购买的法拍房竟然有长期租赁合同，该怎么办？

导语：房子明明是通过司法拍卖所得，为何租户突然现身？什么是“买卖不破租赁”？

本文作者丨韩永强（北京金诉律师事务所）

近日有客户咨询，他通过司法拍卖购得一处房产，但当办理过户登记手续入住时却发现，房屋内竟然有租客突然现身，对方还拿出租赁合同，合同中载明租期十年，租金共计10万。房子明明是自己通过司法拍卖所得，为何租户突然现身？什么是“买卖不破租赁”？

“买卖不破租赁”原则是什么？

根据合同法第二百二十九条，是指“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十九条第二款也作出了类似规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”

这是否意味着，无论如何，房产买卖过户后都不能要求租户搬走？当然不是。

如果房屋同时存在承租人的承租权与银行的抵押权，需要关注谁先谁后：

当财产所有人将财产先出租后抵押

因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立，在此情况下，仍然应当遵循“买卖不破租赁”的原则；

当财产所有人将财产先抵押后出租

在此情况下，根据“物权优于债权”的原则，一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物以清偿债务，租赁合同不具有对抗效力。

因此，即使有买卖不破租赁的原则，但是原则总有例外。

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