商业租赁房产征收拆迁相关问题： “房屋征收”和“房屋拆迁”之不同

（一）有合同约定

有合同约定的前提下，司法判决尊重当事人的意思自治和房屋的实际使用情况。在（2019）鲁01民 12239号“山东金德利集团天桥快餐连锁有限责任公司与史延菊、济南市天桥区房屋征收服务中心房屋租赁合同纠纷二审民事案件”中，出租人与承租人签订的租赁合同中明确约定如遇政府规划拆迁房屋，拆迁安置的补偿费用中，承租人装修投入部分经拆迁部门认定并发放的装修补偿款归承租人所有，其他因拆迁安置所产生的补偿及权益归出租人所有。法院认为搬迁费拆迁补偿款、搬迁奖励费及一次性停产停业损失拆迁补偿款属于合同约定的“其他因拆迁安置所产生的补偿及权益”，因而搬迁费、搬迁奖励费归出租人享有。须注意的是，在此案例中法院将搬迁费与移机费进行了明确区分，支持了承租人的移机费补偿。法院认为移机费的基础设施为承租人出资建设，而后拆迁部门依据该基础设施进行评估确定补偿数额，因此出租人应在所获得补偿范围内对承租人的移机费利益予以补偿。

（二）无合同约定或合同无效

无合同约定或合同无效的前提下，司法判决支持房屋实际使用人享有设备的搬迁补偿权益及在此基础上计算的部分评估奖、签约奖和搬迁奖。在（2019）沪0112民初30283号“上海俊萍服饰有限公司与上海海星杜行商业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事案件”中，出租人与承租人订立的租赁合同中并未对发生征收时房屋的搬迁费进行约定。法院认为在租赁合同当事人对该问题未作约定或约定不明的情况下，应当根据公平原则，结合租赁合同剩余期限、拆迁补偿范围以及出租人接受补偿的实际情况酌情予以认定。承租人作为案涉房屋的实际使用人，房屋内的设备归属于承租人。因案涉房屋动迁，承租人需要搬离自有设备及物品，故有关设备的搬迁补偿应归属承租人。承租人无论在不定期租赁关系中亦或是无效的租赁关系中均应当对随时可能出现的导致其不能经营的风险有所预估且自愿承担，当出租人要求其在合理期限内搬离时，承租人应当及时搬离。承租人的搬离行为与出租人应当获得的评估奖、签约奖、搬迁奖实际并无关联，退一步说，即使无承租人的承租行为，出租人仍可获得相应的评估奖、签约奖及搬迁奖。当然考虑到，签约奖和搬迁奖在计算的基数上是包含了归属承租人的设备搬迁补偿，故签约费和搬迁奖的相应部分仍应归属承租人。此案例依据的《国有土地上非居住房屋协商搬迁补偿协议》未明确区分搬迁费与设备搬迁费，只对设备搬迁费补偿标准进行规定。

在商业地产征收中，搬迁费、移机费、签约奖励和搬迁奖励等费用支付属于房屋价值补偿的细项。在把握相关概念的基础上结合具体案例分析承租人可获得征收补偿利益，对实务操作具有较强的参考意义。

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