未获取拆迁补偿房屋所占土地即被挂牌出让？能提起诉讼吗？

导读：在国有土地上房屋征收或集体土地征收过程中，经常会出现自己的房屋还在正常居住使用、土地还在种植经营中，自然资源主管部门就对相关土地进行了挂牌出让。在这种情况下，作为挂牌出让土地的使用权人，能否针对自然资源主管部门的挂牌出让行为提起行政诉讼呢？本文，在明律师事务所的李顺华律师团队为大家解析这一问题。案情简介：人未搬走土地就被挂牌出让？王先生在辽宁省大连市城区拥有合法房屋，房屋部分用于居住，部分用于经营。后政府将王先生房屋所在区域纳入拆迁改造范围。自称是拆迁公司的人员经常到王先生公司协商补偿安置事宜，但是却始终没有出示征收的合法手续，也未客观、公正协商补偿价格，因此，未能签订补偿安置协议。接着，王先生房屋所在楼房的水、电、煤气等公共设施被掐断，所在楼房的二楼以上被拆除，致使王先生的房屋被损坏，无法正常经营。王先生房屋前面也开始了建筑施工，据说是安置房建设，王先生的房屋所在地恰恰位于安置房建设的范围内。后经过调查取证发现，王先生房屋所使用土地已经被出让。然而，根据国家的有关法律法规及大连市的有关规定，实施招、拍、挂出让的国有土地必须是净地。当地自然资源主管部门在该地块尚未完全解决拆迁补偿、存在在先权利的情况下，将该宗地出让的行为明显是违法的。故该案的代理律师指导王先生以自然资源主管部门为被告提起行政诉讼，请求撤销被告将XX宗地挂牌出让的行政行为。案例分析：能否通过诉挂牌出让行为依法救济权利？本案的争议焦点主要有3点一是原告主体资格问题；二是被告是否适格问题；三是被告是否符合挂牌出让的条件。针对上述争议焦点，该案代理律师的主要意见如下：第一，原告王先生作为案涉房屋的实际所有权人，土地的实际使用权人，与案涉土地挂牌出让行为存在直接的利害关系，具有诉讼主体资格。第二，自然资源主管部门作为被告，挂牌出让案涉宗地，并与XX开发商签订了国有土地使用权出让合同。故王先生起诉该挂牌出让行为，被告是适格主体。第三，根据《闲置土地处置办法》《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》的相关规定，自然资源主管部门在挂牌出让土地前要进行土地调查和确权登记，确保出让土地为净地。本案中，被告挂牌出让的宗地并非净地，位于该宗地上的原告房屋至今未拆迁，也未依法补偿完毕，显然不符合上述挂牌出让条件。被告挂牌出让的行政行为明显属于重大违法行为，依法应予撤销。最终，法院采纳了律师的观点，由于案涉宗地的建设项目已经部分完成，居民已经入住，如果撤销挂牌出让行为，将对社会公共利益造成重大损害，故法院依法判决确认被告的挂牌出让行为违法，王先生的合法权益得到了一定保障。相关依据《闲置土地处置办法》第二十一条：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》第二条：“实行建设用地使用权‘净地’出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。”此即通常所说的“三通一平”才能达到出让条件。《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）第四条第（一）项规定：“……土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得‘毛地’出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷。”综上所述，自然资源主管部门应当坚持“净地出让”原则，即在依法征收、被征收人已经依法获得补偿安置利益且土地上无其他法律经济纠纷等情形下才可以对土地挂牌出让，而非毛地出让，即不能在出让土地上仍有建筑物、合法权利人的情形下出让土地。被征收人作为出让土地的合法使用权人，如果发现自然资源主管部门有违法出让土地的行为，则可以提起相关法律程序，依法维护自身的合法权益。

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