商业租赁房产征收拆迁相关问题：承租人的装饰装修利益补偿

（1）租赁期满装修装饰补偿

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修订）》第八条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。又根据第十条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。由前述规定可知，若承租人对租赁房屋进行装饰装修，租赁期满装修装饰未形成附合，承租人拆除后自行处理；若租赁期满装修装饰形成附合，此部分附合利益归属出租人。

（2）租赁期内装修装饰补偿

典型案例：(2020)鄂11民终1457号“陈策与潘旭林、陈明房屋租赁合同纠纷二审案”

此案为房屋租赁合同履行过程中若遇房屋拆迁，承租人享有或者可分配房屋装饰装修补偿费及停业补偿费的典型案例。法院认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年）》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。当事人另有约定或者约定不明的，双方不能达成补充协议，根据房屋附合物使用期残值、参照地方人民政府房屋征收补偿政策予以确定。而在此案中，双方对因房屋征收导致承租人不能自行处理附合装饰装修物如何补偿未予约定，该租赁房屋附合装饰装修物使用残值，法院在审理中参照《房屋征收补偿协议书》《评估报告》《被征收人补偿结算清单》综合确定。因被拆迁房屋装饰装修补偿费系针对实际装修人的损失补偿，故案涉房屋的装饰装修补偿应由承租人享有。

典型案例：(2020)粤0310民初4524号“罗靖瀚、赖英凤与樊耀辉房屋租赁合同纠纷一审案”

此案涉及租赁合同无效情形下，若遇房屋征收拆迁，承租人装饰装修利益补偿问题。法院审理认为，因租赁合同无效，原被告双方在房屋租赁补充协议中关于广告招牌费、装修费用的约定无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条第二款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。” 案涉房产已形成附和的装饰装修物已经被政府部门评估征收，应视为原告同意利用，应按评估价向被告支付装饰装修损失。