二手房买卖合同纠纷疑难问题解答

2024/8/15
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？处理？
若卖方就同一房屋签订多份买卖合同，且合同均有效，而买方均要求继续履行合同，则原则上按以下顺序确定买方履行合同：
　　（1）已办理房屋所有权过户登记；
　　（2）未办理房屋所有权转移登记，并实际合法占用该房屋；
　　（3）尚未办理房屋过户手续。房屋是否已登记、房屋尚未合法占用、各购房者实际付款的金额和顺序、是否办理过网上签约、合同成立的顺序等因素，应综合考虑，作出公平合理的认定。
如果其中一位买家起诉要求卖家继续履行买卖合同，卖家以房屋已转让给他人为由提出抗辩，法院可以决定是否追加其他买家根据案件具体情况确定第三方。诉讼;其他买受人单独提起诉讼要求继续履行合同的，按照前款原则协调处理。

2。如果双方签了几份合同或者签了阴阳合同，房子的价格和履行方式不一致，怎么办？

双方就同一房屋转让事宜签订了多份买卖合同。如果合同中关于房屋价格、履行方式等内容不一致，当事人对此发生争议的，应当按照表达当事人真实意思的合同约定继续履行。实现。当事人在房屋买卖过程中确实存在逃税、骗取贷款等行为的，必要时可以建议有关行政部门处理。
也就是说，如果通过签订阴阳合同来避税，则避税条款将因违背双方真实意思表示而无效，仍应按实际交易价格履行。

3。如果以他人名义购买房屋，借款人与登记人发生纠纷，应如何处理？

双方同意一方以另一人的名义购买房屋，并将房屋登记在另一方的名下。借款人实际上享有房屋的权益。借款人要求登记人（姓名人）按照合同约定办理房屋所有权转移登记。可以支持一下。但因登记人债权人查封或者其他原因导致房屋无法转让登记或者善意交易涉及第三人利益的除外。这里的前提是当事人已达成借名购房的书面协议，或者有证据证明借名的事实。而且，借款人不得以其是实际投资人为由，认定对方是善意第三方，但该第三方知道或者应当知道情况的除外。

4。如果一方确实出资购房，但无法证明双方之间存在借贷关系，该怎么办？

一方提供证据证明确实存在购买房屋的融资关系，但不足以证明双方有借名登记的协议。声称确认该房屋属于其所有或要求登记人转让房屋所有权。如果已注册，则不支持；向登记人提出单独出资请求的，应当根据出资性质，按照有关法律规定办理。
也就是说，在这种情况下，投资者只能向对方主张双方就该笔贷款形成了债权债务关系。投资者只能收回贷款及其利息，而不能取得房屋的所有权。

5、 如果我借用他人名义购买经济适用房等政策保障房，是否可以要求登记人将房产过户到借款人名下？

借款人借用本人名义购买经济适用房等政策性住房，并以他人名义登记，违反相关政策规定。借款人声称确认该房屋属于自己或者按照双方的约定。如果要求登记人办理房屋所有权转让登记，一般不予支持。
也就是说，如果借款人不符合购买经济适用房或其他经济适用房的条件，借款人就不可能以他人名义购买房屋，从而规避购买条件，达到购房的目的。购买经济适用房。

6。房屋买卖合同签订后，买受人已支付货款并实际占用房屋。他可以直接要求确认房子是他的吗？

房屋买卖合同签订后，出卖人未按照约定向买受人办理房屋所有权转让登记，买受人提起诉讼确认房屋所有权的，请求确认房屋所有权时，法院应行使解释权，告知其变更诉讼请求，要求出卖人办理过户登记。如果买方坚持不予变更，其诉讼请求不予支持。
也就是说，出卖人未履行过户登记手续，违反了买卖合同双方的义务。目前仍属于合同纠纷。这并不意味着卖方已付清购买价并实际占有该房屋。要求确认产权。

7。房屋买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的，违约方是否有权解除合同？

房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不具备法定解除合同的权利。终止合同的权利。因不可抗力或者情况变化导致合同目的不能实现的，合同双方均有权请求解除合同。
房屋买卖合同签订后，一方不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持继续履行。经审查，继续履行合同不存在实际困难的，应当判断双方继续履行。履行合同，但合同有结算保证金等其他约定或者其他符合《合同法》第一百一十条规定的法定或事实上无法履行的情形的除外。

