥要求赵某聪提供的材料明显是以房屋使用、居住为目的。证据四、收据，证明2015年12月22日，冯某祥向赵某聪转账40万元当天，赵某聪开具了收据。收据上明确注明该笔款项性质为“冯某祥购房款”，并注明转账金额83.8万元，现金46.2万元。该转账金额与冯某祥两次转账金额之和一致。冯某祥与赵某聪签订了房屋买卖协议，冯某祥已于2015年12月22日支付了全款130万元。
赵军将房屋水、电、煤气卡提交至证明他一直住在这个房子里。 《M村腾退货币补偿协议》、《M村腾退安置协议书》，证明：赵军与赵聪、郭某梅、林某丽等人为拆迁安置人，且拆迁安置工作同时进行，赵军一家被安置多地 房屋均与争议房屋位于同一小区。此外，在选择拆迁安置房的过程中，赵某还实际查看了争议房屋。他对房子的面积、平面图、朝向等方面都很了解，并接收了房子。当时，安置房都是毛坯房，不需要验房。
另外，2015年11月24日，《房屋买卖合同》组建时，冯某祥和周某兰都没有来到签约现场签字。周某兰声称，冯某祥借用他的名字购买了该房屋，后来合同上也加上了他的签名。

判决结果
一审法院判决： 1、赵聪、郭某梅、秦某娟在房屋交付后15日内将位于北京市朝阳区1号的房屋交付给赵军。判决已经生效； 2、赵某聪、郭某梅、秦某娟应当在判决生效后七日内赔偿赵某军的租金损失。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。 ？ 。本案中，冯某祥、周某兰虽然提交了《房屋买卖合同》，但法律关系的性质不应以当事人签订的合同的外观和名称为限，而应根据当事人真实意思表示来确定。当事人及合同的实质内容。 。首先，周某兰与赵某聪、郭某梅签订《房屋买卖合同》的时间早于赵某军与赵某聪、郭某梅、秦某娟签订《房屋买卖协议书》的时间，但原房价格为1.3万元，而后一套房子的售价为115万元，这不符合普通卖家为了加价而卖一套房、两套房的情况。其次，房屋买卖当天，冯某祥和周某兰都没有来到签约现场。冯某祥、周某兰也没有提供证据证明他们与赵某聪就房屋出售事宜进行过谈判。上述情况与房屋销售情况不符。
第三，冯某祥与周某兰自称是朋友，冯某祥借用周某兰的名义签订了购买涉案房屋的合同，但两人并未提交贷款。购房的相关证明。四、周某兰、赵某聪、郭某梅签署的《房屋买卖合同》中约定的房产交易总价为130万元。冯某祥在诉讼前的多次庭审中均声称通过银行转账的方式向赵某聪转账。房屋付款43.8万元，现金付款86.2万元。但赵聪提交的银行转账记录显示，冯某祥向赵聪转账的金额为贷款。冯某祥并未对此做出合理解释，收据中也没有显示赵聪收到的钱是房屋的购买价款。在二审诉讼中，冯某祥改变说法，称其向赵聪转移了共计83.8万元及现金83.8万元、现金46.2万元。虽然他提供了向他人转账40万元购房款的汇款凭证和新收据，但新提供的收据内容与此前提供的收据内容明显不一致，涉嫌乱写付款金额。此外，其现金支付和转移金额变动表也未能提供合理解释。
最后，赵某聪明确表示自己与冯某祥存在借贷关系。他急于获得贷款，签署了大量文件，并将房屋钥匙交给了冯某祥。综合上述案件情况，不能认定冯某祥、周某兰、赵某聪、郭某梅在签订合同时具有转让房屋所有权的真实意图。双方销售合同关系未成立时，赵某应继续履行职责。 《房屋买卖协议书》是您与赵某聪、郭某梅、秦某娟签署的。