土地制度改革的一举一动都可能对乡村振兴有非常深远的影响。集体经营性建设用地入市，一直是健全城乡融合发展体制机制、推进新型城镇化的关键举措。近日，农业农村部公布了《关于以宅基地有偿退出改革为乡村振兴赋能的提案的答复》，其中关于宅基地等农村集体土地的盘活使用，以及集体土地入市有了新的提示，这份文件对广大农民朋友很有意义，农民土地增值也有了新方向，今天圣运律师事务所王有银律师带大家详细解读文件亮点。
允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。在现有基础上，因地制宜推进宅基地自愿有偿退出的配套制度。
亮点二：再次明确宅基地自愿有偿退出
根据现有规定，农房作为个人合法财产可以继承，有关人员通过继承方式取得房屋所有权后可以依法占有和使用宅基地。但基于乡村振兴的战略推进，为了满足返乡下乡人员在农村的居住生活和创业需要，文件提出利用政策措施，在试点地区积极探索通过闲置宅基地和农房租赁等方式，满足现有需求，盘活宅基地的使用。
亮点三：鼓励闲置宅基地和闲置农房盘活利用
文件指出，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。
闲置的宅基地以及农房也可转变为集体经营性建设用地入市，通过解决历史遗留问题，有效满足了农民的多元化居住需求，更是打开了农民财产性收入的大门。
集体土地入市带来收益同时也要保障村民权益
《土地管理法》以及实施条例的陆续修订，对集体土地入市的流程和条件都有提及，具体的配套制度仍有完善空间，集体土地所有权是集体经济组织，因此集体经济组织就是集体土地入市的主体，也是土地出让的受益者，应当坚持“农民利益不受损”的底线。
目前很多地区采取“集体提留+成员分配”的方式，有些地方还设置了土地收益金调节机制。集体存留约10%用于村内集体建设等支出，其余可以在集体经济组织成员之间公平分配。无论如何分配，都需要取之于民用之于民，严防以农村合作社投资的名义，将土地出让收益转到个人腰包。
为了保障村民权益，准备入市的集体经营性建设用地在符合入市条件的前提下，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，则可向市、县人民政府入市申请。而拟进行土地入市的土地所有权人编制入市方案，也应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
在实践中，农村集体经济组织或者村民委员会虽掌控着集体财产的所有权，但其在具体决策时必须依法严格履行程序，尊重每一位集体经济组织成员的意见。特别是在牵涉“闲置宅基地”“空心房”的认定问题上，不能简单地采取“少数服从多数”的做法，通过所谓集体表决来否定个别村民的正当土地权益，更不能随意组织群众实施所谓“帮拆”。
王有银律师提示大家，很多集体经营性建设用地都是现状留存构建筑物，那么如何补偿原有的地上建筑物是村民以及有关部门必须考虑的问题。
结语
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