众成清泰地产视角：买受人能否因房屋质量问题而拒绝收房，买受人拒绝收房的，开发商是否需承担逾期交房的责任

案情简介

        2014年11月22日，张某与某公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由张某购买某公司开发建设的X商品房。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，将取得房屋建筑工程竣工验收备案单的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：因买受人原因，未能按期交付的，自出卖人《交房通知书》规定的期限届满之日即视为房屋交付日，并视为符合交付条件。合同第十六条约定了出卖人应当承担保修责任的保修范围和保修期限。《补充协议》第三条约定：出卖人交付的房屋符合第八条规定的交付条件的，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续。

        2016年6月25日，某公司取得房屋建筑工程竣工验收备案单，2016年6月23日，某公司通知张某于2016年6月30日办理收房手续，张某以房屋质量不合格为由拒绝收房。

        2019年张某向人民法院起诉，要求某公司支付房屋修复费用，并要求按照涉案房屋的同期租金赔偿逾期交房造成的经济损失。

争议焦点

        法院认定本案的争议焦点为：一、某公司是否构成逾期交房；二、涉案房屋存在质量问题如何处理。 

法院裁判

       法院认为因张某未能举证证实在2016年6月30日验收房屋时存在质量问题严重影响其正常居住使用，故认定开发商不存在逾期交房的情况，无需承担相应损失，仅判决某公司支付张某维修费用24581.05元。

法律分析

         房屋虽达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，但在交房时存在质量问题，买受人能否拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房的责任呢？

         针对此问题，目前并没有十分明确的规定。但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖解释》”）第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，分析如下：

一、房屋主体结构不合格的情况下，买受人有权拒绝收房，并有权要求开发商承担逾期交房责任

         根据《商品房买卖解释》第十二条的规定，若交付的房屋主体结构不合格的，买受人有权要求开发商解除合同并赔偿损失。这里的主体结构既包括地上房屋的主体结构，也包括房屋地基。房屋主体结构质量不合格的，需要由买受人承担举证证明责任，通常是委托工程质量检测机构对房屋的主体结构进行检测鉴定。

         举重以明轻，在房屋主体结构不合格的情况下，买受人当然有权拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。

二、房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权拒收房屋，要求开发商承担逾期交房违约责任

         根据《商品房买卖解释》第十三条第一款的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但法律并未明确界定“严重”的程度，根据上述案例，济南市中级人民法院认为：涉案房屋地下室部分墙体根部存在洇水等现象，部分位置楼板及屋面板存在渗水痕迹、部分楼、地面混凝土层面及墙体存在开裂现象等问题，均属于质量瑕疵，不足以产生房屋无法交付使用的后果，故张某以此拒收涉案房屋缺乏法律依据。因此，济南市中级人民法院认为“严重”的程度为房屋因质量问题而无法交付使用。

        通过查阅其他相关案例，法院在认定房屋质量是否达到“严重”程度时，会综合考量该房屋瑕疵是否能够修复，若能够修复，则不属于严重影响居住的情况，若经多次修复仍无法正常使用的，则属于严重影响居住，买受人有权解除合同。

         因此，在房屋质量问题不能修复，或修复多次后仍无法交付使用的情况下，买受人有权拒收房屋，并要求开发商承担逾期交房的责任。

三、房屋存在一般质量问题的情况下，买受人不得以此拒收房屋，无权要求开发商承担逾期交房的责任

        房屋存在一般质量问题的，买受人不得以此拒收房屋，否则由此产生的损失由买受人自行承担，开发商对在保修期内的质量问题，应承担保修责任。房屋一般质量问题指未达到严重影响正常居住使用的情况，如轻微漏水、门窗损坏、墙面裂缝等。

        关于在保修期间，买受人能否要求开发商赔偿保修期间造成的其他损失，比如另行租房的租金、物业费、鉴定评估费等。在上述案例中，济南市中级人民法院认为：《商品房买卖解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。故在某公司完成交付通知义务视为交房的情形下，张某要求支付不能正常使用的损失没有事实和法律依据。”但根据2016年第2期最高人民法院公报案例：李明柏诉南京金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案，法院认为：“因出卖人所售房屋存在质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定的，人民法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。”

         关于维修期间造成的其他损失，开发商是否需要承担赔偿责任的问题，法院的裁判观点看似不一致，但均有其合理性，都是针对具体损失产生的原因、产生的时间、是否可以避免等因素综合考量的结果。故在判断开发商是否需要赔偿该损失时，需要具体问题具体分析，不能一概而论。

          本所律师认为，《商品房买卖解释》第十二条和第十三条立法基础均是保障买受人的安全问题，故在房屋存在严重不能居住的情况下，为保障买受人的人身安全，赋予了买受人合同解除权，同时该条文与《合同法》第一百四十八条的规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接收标的物或者解除合同。买受人拒绝接收标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”相辅相成、相互贯通。故当房屋主体结构不合格或房屋因质量问题严重影响买受人居住时，商品房买卖合同的目的已经无法实现，买受人当然有权拒绝接收房屋，并可要求开发商承担逾期交房的违约责任。

         房屋存在一般质量问题的，买受人不得以房屋存在质量问题为由拒绝收房，否则拒绝收房产生的损失由买受人自行承担，需要注意的是，虽然此种情况下开发商无需承担逾期交房的违约责任，但仍然有义务维修房屋。对于开发商是否需要赔偿维修房屋期间产生的其他损失，应当具体问题具体分析，首先，开发商需向买受人支付在维修期间造成的必要的合理的损失，其次，对于因买受人无正当理由不配合收房，或不配合维修工作而产生的损失，开发商无需承担。在上述案例中，济南市中级人民法院没有支持张某关于租金损失的请求，主要原因在于该损失是张某无正当理由故意延期收房造成的，故某公司无需承担赔偿责任。

律师提醒

        对于买受人而言，若主张房屋质量问题严重影响正常居住使用，则需要承担证明责任，举证证明房屋在交房时存在严重影响正常居住使用的质量问题，一般需要对交房时房屋质量进行鉴定，但鉴定费用高且周期长，难度比较大，且对于在鉴定期间扩大的损失，开发商无需承担责任。故建议买受人在收房时，在房屋交接单上注明交房时房屋存在的问题，并要求对房屋质量进行鉴定，同时在鉴定期间，需要采取一定的措施，防止损失扩大。

         对于开发商而言，建议加强对施工质量的监督管理，分户验收时逐户排查房屋可能存在的质量问题，交房前自我检查并积极处理发现的问题，尽可能的避免购房人因质量问题而拒绝收房的情况。若买受人因一般质量问题而拒绝收房时，建议开发商耐心向买受人进行解释，并积极维修房屋，与买受人协商解决。

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