道可特视点 | 房产交易中的善意取得之“善意”认定

摘要：善意取得制度是我国物权法上的一项重要制度，其发挥着保护交易安全和维持市场经济秩序的作用。我国2007 年颁布的《物权法》不仅明确了善意取得制度的构成要件，同时还承认了善意取得制度适用于不动产。北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队结合我国物权法的相关规定，阐述对善意取得制度的认识和理解。

一、通俗解释善意取得制度

例如：甲向乙借用手提电脑一台，然后甲将该电脑卖给丙，价钱是公道的，丙付钱拿到电脑后，被乙发现了，就向丙要，丙在这时可以拒绝乙的要求，因为他是买卖合同的善意相对人，也叫善意第三人。乙的理由肯定是说，这个电脑不是甲的，甲无权变卖。但问题是丙在购买的时候并不知道，他以为这个电脑就是甲的，所以丙没有错。因此，法律保护丙拥有电脑的权利。法律设置善意第三人制度，目的在于维护交易安全。

二、我国房产交易是否适用善意取得制度

传统的善意取得理论，只能适用动产。对于不动产是否适用善意取得学界存在很大争议，但2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》，其中106条明确规定了我国不动产适用善意取得制度。法条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

三、“善意”的含义

在不动产交易中,取得人有时具有多种不同形式的善意,但并非所有的善意都是《物权法》第106 条第1 款规定的“善意”。因为不动产善意取得制度旨在维护交易安全,保护的是取得人对登记簿记载的信赖,因此所谓“善意”仅指取得人的善意而非出让人的善意。也就是说,即便登记簿上记载的不动产的非真实权利人真诚地相信自己就是该不动产的真实权利人,也只能受益于《物权法》第16 条第1 句规定的登记簿推定效力,而不可能发生善意取得制度的适用。此外,就不动产善意取得中取得人善意的理解必须与登记簿相联系。也就是说,取得人善意是指取得人对登记簿权利事项的错误产生了信赖,而不是对其他事实产生了信赖。

四、“善意”的判断标准

就如何判断取得人的善意,尽管《物权法》第106 条第1 款将动产善意取得与不动产善意取得合并规定,但仍有必要区分动产和不动产的取得人善意的判断标准。即不动产和动产取得人的善意应当采取不同的判断标准。在动产的善意取得中,判断取得人善意与否时应考虑其有无重大过失,即动产的善意取得人应当负有一定的注意义务,如果其应当知道处分人为无处分权人但因重大过失而不知道,就认为其并非善意。但是,就不动产取得人而言,只要其不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记,就应当认为其是善意的。

其理由有二: (1) 动产虽然占有的公信力低于不动产登记的公信力,这是因为不动产登记有国家信誉作为支持。(2)《物权法》第16 条第1 句虽然明确规定了登记簿的推定效力,但却没有规定占有的推定效力,这一细微区别表明在我国物权法上登记对于不动产的权利推定效力似乎高于交付对于动产的权利推定效力。