一起借他人名义买房后房屋出售房款分割案例

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称赵某霞上诉请求：1.判令赵某霞与周某涵之间68万元借条性质只是借条，而非借名买房酬劳费。

      2.二审案件受理费由周某涵负担。

      事实和理由：一、一审判决认定事实不清。

      赵某霞是单亲母亲，在诉讼前，周某涵母亲给赵某霞看孩子，赵某霞支付保姆费，两家相处融洽。

      2014年，赵某霞用周某涵名字买房，当时双方没有说过需要给周某涵一家任何报酬，也没有写过任何需要支付报酬的文字材料。

      另外，赵某霞准备购买北京市丰台区一号房屋（下称案涉房屋）时，周某涵母亲承诺借给赵某霞20万元，赵某霞给周某涵母亲打了借条，周某涵母亲实际给赵某霞18万元，且赵某霞没过几天就还款了，但借条没还。

      本次诉讼中，周某涵开始说18万元是合伙买房的出资，等赵某霞出示还款凭证后，周某涵不再主张是合伙买房出资，而改口称是双方口头约定。

      二、一审判决适用法律错误。

      借条明目清楚、内容清晰，就是一张借条，周某涵称是报酬应当举证。

      ?被告辩称周某涵辩称，同意一审判决。

      赵某霞上诉没有道理，不同意其上诉请求。

      赵某霞购买案涉房屋时不具备资格，所以借用周某涵的名字。

      赵某霞承诺给周某涵房屋份额，同时给付68万元酬劳费用。

      ?法院查明周某涵向一审法院起诉请求：1.赵某霞给付周某涵售房款1461600元；2.赵某霞给付周某涵报酬680000元；3.赵某霞承担案件受理费。

      一审法院认定事实：2015年1月16日，周某涵（买受人）与案外人齐某丽（出卖人）就案涉房屋签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定周某涵购买齐某丽所有的案涉房屋，房屋成交价格人民币245万元，其中自有交易结算资金为75万元、贷款金额170万元。

      2015年1月22日，周某涵取得案涉房屋产权证书。

      2015年1月23日，赵某霞受周某涵委托代为领取了案涉房屋权属证书。

      2015年1月27日，周某涵（甲方，抵押人）与银行（乙方，抵押权人）签订《房屋抵押贷款合同（抵押登记专用）》，约定周某涵以案涉房屋作为抵押，贷款人民币170万元。

      案涉房屋首付款、购买后贷款均由赵某霞支付，赵某霞持有周某涵名下的案涉房屋还贷银行卡。

      案涉房屋购买后由赵某霞自行装修并一直居住使用。

      2019年3月17日，周某涵（出卖人）与案外人陈某江（买受人）通过北京F公司就案涉房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，将案涉房屋出售，欲另行购买其他房屋。

      案涉房屋成交价格人民币308万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币237万元。

      买受人向出卖人支付定金人民币100万元，向银行抵押贷款200万元。

      包括定金5万元在内的所有卖房款均由赵某霞取得。

      周某涵陈述案涉房屋解押手续系由赵某霞操作，涉及到签字是周某涵所签，钱打到周某涵账户，都给赵某霞了。

      现案涉房屋已过户至案外人名下。

      另查，2019年3月12日，赵某霞出具借条一张，内容为：借条，今从周某涵借68万元，用作房款。

      三年内还款，从2019年3月12日至2022年3月12日，利息按8%。

      陆拾捌万元，赵某霞2019年3月12日。

      周某涵主张针对案涉房屋的买卖，赵某霞与自己就房屋的出资比例和增值部分的分配达成了借条上记载的内容，该借条名为借条，实为赵某霞给予周某涵的酬劳费，是案涉房屋增值部分的比例分割，因赵某霞说要再另行买房，资金不够，才出具的借条。

