“经营性住宅”拆迁如何补偿？-北京冠领律师事务所

    经营性住宅是指业主利用住宅进行经营性活动的房屋。经营性住宅介于住宅与商业房之间，性质比较模糊。遇到拆迁时，到底以住宅标准补偿，还是以商铺标准补偿，是一个值得关注的问题。

    经营性住宅有两大特点，一是房屋性质为住宅，二是房屋实际用作经营，且大多已经办理了合法的经营许可手续。营业性住宅遇到拆迁时，与普通住宅一样，有权利获得拆迁补偿。而拆迁补偿的数额要从房屋实际面积、性质、用途等多方面综合考量。业主将住宅用于经营或者出租给他人经营，比普通住宅多了额外的经济收益。虽然房屋产权证登记为住宅，按理应该定性为住宅，但房屋的实际用途和未来的预期收益也应当考虑在内。基于这点，经营性用房的拆迁补偿一般比住宅补偿高。

    不过，也正是由于经营性住房的性质和实际用途不符，定性比较模糊，拆迁评估时，难以绝对划为住宅或者商铺，协商补偿时非常容易造成双方矛盾。国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”在实际操作中，地方人民政府可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况对此类房屋给予适当补偿。

    经营性住宅可以获得高于普通住宅补偿的前提，是要先确定存在“经营”的事实。通常可以根据以下三点判断：

    1、是否合法办理营业执照、卫生许可证、组织机构代码证等。这些证件能够最直观地反映经营的地点、范围、内容等，是证实房屋实际用途的良好证据。

    2、是否有完税凭证。根据法律规定，经营通常伴随着纳税行为，有完税凭证则可以证明有生产经营活动。

    3、是否有合法的租赁手续。如果业主将住宅出租给他人经营，则应当提供相应的租赁合同。

    实践中，一些被拆迁人知道商用房的补偿高于住宅，会在得到拆迁消息后，临时将住宅改为生产经营，此类房屋不存在真实的经营行为，不会被认定为“住改商”类型的房屋。

    估价时，拆迁方会审查住宅的用途是否合法。根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定：“拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。”也就是说，房屋性质的认定是评估的前提条件。对于用途不明的房屋，评估机构一般不会出具正式的估价报告，没有估价报告，就无法确定补偿金额。被拆迁人则要注意估价的时间点。经营性住房在不同时期的收益不同，还存在未来预期收益价值。评估机构进行评估时，应当以房屋拆迁许可证颁发之日为估价时间点，最好采用两种以上方法进行评估，力争得出公平合理的评估结果。

    经营性住宅的真实市场价值往往难以把握，容易激发矛盾。如果被拆迁人得到的补偿不合理，要尽快咨询专业的北京冠领拆迁律师，争取使自己的合法权益得到保障。