限购新政对二手房交易带来的影响

老去又逢新岁月，春来更有好花枝。2018年1月2日，也是元旦佳节后上班第一天，李某就欢欣鼓舞的送来了一面锦旗，崭新的旗帜上金光闪闪，写着“精通法理、伸张正义”几个大字!感谢信凯律师事务所赵林律师，使自己的权益得到了维护,李某庄重地将锦旗送于律所，同时走到赵林律师身边向其深深地鞠了一躬。

【案情回顾】

2017年12月11日，李某带着刘某、王某的起诉找到北京市信凯律师事务所赵林律师，陈述自己被人告了750万元违约金，并要承担11余万元的诉讼费用。经赵林律师仔细查看材料，原来事情经过是这样的：2017年3月29日，刘某、王某夫妇和李某通过北京市某房产中介公司居间介绍，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，合同约定由李某购买刘某、王某所有的位于北京市某区的商业用房，房屋价值逾3500万元。签约提示上声明：在北京市存在限购政策情况下，如买受方不具有购房资格资质，不仅无法实现合法拥有所购房产的目的，且还需承担由此给出售方造成的全部损失。并且在违约条款中约定：如买方未于约定时间付款逾期超过10日的，卖方有权单方解除合同，卖方选择单方解除合同的，卖方通知到达买方之日起合同自动解除，买方应按成交总价款的20%向卖方承担违约责任(巨额违约责任)。

后于同日，双方又签订了《补充协议》，约定：李某分三次向刘某夫妇支付购房款，第一次支付日期为签约当日支付定金375万元，第二次支付日期为2017年5月1日之前付款1500万元，余额于5月31日之前付清。如买方逾期未补齐定金，则视为李某违约，刘某、王某有权要求李某按照买卖合同约定的定金金额双倍标准承担违约金，并刘某、王某有权解除合同。同时约定：在双方签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间合同》及《履约服务合同》之日起60日内，如因国家政策调整导致客户不具备购房资格的原因导致《买卖合同》不能继续履行，上述合同及补充协议自行终止，三方互不承担违约责任。各方各自归还各方材料。

《买卖合同》及《补充协议》签订同时，李某为刘某、王某出具欠定金375万元一张，同时又为中介公司出具20万元欠条一张(欠中介费)。此后，李某未按上述约定支付相应定金及中介费，双方所签《买卖合同》及《补充协议》内容均未实际履行。

后李某由于受3月29日的新政影响而不具备房资格，于同年4月中旬向中介公司提出解除其与刘、王二人的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并双方互不承担违约及定金责任，遭到刘、王二人拒绝。随后刘、王夫妇主张李某明知其无购房资格，且不愿意出售其名下房屋，恶意造成不具备购房资格，导致双方合同无法正常履行为由，起诉请求李某承担合同约定的定金375万元的双倍即750万元的巨额违约责任，并承担本案11余万元的诉讼费。李某看着巨额违约金之诉，十分焦虑，来到信凯律师事务所寻求法律帮助，并委托信凯律师事务所赵林律师作为代理律师为其提供法律服务。

【办案经过】

赵林律师接案后迅速开展了工作，对双方签订的《存量房屋买卖合同》以及《补充协议》、签约声明、两张欠条及全部案情进行了认真审查和分析。同时又对2017年3月29日，北京市住建委、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》进行了认真解读和了解，并找了相关人士及建委了解实际情况，查明因李某及其妻子名下各有一套住房，在此新政颁布后，李某的确不符合购买本案商业用房的资格。赵林律师并且对导致双方无法继续履行合同的情况进行解剖，通过对该案一系列的深入思考，确定了代理思路。

在对方当事人委托两位律师的情况下，经过赵林律师的努力，积极主张住房限购政策属于因不可规则于双方的的原因导致合同目的无法实现，不应视为李某违反双方约定。且在《存量买卖合同》《签约声明》与《补充协议》条款冲突的前提下，紧紧抓住《补充协议》中排斥《买卖合同》违约责任条款的约定，使我方在这场角逐中获得了优势，李某的权益得到了维护，最终法院判决驳回了刘某夫妇的750万元违约金的请求，诉讼费11万元由其刘某夫妇自行承担。

【赵林律师】

1992年7月毕业于内蒙古政法大学。1992年12月国家正式分配到内蒙古法院，在法院任职十三年之久。2004年起，辞去法官生涯，从事律师工作。赵林律师凭着对人民司法事业的无限热爱，十年如一日，兢兢业业，默默奉献。在平凡的律师代理岗位上，力争做到让每一位委托人满意。