      赵某霞认为其与周某涵之间实为借名买房，自己出售房屋时周某涵要求自己出具，否则不配合办理过户手续，自己出于无奈才出具借条，周某涵实际并未出借款项。

      周某涵未就其与赵某霞之间存在合伙买房约定提交充分证据。

      法院认为，本案的争议焦点有二：一是周某涵与赵某霞之间就案涉房屋是否存在合伙买房或借名买房事实；二是赵某霞所出具借条的性质。

      针对争议焦点一：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

      本案中，赵某霞从交付案涉房屋的首付款、领取权属证书、自行对房屋进行装修，偿还案涉房屋的按揭贷款到一直在该房实际居住使用，再到再次出售案涉房屋并持有全部售房款，均体现其全程跟进，全程参与，以自己的行为行使对案涉房屋的权利。

      而周某涵主张其与赵某霞之间存在合伙买房的口头约定，但未就此提交直接证据，其提交的其他证据亦无法证明双方存在合伙买房的事实。

      故依据查明事实及证据，能够认定存在赵某霞借周某涵之名购买案涉房屋的事实，周某涵要求赵某霞给付售房款1461600元的主张亦无事实及法律依据，法院不予支持。

      针对争议焦点二，结合赵某霞出具该借条的背景、赵某霞借用周某涵名义购买案涉房屋，后将案涉房屋出卖计划另行购买房屋的事实，周某涵所主张的借条中的款项系房屋酬劳、好处费的意见更符合逻辑及社会日常生活经验，赵某霞虽然抗辩自己出具借条系因周某涵以不出具配合办理过户手续相要挟，但其在明知与周某涵存在借名买房事实的情况下，完全可以通过另行主张权利的方式将房屋转移至自己名下再进行出售，但其并未另行主张权利，而是向周某涵出具了借条，且赵某霞亦未就受胁迫一节提供充分证据，故法院对于周某涵认为该借条名为借条，实为酬劳的主张予以采信。

      但是，虽然该借条中的款项实为借名买房酬劳，但根据借条约定，三年内还款，从2019年3月12日至2022年3月12日，目前履行期限尚未届满，故周某涵在履行期限尚未届满的情况下要求赵某霞给付该款项，于法无据，法院不予采信。

      本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

      本院组织当事人进行了证据交换和质证。

      赵某霞提交证据如下：证据一赵某霞与周某涵母亲周母的微信聊天记录，用以证明周母在赵某霞家看孩子时的工资标准，平均月工资5100元。

      证据二赵某霞与周某涵母亲周母的微信聊天记录，用以证据赵某霞应要求经常给周某涵母亲买生活用品。

      证据三赵某霞及周母的转账记录，用以证明虽然没有约定报酬，但是出于正常人的心理，赵某霞实际给了周某涵一家相应的补偿。

      证据四周某涵与赵某霞的微信转账记录，用以证明双方不是合伙买房，也不是酬劳款。

      证据五银行转账凭证、聊天记录，用以证明赵某霞已经多给周某涵一家钱款了。

      周某涵质证意见：对证据的真实性均认可，但证明目的均不认可。

      赵某霞在一审中不诚信。

      赵某霞在购房过程中取得了巨大利益，应该按照诚信原则承担相应后果。

      周某涵提交了周母在看孩子过程中的相应账册，周母给赵某霞看孩子，赵某霞支付酬劳，与本案并非同一法律关系。

      本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。

      ?裁判结果一审判决驳回周某涵的诉讼请求。

      二审判决：驳回上诉，维持原判。

      ?房产律师郑贴侨点评本案的争议焦点为：赵某霞出具借条的性质。

      当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

      在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

      根据已查明的事实，赵某霞在购买案涉房屋时，因不具备购房资格，故借用周某涵的名字购买了案涉房屋，可见双方存在借名买房的事实。

      对于借条的性质双方存在说法不一的情形，周某涵认为是借名购房的报酬，赵某霞认为是购房时的借款，但双方均认可是基于购房事宜出具的该借条。

      法院结合出具借条的背景、赵某霞借用周某涵名义购买案涉房屋，后将案涉房屋出卖计划另行购买房屋的事实，认为周某涵的主张更符合逻辑及社会日常生活经验，并无不当。

      鉴于，借条约定三年内还款，从2019年3月12日至2022年3月12日，目前履行期限尚未届满，故周某涵在履行期限尚未届满的情况下要求赵某霞给付该款项，缺乏依据，暂不予支持。

      

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