8。如果房屋买卖合同中订金性质不明确，该如何处理？

当事人对房屋买卖合同中订金性质不明确的，不得视为结算订金。所谓终止保证金，是指支付保证金的一方可以按照约定以损失保证金为代价解除合同，收到保证金的一方可以以双倍返还保证金的代价解除合同。
房屋买卖合同中同时约定了结算定金和违约金，且一方有违约行为的，在满足约定条件的情况下，可以同时适用结算定金和违约金。
也就是说，如果销售合同没有明确规定该定金为结算定金，则不能视为结算定金，且任何一方不得以放弃或双倍返还为代价解除销售合同存款。原则上保证金和违约金不能同时使用，但取消保证金和违约金可以同时使用。《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》中规定：“当事人同时约定违约金和定金，且约定定金性质的，一方违约，另一方根据约定同时主张违约金和违约金。约定押金性质的，法院不予支持；一方违约，另一方根据约定定金的性质同时主张解除保证金和违约金的，法院应予支持。”

9。一方根本违约，守约方可以要求赔偿哪些损失？

房屋买卖合同签订后，因一方根本违约对方无法实现合同目的，守约方请求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失和转让损失。
在认定和计算可用利益损失时，因守约方未采取合理措施而造成的损失、因守约方未采取合理措施而造成的损失、守约方的过错，因守约方的过错造成的损失应当从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除。缔约方获得的利益以及守约方为获得该利益而发生的必要交易费用，应当综合考虑守约方履行合同等因素确定。
也就是说，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失以及转售给他人获得的额外收入，尤其是当卖方出售一套房子和两套房子时，并且卖方以高于买方支付的价格的价格出售房屋。如果是第三方，买方有权要求从卖方转售房产的较高价格中获得利润。

10。房屋买卖合同不成立、无效、撤销怎么办？

买卖合同不成立、无效、撤销的，产生缔约过错责任，而非违约责任。此时，无过错方所遭受的损失主要是信赖利益的损失。信赖利益损失包括：所遭受的损害和利益损失（当事人因依赖合同的有效成立而失去订立其他有益合同的机会等）、缔约发生的费用以及其他损失，但其金额缔约过失的赔偿额不得超过合同的履行程度。福利有限。

12。房屋买卖合同侵犯第三人优先购买权，如何处理？

优先购买权一般因房屋租赁合同、房屋共有人的存在等而存在。第三人侵害承租人的优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下订立了房屋买卖合同，且出租人已为其办理了房屋所有权转让登记。法院经审查认为承租人购买房屋的意愿真实、有履行合同的能力后，可以支持其主张，判令承租人在合理期限内支付房屋价款。条件相同，但法律、司法解释另有规定的除外。审理过程中，法院可以根据案件的实际情况，要求承租人提供相应的担保，证明其有履行合同的能力。
在诉讼中，承租人仅要求法院确认其拥有优先购买权，但并未要求行使优先购买权。如果经法院解释后仍坚持不变更权利，承租人的诉讼请求不予支持。
也就是说，优先购买权人如果以优先购买权受到侵害而提起诉讼，必须立即行使优先购买权或者在诉讼过程中提供担保，而不能仅主张优先购买权受到侵害。不行使优先购买权的情况下抢占。。也就是说你不能自己不买，也不能让别人买。

13。房屋买卖中，房产中介在中介合同中承担哪些义务？

房屋中介机构有义务主动调查并如实报告房屋权属状况、当事人承包能力等合同相关事项。
房屋中介机构违反忠实中介义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人缴纳中介服务费和从事中介活动的必要费用。委托人遭受损失的，房屋中介机构应当承担相应的赔偿责任。
在居间合同中，房地产经纪人主要提供订立合同的机会或提供订立合同的中介服务。虽然房地产经纪人不是买卖合同的当事人，不需要对合同承担法律责任，但房地产经纪人应当提供房地产经纪人在签订合同或媒体服务时未正确履行义务的情况。对存在重大权属缺陷或者其他缺陷的房屋，本应或者本可以发现其缺陷，但仅因不积极调查等消极行为而未能发现。如果未通知合同当事人，房屋中介机构不仅可能承担退还中介费的损失，还可能承担其他赔偿责任。

14。如果夫妻一方擅自处分共同财产，该怎么办？

出卖人未经占三分之二以上股份的共有人或者全体共有人同意，将自己名下登记的合法共有房屋以自己的名义转让给他人。拥有者。如果当事人是善意的，房屋买卖合同可以视为有效。
若出卖人为配偶，且房屋转让符合受让人认为配偶一方或另一方有权处置房屋的理由，另一方不得与受让人抗争不同意的理由。
这种情况经常出现在有多位共有人或房屋为夫妻共同所有，但财产登记在一人或夫妻双方名下，且受让人已尽到义务的情况下。购买时进行适当的检查。如果经核实房产证上登记的姓名与出卖人姓名一致，则不应或不能认定该房屋属于共有房屋。在这种情况下，善意受让人的利益应当得到保护。

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